[오후초대석] 임대보증보험 의무화.."전세금 떼일라" 가입 급증

■ 경제현장 오늘  '오후초대석' - 김재필 한양대 공공정책대학원 교수
​
오늘(18일)부터 임대사업자에 대한 임대보증금 보증보험 가입이 의무화되었습니다. 임대보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보험사가 대신 돌려주는 건데요. 정부가 가입요건을 완화했는데 여전히 까다롭다는 지적도 많습니다. 임대 보증보험 의무화 조치의 내용과 시장에 미칠 영향 살펴보겠습니다. 김재필 한양대 공공정책대학원 교수 나오셨습니다. 

[앵커] 

임대사업자의 임대보증금 보증보험 의무화. 오늘 의무화됐잖아요. 그동안에는 협의해서 가입하면 가입했고 그런 거죠? 왜 이렇게 의무화가 되었나요? 

[김재필 한양대 공공정책대학원 교수] 

지난 7.10 대책 때 발표했던 제도인데요. 우리가 2008년도 글로벌 금융위기 때 이런 사태를 한 번 겪었거든요. 그때 우리가 깡통전세이니 역전세라니 해서 임대인들이 전세보증금을 올려 받고 어떤 외부적 충격요인에 의해서 집값이 전셋값 이하로 떨어졌을 때 임대인들이 사회 초년생, 특히 신혼부부라든지 서민들의 전세보증금을 반환해주지 못하고. 또 그분들은 전세 보증금을 반환받지 못해서 여러 가지 경제적 사회적으로 문제가 됐던 사항이 있었습니다. 

그래서 이번에 최근에 우리가 아파트 전세 가격이 상승하니까 일부 젊은 세대들이 이런 다세대 연립. 일부 약간 서민들이 선호하는 사각지대의 집에 들어가서 또 깡통전세니 어쩌느니 해서 전세보증금을 반환받지 못한 사례가 속출했었습니다.
​
특히 우리 그 도시 보증 공사의 자료를 보더라도 매년 전세보증금을 반환받지 못한 금액과 건수가 증가하고 있는 추세거든요. 

[앵커] 

계속 늘어나고 있어요? 

[김재필 한양대 공공정책대학원 교수] 

네. 그래서 이번에 정부에서는 이런 것을 법으로 제도화해서 법의 사각지대에 있는 서민들의 전세보증금, 권리 구제를 해주자는 취지에서 만들어진 제도 같습니다. 

[앵커] 

그렇군요. 그러니까 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 서울 주택도시 보증 공사를 통해서 받을 정도로 그런 보증보험 사고가 계속 늘어나고 있는 거군요 지금? 

[김재필 한양대 공공정책대학원 교수] 

그래서 점점 더 증가할 수밖에 없는 그런 제도인데요. 제가 여기서 한 가지 조언을 한다면 어떤 생각을 가지고 있냐면 내가 이 집을 샀을 때 집값이 떨어지면 내 자산가치가 하락한다. 이런 걱정을 갖고 있는데. 

그런데 내가 전세를 살고 있으면 집값이 떨어지더라도 집주인이 보증금을 반환해주겠지, 이런 막연한 생각을 가지고 있어요. 만약에 이 집주인들이 전세 가격이 하락하고 집값이 떨어졌는데 다른 돈을 들여서 전세보증금을 반환해준다면 정말 아름다운 사회가 될 텐데 그렇지 않단 얘기죠. 우리가 이미 겪었지 않습니까.
​
그래서 그런 서민들을 보호하자는 취지에서 이런 제도를 만들어놨는데 뭐 여기에 따른 다양한 문제점이 있을 수도 있고. 여기에 전문가들이라든지 다른 분들이 여러 가지 문제를 우려하기도 하는데 일단은 서민들에게는 좋은 제도라고 저는 생각하고 있습니다. 

[앵커] 

그런데 임대 등록 임대사업자 기준에서 볼 때 가입할 수 있는 요건이 까다로웠는데 그걸 완화했다면서요? 어떻게 한 겁니까 완화했다는 건? 

[김재필 한양대 공공정책대학원 교수] 

네. 지금 보면 우리나라가 주택을 처음부터 살 때부터 보면 이런 갭 투자라는 관념이 성행해서 많은 사람들이 대출을 이용해서 주택을 샀었습니다. 그래서 사실상 이것을 법을 하더라도 그 보험에 가입할 수 있는 세대가 굉장히 적었거든요. 

그래서 주택가 격상한 인상이라든지. 특히 공동주택. 우리가 얘기하는 아파트 같은 경우에는 9억 원 이하는 기존 130~150%로 상향시켜줬습니다. 그리고 담보가치, 부동산 가격을 높여준 거죠. 그다음에 9억 원에서 15억 원 미만은 140%. 15억 원 이상은 130%로 상향했고요. 

특히 단독주택 같은 경우에는 9억 원 이하에서는 170~190%로. 그리고 9억 원에서 15억 원 까지는 180%. 15억 원 이상은 160%로 상향해서 많은 임대사업자들이 보험에 가입할 수 있도록 정부에서는 완화를 시켜줬습니다.
​
[앵커] 

그런데 이렇게 완화를 했는데도 여전히 가입하는 게 좀 쉽지 않다. 그런 지적들이 나오고 있는 거죠? 어떤 면에서 그렇죠? 

[김재필 한양대 공공정책대학원 교수] 

그렇죠. 그게 이제 담보 대출 금액이 집값의 60%에 육박하거나 또는 선순위 대출 금액과 전세 보증금이 주택 가격을 100%를 상회하거나. 그리고 또 이 부동산 같은 경우에는 우리가 선순위. 물론 근저당권도 있지만 가압류나 가처분. 이런 경우가 되어있는 경우에는 사실상 보증보험에서는 가입을 받아주지 않습니다. 그런 문제점들이 산재해있다는 이야기죠. 

[앵커] 

지금도 완전히 그건 해소가 되지 않은 거잖아요. 

[김재필 한양대 공공정책대학원 교수] 

그렇죠. 

[앵커] 

그런데 의무화됐기 때문에 임대사업자들이 가입을 안 하면 벌칙이 따르지 않습니까?
​
[김재필 한양대 공공정책대학원 교수] 

벌칙이 따르죠. 

[앵커] 

어떤 벌칙입니까? 이번에 안 하면 어떻게 됩니까? 

[김재필 한양대 공공정책대학원 교수] 

그래서 보면 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금형이라고 하는데 임대사업자들 같은 경우에는 내가 그럼 범법자가 되느냐. 그래서 아마 징역보다는 벌금형보다는 과태료 쪽으로 되는 것이 옳지 않나 생각하는데요. 

이게 지금 딜레마입니다. 왜냐면 서민들의 입장에서는 당연히 조금의 부담이 들더라도 내 보증금을 안전하게 보증받을 수 있는 제도이고. 임대인의 경우에는 왜 내가 범법자가 되어야 하고, 또 나를 임대보증금을 반환해주지 않는, 흔히 하는 얘기로 악덕 임대업자로 바라보는 시각이 있지 않느냐. 이게 나쁘다. 이런 그게 상충되어 있죠.
​
[앵커] 

아 그렇군요. 근데 임대사업자 측면에서 볼 때는 아까 말씀하실 때 임대 사고가 계속 사고 금액이 많이 늘었다고는 했지만 대부분이 임대 사업자들이 한 채만 등록해서 임대하는 분도 많지 않습니까? 

[김재필 한양대 공공정책대학원 교수] 

그게 지금 보니까 생계형 임대사업자라고들 하죠? 생계형 임대사업자들이 전체의 한 60%가 육박한다고 해요. 저도 깜짝 놀랐거든요. 그러니까 이런 분들에게 참 이런 제도가 너무 가혹하다고 할 수 있고요. 

근데 최근에 일부 이런 지역에서. 특히 서민들이 살고 있는 이런 지역에서 신축 다세대, 또는 이런 공동주택을 지어서 분양해야 하는데 분양 가격으로 전세를 줘서 2년 동안 살다가 전세기간이 만료되니까 그 금액에 들어올 사람이 없단 얘기예요. 그러니까 그런 사람이 지금 엄청나게 늘어나고 있거든요. 그래서 이것은 우리가 좀 법률적인 책임을 확실하게 구분을 지어야 되고, 

또 우리가 얘기하는 중개하시는 분들. 정말로 국가에서 인정받는 공인이지 않습니까. 그럼 이 공인들도 어느 정도 사명감을 가지고 정말 그 주택의 가격을 완벽하게 분석하고. 이 피해자가 2년 후에 이런 피해를 보지 않게끔 저는 확실한 중개제도, 중개 의식, 윤리제도 같은 것도 필요하다고 생각합니다.
​
[앵커] 

그러면 임대하는 사람은 좀 보험료, 보증보험료도 부담이 될 것 같은데 보증보험료라는 게 어느 정도 대략. 가격에 따라서 많이 다르겠죠? 어떻게 됩니까? 

[김재필 한양대 공공정책대학원 교수] 

사실상 어떤 제도가 생기면 부담은 따르죠. 그런데 제가 국토부 자료를 보니까요. 개인 같은 경우에는 집주인이 신용도 좋고, 그다음에 대출 설정 금액, 채무가 낮으면 최대가 부채비율이 낮으면 0.099%에서 최고 0.876%예요. 그럼 1%도 안 된다는 얘기예요. 

물론 법인 같은 경우에는 0.073에서 1.59. 조금 높긴 한데요. 그러면 이걸 법인이 임대인이 다 부담하느냐. 그렇지 않거든요. 임대인이 75%. 그다음에 임차인이 세입자가 25%. 

그래서 저는 신용도가 좋고 부채율이 많지 않다면 이게 큰 금액이 아니고. 물론 추가 비용은 들지만 그렇게 사업하는 사람에게 부담은 들지 않는다고 생각 드는데요. 아까 말씀하신 생계형 임대사업자 같은 경우에는 물론 추가부담이 발생할 수도 있습니다.
​
[앵커] 

제가 생각하기에는 생계형 임대사업자. 연 보험료가 만약에 한 3~40만 원만 되더라도 없던 걸 내야 하니까 부담스럽게 생각할 것 같아요. 그러면 조금 생각해서 세입자에게 이걸 전가시키는 방법. 여러 가지 시장에서는 이상한 형태의 반응이 나오지 않을까요? 

[김재필 한양대 공공정책대학원 교수] 

물론 갑을 간의 관계에서는 물론 임대인들이 기존에 없었던 비용이 발생한다고 하면 분명히 수입이 줄어들고 또 거기에 투자된 인풋, 그런 경제논리에 따라서 세입자에게 전가할 확률은 있습니다. 그래서 세입자들의 부담이 조금 커질 수도 있지만 특히 세입자 입장에서는 조금의 부담이 들더라도 보험을 드는 게 확실하고요. 

두 번째는 임대사업자들도 내가 지금은 내 마음은 그렇지 않지만 어떤 경제사정 변동이라든지. 벌써 지금부터 보면 금리가 올라갈 것이다 하면 또 3기 신도시가 늘어나면 주택공급이 많아질 것이다. 인구가 감소할 것이다. 이런 위험요인들이 따라올 수도 있거든요. 

그래서 임대인 입장에서도 임차인을 보호하는 입장에서 확실하게 이런 보험을 드는 제도적 정책은 서로 필요하지 않은가.
​
[앵커]
​
제도는 필요하지만 말씀하신 대로 그런 부담 때문에 전세를 월세로 돌리려는 압력, 유인이 훨씬 커지지 않겠습니까? 전세난이 결국 심화되는 거 아닐까요? 

[김재필 한양대 공공정책대학원 교수] 

물론 있습니다. 왜냐면 부채 비율이 높기 때문에 그걸 낮추기 위해서는 또 보험을 들지 않으면 벌금을 문다든지 과태료 이런 게 있기 때문에 그게 아마 전세에서 월세 전환 속도는 굉장히 빠를 것으로 판단을 합니다. 

그래서 물론 우리나라에서는 전세 부담이 주거비용 부담에 들어가는 비용이 월세보다는 적기 때문에 금리를 따진다면. 그래서 앞으로 좀 더 전세 물량은 줄어들고 월세 물량은 늘어나는데 이게 시기적으로 굉장히 민감한 시기가 아닌가 생각해요. 

지금 굉장히 주택난이 심화되어 있고. 또 올 가을 같은 경우에 보면 이사철이 겹쳐있고. 우리가 코로나19로 인해서. 물론 큰 비중은 차지하지 않지만 결혼을 앞둔 세대들이 결혼을 미뤘거든요. 그게 작년도부터 올봄으로. 올봄에서 가을로 미뤘는데. 더 이상 미루지 않고 결혼 세대가 증가하면 분명히. 지금 올 가을 전세 대란은 또 한 번 예견된 상황이라고 생각할 수 있습니다.
​
[앵커]
​
그래요? 그런 상황에서 보증보험 의무화 조치까지 나와서 결국은 임대사업자들이 여러 생각을 하게 될 것 같은데. 시장에서는 그런 움직임이 나타나겠군요 어떤 형태로든지 

[김재필 한양대 공공정책대학원 교수] 

벌써부터 나타나고 있습니다. 

[앵커] 

나타나고 있습니까? 전체 지금 전월세 시장 동향은 어떻습니까? 

[김재필 한양대 공공정책대학원 교수] 

지금 전월세 시장은 굉장히 불안한 시장이죠. 왜냐면 수요공급이 맞지 않고요. 그리고 우리가 최근에 발표된 임대차 3 법이라든지 그게 아직 정착이 안 되어 있고, 지금은 물론 좋은 제도인데 순기능보다는 지금 역기능이 더 앞서가고 있거든요. 

거기다가 전세수요는 증가하고 있고. 또 이 젊은 세대들이 우리가 얘기하는 공공임대주택이라든지 공공주택. 3기 신도시를 분양받기 위해서 전세를 살고 있는 대기 수요자가 증가하고 있거든요. 그래서 전세 시장 공급물량은 적은데 전세 수요는 늘어날 수밖에 없고. 그래서 지금 전세시장은 올 가을에 굉장히 불안한 시장이라고 할 수 있겠습니다.
​
[앵커]
​
그렇군요. 그런 상황에서 임대사업자에 대한 임대보증금. 보증보험 의무화 조치까지 시행되어서 상당히 세입자들, 또 사업자들 부담이 커질 것 같습니다.
​
[김재필 한양대 공공정책대학원 교수]
​
네 그렇습니다.
​
[앵커]
​
잘 들었습니다. 지금까지 김재필 한양대 공공정책대학원 교수였습니다.
​

돈 세는 남자의 기업분석 '카운트머니' [네이버TV]

경제를 실험한다~ '머니랩' [네이버TV]

저작권자 SBS미디어넷 & SBS I&M 무단전재-재배포 금지