[이슈분석] 집값 오르는데 거래는 절벽..금리 인상 영향은?

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원

매주 목요일이 되면 한국부동산원이 주간 아파트 가격 동향을 발표하는데요. 집값 오름세가 거침이 없다는 것이 어제(26일) 다시 확인됐습니다. 서울 아파트 가격은 2년 11개월 만에 최고치를 기록했습니다. 집값이 계속 오르는 것은 여러 가지 원인이 복합적으로 작용한 탓이지만, 그 원인 중 하나는 거래절벽입니다. 정부의 잇따른 규제로 소위 매물 잠김 현상이 나타난 지 오래됐지만, 최근 들어 매매량 감소세가 더 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 이런 가운데 한국은행은 기준금리를 전격 인상했습니다. 주택 시장에 미칠 영향에 촉각을 세울 수밖에 없습니다. 전문가와 함께 부동산 시장 살펴보겠습니다.

Q. 어제 한국은행 금통위에서 기준금리를 올렸습니다. 초저금리 시대가 막을 내렸는데요. 집값 안정에 어느 정도 영향이 있을까요?

- 한은, 기준금리 0.75% 전격 인상…추가 인상 시사
- 막 내린 '초저금리 시대'…작년 5월 이후 15개월만
- 자산시장 과열 등 가계부채 폭증…물가 상승 압력 영향
- '영끌'·'빚투' 등 자금 쏠림 현상…금융 불균형 악화 우려
- 이주열 "누적된 금융 불균형 완화의 첫발을 뗀 것"
- 이주열 "주택가격 오름세 둔화시키는 효과 기대"
- 연내 추가 인상 가능성…"서두르지도 지체하지도 않을 것"
- CD금리 1%p 인상 시 아파트값 서울 3.1%·전국 2.4%↓
- 기재부 "금리 올리면 주택가격 낮추는 메커니즘 작용"

Q. 지금 시장에 매물 자체가 없다는 말이 나옵니다. 사고 싶어도 살 수 없다는 얘기인데요. 자료 분석 결과 8월 서울 거래량이 뚝 떨어졌어요. 최근 부동산 시장 움직임, 어떻게 보고 계시나요?

- 8월 서울아파트 매매 '4분의 1' 토막…'거래 절벽' 심각
- 정부 규제에 줄어드는 대출…실수요자 '막다른 골목'
- 서울아파트 매매, 7월 4,469건→8월 994건…거래 '뚝'
- 빌라 매매, 1~7월 4,500~6,000건→8월 1,342건 불과
- 8월 전·월세 거래도 급감…아파트 7,749건·빌라 4,070건
- 정부 규제 강화에 매물 '가뭄'…휴가철 영향도 한 몫
- 매도자 우위 시장 주택 거래 절벽…집값 '고공행진'

Q. 거래 절벽이 왜 발생하는지를 두고 다양한 배경이 지목되고 있습니다. 지금 주택 거래에 가장 큰 영향을 주는 것은 뭐라고 보시나요?

- "집 사는 사람도, 파는 사람도 뚝"…거래 절벽 배경은
- 6월부터 양도세 중과 최고세율 75% 등 세 부담 심화
- 보유 기간 2년 미만 주택 매매 시 차익 60~70% 세금
- "양도세 내느니 증여 선택"…증여 비중 매달 증가 추세
- 집주인들 "집 팔려 해도 세금 내면 갈 데 없어" 울상
- "집값, 놔두면 올라" 상승 기대감에 '관망세' 지속
- 공인중개업계 "간혹 거래 이뤄지면 신고가 찍혀"
- 상반기 다주택자 절세 매물 유입…6월부터 '실종'
- 집값 급등에 좁아진 은행 문…실수요자 구매력 약화
- 7월부터 시중은행 가계대출 개인별 DSR 40% 한도 적용

Q. 그런데도 아파트 가격은 치솟고 있습니다. 서울을 비롯한 수도권 아파트값은 6주째 최고 상승률을 보이고 있습니다. 서울은 상승 폭이 커지고 있는 상황이에요. 거래 자체는 줄었지만, 서울에서는 똘똘한 한 채 수요는 여전해서 대형을 중심으로 신고가를 쓰고 있고요. 지방의 경우에는 1억 미만 꼬마 아파트가 없어서 못 팔 정도라고요?

- 연일 치솟는 수도권 아파트값…6주 연속 최고 상승률
- 수도권 아파트 0.40% 상승…서울도 오름폭 키워
- 'GTX 라인' 등 교통·개발 호재…재건축 단지 매수세
- 전국 아파트값 3주째 0.30% 상승…통계 이후 최고
- 서울 대형 거래 2배 급증…'똘똘한 한 채' 갈아타기
- 2분기 서울 대형 아파트 매매 731건…신고가 행진
- 다주택자 규제 강화에 '똘똘한 한 채' 전략 추세
- '거리두기' 확산…집에서 일·학습·여가 등 기능 확대
- 일부 개인, 법인 만들어 '꼬마 아파트' 투기성 거래
- 취득세 중과 규제 제외…소액 '갭투자' 수요에 '들썩'
- 전문가 "단기차익 노린 투기에 원주민 피해 우려"

Q. 그동안 수많은 대책을 내놨지만, 공급에 대한 갈증만 확인했다는 평가입니다. 이런 와중에 정부가 사전청약 매물을 늘렸습니다. 1차 사전청약이 성공리에 끝난 것에 대한 자신감을 보이는 듯합니다. 일단 내 집 마련을 기다리는 무주택자들에게 반가운 소식인데요. 물량이 어느 정도인가요?

- 정부, 민간분양과 2·4 대책까지 사전청약 확장 목표
- 2024년까지 10.1만 가구 규모 사전청약 추가 시행
- 2023년까지 공공택지 민간주택 8.7만 가구 사전청약
- 기존 사전청약 내년까지 6.2만…총 16.3만 가구 물량
- 정부, 사전청약 확대 시 주택 수요 진정 효과 기대
- 정부 "사전청약 참여 민간건설사에 인센티브 부여"
- 홍남기 "사전청약 물량, 6.2만 호 크게 초과 규모 확보"
- '민간 참여' 필요한 사전청약 확대…불확실성이 관건

Q. 일각에서는 숫자 희망 고문이라는 비판이 일고 있습니다. 당장 들어갈 수도 없는 물량을 가지고 미래의 집을 두고 당겨쓰기처럼 숫자만 늘렸다는 비판인데요. 자칫 전세난만 부추길 수 있다는 우려도 큽니다. 어떻게 보시나요?

- 실제 공급물량 아닌 사전청약만 확대…사업 기간과 별개
- 단기간 내 입주 불가능…"일부 심리적 진정 효과만"
- 사전청약, 실제 본청약 1~2년 전에 미리 청약 진행
- 무주택 사전청약자, 분양 전까지 무주택 유지 필수
- 사전청약 대기자, 분양까지 임대차 시장도 공급 불충분
- 2·4대책 후보지, 주민·지자체 반대…사업 불확실성
- 전문가 "확대는 긍정적…계획대로 안되면 '희망 고문'"
- 당첨되면 다른 청약 참여 제한…추정분양가도 논란
- 정부, 사전청약 민간확대 등 공급 추가 확대 발표 예정

Q. 금리도 오르고 공급 시그널도 주고 있지만, 정부 생각처럼 쉽게 집값이 하락 안정될지는 장담할 수 없습니다. 오히려 시장은 비관론에 더 가까운데요. 일단 내 집을 마련한 사람들은 감세 등의 혜택이 있지만, 무주택자에게는 전세 자금 대출마저 막는 통에 결국 내 집이 있어야 한다는 생각을 더욱 확고하게 한다는 비판도 나옵니다. 하반기 집값, 어떻게 예상하시나요?

- 정부 공급 시그널에도 내 집 마련 주택 수요 '그대로'
- 실수요자 보호 위해 1가구 1주택자 과세 부담 축소
- 무주택자 전세 대출도 '불투명'…커지는 주거 불안
- 멀어지는 무주택자 내 집 마련…무너지는 '사다리'
- 매물 잠김 현상에 수요만 부추겨…집값 상승 악순환
- 매도자 우위 시장, 우상향 전망…집값 상승 언제까지

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