"누구나집 임대 후에도 다른 주택 분양 가능..우선 대상서는 제외"

[일문일답]"공급 희망 지자체와 협의해 확대 추진"
"앞서 진행한 민간임대는 추진 대상 아냐..재산권 침해 우려"

김진표 더불어민주당 부동산특위 위원장이 10일 오전 서울 여의도 국회 소통관에서 주택시장 안정을 위한 추가 공급대책을 발표하고 있다.(자료사진) 2021.6.10/뉴스1 © News1 구윤성 기자

(서울=뉴스1) 박종홍 기자 = 정부·여당이 누구나집 시범사업을 통해 인천·화성·의왕에 6075가구를 공급한다.

국토교통부와 더불어민주당은 8일부터 화성 능동·의왕 초평·인천 검단 등 6개 사업지에 '누구나집' 공급을 위한 사업자 공모를 실시한다고 6일 밝혔다.

'누구나집'은 분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택으로 청년과 신혼부부 등 무주택자에게 내 집 마련 기회를 제공한다는 취지로 시행되는 정책이다.

지역별로는 Δ화성 능동A1 899가구 Δ의왕 초평A2 951가구 Δ인천 검단AA26 1366가구 Δ인천 검단AA31 766가구 Δ인천 검단AA27 1629가구 Δ인천 검단AA30 464가구가 공급된다.

정부는 14~15일 오후 3시까지 참가의향서를 접수하고 11월 사업계획서를 제출받아 우선협상대상자를 선정한다는 방침이다.

다음은 국토부 관계자와의 일문일답.

-누구나집에 대해 설명해달라 ▶청년·신혼부부 같은 무주택 실수요자에게 저렴한 비용으로 내집 마련 기회를 제공하는 모델이다. 집값의 10% 수준으로 입주할 수 있고 10년간 임대 거주 한 뒤 최초 확정된 가격으로 받을 수 있다. 해당 가격 이상의 시세차익이 발생하면 사업자가 아닌 임차인이 이익을 갖는다. 거주기간에 따라 임차인에게 경제적 인센티브도 제공한다.

-앞서 여당이 발표한 정책취지가 충분히 반영됐다고 보는지? ▶초기자금이 적어 안정적인 거주가 가능하고 내집 마련의 기회를 제공받는다는 핵심 취지를 반영했다. 공공지원민간임대는 임차인이 원하면 10년간 임대거주를 보장하며 확정분양가를 통해 사업자와 임차인이 이익을 공유한다. 집값의 10%라는 최소 보증금을 통해 적은 초기자금 부담 취지도 반영했다. 평가지침을 통해 임차인 이익공유와 주거서비스 수익창출 방안에 대한 민간의 다양한 아이디어가 도출되도록 유도할 것이다.

-집값의 6% 거주권, 10% 분양권 등은 어떻게 반영되었는지? ▶임차인에게 우선분양권을 부여하기 때문에 거주권과 분양권의 분리가 불필요하다. 사업자가 임차인 입주시 필요한 최소 보증금 규모를 집값 10% 수준을 필수적으로 포함하여 제시하도록 의무화해 임차인의 선택권을 보장한다.

-10년 임대기간 이후의 분양전환가격을 사전에 확정하는 이유는 무엇인가? ▶분양전환가격에 따른 갈등을 최소화하기 위함이다. 주택을 분양받으려는 임차인의 계획적인 자금조달에도 도움이 될 것이다. 기존 10년 임대주택에서는 분양전환가격 관련 사업자와 임차인간 분쟁이 발생했는데 이를 예방할 수 있다.

-분양전환에 대한 근거는? ▶분양전환은 임대사업자(리츠)와 임차인간 약정을 통해 이행한다. 등록임대주택의 임대의무기간 10년 이후 매각·청산은 임대사업자가 정하는 바에 따르며, 이번에 공모하는 공공지원민간임대주택은 임대사업자인 리츠가 임차인에게 확정된 가격으로 우선분양을 약정하는 방식으로 추진한다. 주택도시기금이 대주주로 출자하여 HUG와 리츠AMC의 자금·사업관리가 이루어지기 때문에 약정사항에 대한 이행관리가 가능하다.

-사업자와 임차인의 수익배분 비율은 5대 5로 이루어지는가? ▶사전에 확정된 분양가격 이상의 시세차익에 대한 수익분배 비율은 분양시점의 시세에 따라 다르다. 사업자의 수익은 적정 사업성을 확보하는 수준에서 제한할 것이다. 집값이 상승할수록 임차인의 이익이 높아지는 구조다. 다만 분양시점의 주택가격을 정확히 예측하기가 어렵기 때문에 사업자와 임차인의 수익공유 비율을 구체적으로 정하기는 어렵다. 수익 분배율로 분양전환기준을 마련하면 분양전환가격에 대한 사업자와 임차인 간 갈등이 발생할 수 있으므로 사전 확정가격 제시가 바람직하다고 판단했다.

-임차인의 거주기간을 고려한 경제적 인센티브가 무엇인가? ▶주택의 가치를 높이는데 있어 거주가 기여하는 측면을 보장하자는 취지다. 구체적인 방안은 다양하게 제시될 수 있다. 입주민은 거주를 통해 일상생활과 다양한 공동체활동으로 거주 중인 주택의 주거문화를 형성하고 주택의 가치향상에 기여할 수 있다. 이번 공모를 통해 임차인에게 경제적 인센티브를 제공하는 구체적인 방법에 대한 민간의 다양한 아이디어가 제안되기를 기대한다.

-주거서비스를 통한 수익창출 및 입주민환원 계획이란? ▶카셰어링, 보육, 공동구매 등 주거서비스 비즈니스를 통해 부가가치를 창출하고 입주민 일자리를 제공하기 위한 계획이다. 입주민공동체 등이 참여하는 주거서비스 관련 수익사업을 추진하고, 입주민 이용비용을 줄이거나 일자리를 제공하는 등 경제적 이익을 창출하는 운영계획 수립할 것이다. 경제적 이익을 임대료나 관리비 인하로 연계시키면 임차인의 주거비 부담 완화에도 기여할 수 있다.

-집값이 하락하게 되는 경우 손실은 누가 부담하는지? ▶개발사업의 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다. 다만 사업완충률 확보를 통해 손실이 발생하더라도 공적재원인 기금손실은 최소화하도록 관리하고 있다. 공적지원이 이루어지는 사업인 만큼 공실 등 리스크에 대한 면밀한 관리를 통해 손실발생 가능성을 최소화하도록 노력하겠다.

-연평균 주택가격 상승률 1.5% 적용가격을 상한으로 제한했는데 민간사업자가 참여할까? ▶이번 사업은 기금이 참여하는 임대리츠를 통해 추진하는 사업이다. 기금이 자본금의 70%까지 출자하고 건설자금이 저리 융자로 사업을 지원한다. 민간사업자의 의견을 수렴한 결과 사업성을 위해서는 내부수익률(IRR) 5% 이상이 필요한데 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용하면 매각·청산에 따른 리츠 투자자 수익률은 기금 3%, 민간사업자 5% 이상 확보할 수 있을 것으로 예상한다.

-향후 공급되는 공공지원민간임대에도 누구나집 모델이 적용되나? ▶이번 시범사업을 통해 청년 등 주거지원계층의 주거지원 효과와 만족도, 민간사업자 참여 가능성 등을 면밀하게 모니터링할 계획이다. 이를 바탕으로 지속가능한 사업모델이 마련되도록 개선하고 공급을 희망하는 지자체나 공기업 등과 방안을 협의해 나가겠다. 현재 관심있는 지자체를 대상으로 당과 정부에서 간담회를 추진하고 있다.

-임대거주 중 다른 주택을 분양받을 수 있는지? ▶해당 사업을 통해 공급받은 주택은 분양주택이 아니므로 임대거주 중 다른 주택을 분양받을 수 있으나 우선분양 대상에서는 제외된다. 구체적인 임대 및 분양조건은 사업계획 승인을 거쳐 향후 임차인모집 공고 시 제시할 계획이다.

-앞서 추진하거나 임대운영 중인 공공지원민간임대에도 누구나집 분양전환 기준이 적용되나? ▶현재 임대 운영 중인 공공지원민간임대는 임대의무기간 종료 후 임대사업자의 결정에 따라 청산·분양되는 것이 원칙이다. 이미 사업계획이 승인되어 임대운영 중인 곳의 임대사업자 수익을 제한하고 재분배하는 것은 사유재산에 대한 과도한 침해가 될 수 있다고 판단했다.

1096pages@news1.kr