금리 올리면 집값 잡힐까.."덜 오르겠지만, 떨어질 일은 없다"

[MT리포트] 금리가 오른다, 파티가 끝난다③

[편집자주] 이르면 이달 기준금리 인상이 시작된다. 코로나19(COVID-19) 사태와 함께 시작된 '초저금리'의 시대가 저문다. 전 세계적인 '유동성 파티'는 종언을 고할 것인가. 금리인상이 대출이자와 집값, 주가에 미칠 영향을 짚어본다.

서울 송파구 잠실 일대 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴스1

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 "금리가 오르면 주택가격도 조정될 가능성이 크다"고 경고했다. 홍 부총리가 말한 금리인상이 이르면 이달말 금융통화위원회부터 이뤄질 것으로 보인다. 금리가 오르면 집값이 떨어질까. 전문가들은 한국은행의 금리인상이 곧바로 주택시장 안정으로 이어지긴 어렵다고 봤다.

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공급 확대 없으면 백약이 무효

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금통위원을 지낸 조동철 한국개발연구원(KDI) 국제정책대학원 교수는 "주택가격은 단기적으로 경기나 금리 변동에 영향을 받지만 최근 유동성 증가 국면에서 왜 아파트 가격만 상대적으로 높은 상승세를 나타냈는지는 설명이 어렵다"며 "이는 소득 증가와 단독주택에서 아파트로 빠르게 전환된 젊은 세대의 주택형태 선호 변화를 공급이 충분히 따라가지 못했기 때문이라는 게 더 합리적인 이유"라고 말했다.

그는 이어 "서울 주택 300만호의 40% 이상은 단독 혹은 연립주택인데, 이곳에서 새로운 가정을 꾸리려는 젊은 세대가 과연 얼마나 될지 의문"이라며 "이런 현상이 부인할 수 없는 대세라면 그에 걸맞는 공급 확대를 제쳐두고는 어떤 대책도 힘을 발휘하기 어려울 것"이라고 강조했다.

고종완 한국자산관리원장은 "과거와 달리 부동산은 물론 주식, 가상자산 등 다양한 분야로 유동성이 흘러갔기 때문에 금리인상이 부동산 가격 지표에만 직접적인 하방 요인이 되긴 어렵다"며 "과거 경험상 경기가 좋을 때 금리를 올리면 단기에 부동산 가격을 조금 떨어뜨린 효과가 있었지만, 이번 금리인상 검토는 경기 회복세가 아닌 원자재 등 물가상승 압력에 대응하는 차원이어서 부동산 시장에 미치는 영향은 제한될 것"이라고 했다.

그러면서 "금리인상이 시장 안정 효과로 이어지려면 서울 도심에 실질적으로 양질의 신규 주택을 신속히 공급하는 방안과 기존 주택 거래를 활성화하도록 양도소득세 완화 등 정책 변화가 동반돼야 한다"고 조언했다.

(16일 서울 여의도 국회에서 열린 기획재정위원회 전체회의에서 이주열 한은총재와 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 의원들의 긴급현안질의에 대한 답변을 하고 있다. /사진제공=뉴스1

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"기준금리 두 번 올려도 1%로 여전히 저금리"

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고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "한은이 기준금리를 0.25%포인트씩 두번 올려도 1%로 저금리 수준이고 이미 정부가 DSR(총부채원리금상환비율) 등 부채관리를 강화했기 때문에 이자부담 압박에 경매 시장에 아파트 매물이 쏟아지고 급매가 속출해 시세가 급락할 일은 없을 것"이라며 "여전히 공급부족 인식이 강해 금리가 다소 올라도 내집마련을 결정한 수요자가 대기 수요로 돌아갈 가능성도 낮다"고 말했다.

그는 "수급 불균형 상태에서, 특히 공급이 부족한 현재 시장에선 확실한 공급 대책 외에는 백약이 무효"라며 "주택은 공급이 비탄력적인 대표적인 재화인데 양도세, 종부세 등 세금을 높여 시장에 매물을 늘리겠다는 구상은 비현실적이고 실제로 여러 부작용만 낳고 있다. 금리인상과 별개로 이 문제부터 해결해야 한다"고 지적했다.

미미하지만 가격 안정세에 도움이 될 것이란 관측도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "올해 상반기 가격 상승률이 워낙 높았기 때문에 8월 금리인상은 그간 상승세에 따른 피로감과 맞물려 가격 상승률을 둔화시키는 효과가 일부 있을 것"이라고 말했다. 다만 그는 "시장에 곧바로 하락 요인이 되긴 어렵다"고 덧붙였다.

전셋값 오름세도 금리인상 효과를 떨어뜨릴 것이란 분석이 나온다. 서영수 키움증권 금융 애널리스트는 "가계대출 관리를 위해 금리인상을 해도 전셋값이 계속 올라 레버리지가 커지고 이로 인해 발생한 갭투자 관련 부채는 증가하는 구조"라며 "전체 부채를 줄여도 이걸 막을 방법이 현재로선 없기 때문에 당장 집값이 떨어질 가능성은 낮다"고 말했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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