분양가 심사기준 낮추나? 밀렸던 재개발 분양 기대

(서울=뉴스1) 이승배 기자 = 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 골자로 한 새 임대차법 시행 후 서울 아파트의 전세 물량이 약 16% 줄어든 것으로 나타났다. 13일 부동산 빅데이터 업체인 아실(아파트실거래가)에 따르면 전날 기준 서울의 전세 매물은 3만2,505건으로 지난달 29일보다 15.7% 감소했다. 서울 은평구 녹번역e편한세상캐슬은 전세 매물이 지난달 29일 329건에서 116건으로 64.*% 줄어 전국에서 가장 감소폭이 컸다. 지난 2017년 이 단지의 전용면적 44㎡ 분양가가 3억3,000만에서 3억6,000만 선이었으나, 현재 전세가가 5억원에 육박하고 있다. 13일 서울 은평구 녹번역e편한세상캐슬. 2020.8.13/뉴스1

주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 심사 기준을 완화한다.

인근 시세를 반영해 심사하는 지금 방식으로는 노후 건물이 많은 재개발·구도심 지역의 적정 분양가를 판단하기 어렵다고 판단해서다. 그간 분양가 심사로 위축됐던 노후 지역 신규 분양 시장이 다시 활기를 찾을 것으로 예상된다.

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업계 "시세 비교 단지 준공 연한 20→5년으로 줄여야"

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2일 HUG 등에 따르면 HUG와 국토교통부는 현행 고분양가 심사 제도를 보완할 예정이다. 앞서 5월과 7월 두 차례 간담회를 진행하고 대한주택건설협회 등 업계의 의견을 청취한 결과 개선이 필요하다고 판단해서다.

정부는 지난 2월 고분양 심사제도 개선안을 마련해 운영 중이다. 사업지 반경 1km 내 최근 분양한 분양사업장과 준공 10년 이내 준공사업장 두 곳을 비교해 높은 금액으로 분양가가 정해진다. 다만 인근 500m 이내 있는 준공 20년 미만 아파트와 비교해 분양가가 시세의 90%(투기과열지구 85%)를 넘어선 안된다.

HUG 관계자는 "20년 된 아파트 시세를 그대로 반영하지는 않고 통계청 자문을 얻어 현재 분양하면 얼마일까를 추측해 반영하게끔 돼있다"면서 "그럼에도 불구하고 재개발, 구도심 지역은 주변 시세가 너무 낮다는 의견이 있어 어떻게 하면 시세를 합리적으로 반영할 수 있을지 고민하고 있다"고 말했다.

업계는 준공 20년 미만 아파트 시세의 90%를 넘지 못하도록 한 조항을 문제로 삼는다. 아파트 감가상각을 고려할 때 준공 20년 가까이 된 단지와 이제 막 분양하는 단지 간의 가격 차가 워낙 크기 때문에 준공 연한 20년을 기준으로 삼기에는 무리가 있다는 입장이다.

대한주택건설협회 관계자는 "20년 된 구축이 많은 구도심은 그걸 시세라고 볼 수 없지 않냐"며 "신규 분양가의 적정성 판단을 위해서는 시세 비교 단지 준공 연한을 20년에서 5년으로 대폭 줄어야 한다"고 주장했다.

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인근 시세가 시군구 평균에 못 미치면 완화 기준 적용할 듯

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그러나 HUG는 시세 비교 단지의 준공 연한을 줄이는 안에 대해서는 검토하고 있지 않다고 밝혔다. 이를 단축하면 시세를 산정하는 모수가 크게 줄어들뿐 만 아니라 주변에 기준을 충족하는 단지가 없을 수도 있기 때문이다. 특히 지금 문제가 되고 있는 재개발·구도심 같은 경우, 일대가 워낙 노후한 탓에 준공 5년 미만 단지를 찾기가 쉽지 않은 실정이다.

이번에 나오는 재개선안에는 신규분양 아파트가 들어서는 지역의 아파트 시세가 해당 시·군·구의 평균 시세에 크게 못 미칠 경우에만 시세 반영을 조정해주는 방안이 포함될 전망이다.

업계가 원하는 수준까지는 아니지만 그간 재개발·구도심 신규 분양의 발목을 잡았던 분양가 심사 기준이 일부 완화된다면 분양 시장 역시 활기를 띨 것으로 기대된다. 현재 부산 온천4구역(4043가구), 대전 탄방동1구역(1974가구) 등이 HUG와 조합 간 분양가 갈등으로 사업 지연을 겪고 있다.

이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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