공인중개사가 서고 습도도 알아야 하나요?..함정문제 숨은 속내

[MT리포트]뜨거운 감자, 중개수수료 (下)

[편집자주] 정부와 중개업계가 부동산 중개보수 개편을 이달내 결론 짓는다. 2014년 이후 7년만의 손질이다. 오른 집값 때문에 중개보수도 덩달아 뛰면서 여론은 낮춰야 한다는 쪽이다. 하지만 수익이 줄 수 있는 중개업계는 마냥 동의하기 어렵다. 이참에 중개서비스 산업의 질적 향상을 도모해야 한다는 목소리도 나온다. 플랫폼 강자 직방의 중개업 진출도 시장의 판도를 바꿀 변수다. 중개보수를 둘러싼 이슈를 살펴봤다.

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"지적서고 설치 기준은?"…틀리라고 내는 황당한 공인중개사 시험

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(서울=뉴스1) 송원영 기자 = 31일 서울 노원구 미래산업과학고등학교에서 열린 제31회 공인중개사 시험에 응시생들이 입장을 위해 줄을 서고 있다. 한국산업인력공단에 따르면 올해 공인중개사 시험엔 34만3076명이 접수한 것으로 집계됐다. 1983년 공인중개사 제도가 도입된 이후 가장 많은 응시생이 몰렸다. 2020.10.31/뉴스1

#. 2018년 2차 공인중개사 자격시험을 치르던 A씨는 지적서고의 설치 기준을 묻는 문제를 보고 눈을 의심했다. ③안쪽문은 철제로, 바깥문은 곤충·쥐 등의 침입을 막도록 철망을 설치해야 한다 ④연중 평균 온도는 섭씨 20±5도, 습도는 65±퍼센트를 유지해야 한다 등의 지문 중 틀린 것을 고르라는 것. 이는 높은 합격률을 자랑한다는 인터넷강의에서도 전혀 들어본 기억이 없는 내용이었다. 아깝게 점수를 까먹은 A씨는 "공인중개사가 왜 이런것까지 알아야 하냐, 중요한 내용이 얼마나 많은데 이런 문제를 내냐"며 분노했다. 다른 수험생들 역시 "분명 틀리라고 낸 문제"라며 "떨어뜨리려고 용쓰는게 보인다"고 반발했다.

공인중개사 자격 시험제도를 개선해야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다. 시험 난이도를 조절하는 방안, 현 절대평가 방식을 상대평가로 전환하는 방안 등이 유력하게 거론된다. 국토부 역시 포화 상태인 공인중개사 수를 조정하기 위해 시험 제도 개선은 필요하다는 입장이다.

◆개업공인중개사 역대최고 수준…시험난이도 조절 필요 목소리

9일 한국공인중개사협회에 따르면 현재 공인중개사 자격증 보유자는 전국 46만6600여명에 이른다. 매년 30만명 이상이 시험에 응시해 합격자가 1만명씩 배출되고 있다는 업계의 설명이다. 이 가운데 개업공인중개사로 등록해 영업 중인 인원은 작년 말 기준 11만1016명으로 35만명은 '장롱면허'로 자격증만 보유하고 있었다.

그러다 집값 상승곡선이 가팔라지면서 개입공인중개사 수가 최근 크게 늘었다. 현재 개업공인중개사는 11만7738명으로 역대 최고 수준이다. 올해 들어 한달 평균 1000명 이상이 신규 등록하며 6개월 만에 6722명이 늘었다. 한해 합격자수가 너무 많은데다 시장 유입인원까지 급격히 늘자 수급 조절을 위해 자격시험 제도 개선이 불가피하다는 데 공감대가 형성되고 있다.

국토부는 시험 난이도를 높여 합격자수를 조정하는 안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 공인중개사 자격 시험 난이도는 국토부 1차관과 국토부 공무원, 공인중개사협회, 학계, 소비자단체, 부동산금융전문가 등 위원 7~11명으로 구성된 '공인중개사 정책심의위원회'에서 결정한다.

그러나 합격자수를 줄이기 위해 시험 난이도를 너무 높이게 되면 부작용이 생길 수 있다. 수험생들을 불합격 시키기 위해 공인중개사 업무에 있어 필수로 숙지해야 할 내용 대신 상대적으로 중요도가 낮은 부분에서 문제를 출제하게 되는 것. 실제로 앞선 기출문제에서도 이런 '함정' 문제가 자주 발견됐다.

◆난이도 조절 부작용 불가피…대안으로 상대평가 전환 제시

대안으로 시험 방식을 기존 절대평가에서 상대평가로 전환하는 방안도 논의된다. 공인중개사 시험은 현재 모든 과목에서 40점 이상을 받고 평균 60점만 넘으면 무조건 합격할 수 있다. 하영제 국민의힘 의원은 작년 12월 이런 내용의 '공인중개사법' 개정안을 발의했다. 국토부 장관이 직전 3년 간의 응시인원과 개업·소속공인중개사 수 등을 고려해 선발인원을 결정하도록 하는 게 골자다.

학계에서는 두차례 치러지는 시험 운영 방식을 고려해 1차는 절대평가를 유지하되 2차를 상대평가로 전환해야 한다는 의견도 제시됐다. 자격시험 자체를 일회성인 검정형에서 장기적인 과정 평가형으로 전환해야 한다는 주장도 나온다.

백민석 세명대 부동산학과 교수는 "한번의 시험으로 자격 여부가 결정됨에 따라 단기전문성으로 인식될 수 있다"며 "과정평가형 시험을 도입해 중장기적인 전문성을 갖춘 공인중개사가 배출될 수 있도록 유도해야 한다"고 말했다.

◆중개서비스 개선도 필요해…단순중개 아닌 종합서비스 돼야

자격 제도 개선과 함께 중개서비스 전반에 대한 개선 역시 필요하다는 게 중론이다. 집값 상승으로 중개보수까지 올라가면서 주택 수요자들 사이에서도 "집 한번 보여주고 몇천만원 받아간다"는 비판 여론이 거세다. 정부 역시 이같은 상황을 고려해 중개수수료 개편안과 함께 중개서비스 질적 개선 방안도 내놓을 것으로 예상된다.

국민권익위도 지난 2월 이같은 내용을 권고한 바 있다. 권익위는 부가서비스로 △임대인의 임대차 건물관리 대행 서비스 △신규 매물·임대차 물건 정보 정기제공 서비스 △부동산 상담 및 컨설팅 서비스 △하자보수·도배·이사업체 소개 등 용역알선 서비스 △경·공매 부동산 권리분석 및 입찰신청 대리서비스 등을 제시하며 단순 중개를 넘어 종합서비스로 확대해야 한다고 강조했다. 권익위 조사에 따르면 공인중개사의 71%, 일반국민의 70%가 부가서비스 확대에 대해 '적절하다'고 평가했다.

중개서비스의 질적 향상을 위한 법안도 잇따라 발의됐다. 김선교 국민의힘 의원은 건전한 부동산 거래질서 확립을 위해 개업공인중개사의 공인중개사협회 가입을 의무화 하는 법안을 발의했고 홍성국 더불어민주당 의원은 중개보조원 채용 인원을 제한해 기획부동산의 투기 행위를 막기 위한 법률 개정을 추진 중이다. 이외에도 공인중개사가 아닌 사람의 부동산 중개를 금지하는 법안과 공인중개사 자격증 양도·대여를 알선하는 브로커에 대해서도 처벌하는 법안 등이 국회에서 논의되고 있다.

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중개수수료 인하보다 반발 큰 '직방' 중개업 진출

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(서울=뉴스1) 안은나 기자 = 안성우 직방 대표가 15일 오전 서울 성동구 코사이어티에서 열린 직방 10주년 미디어데이에서 비전을 발표하고 있다. 직방은 서비스 10주년을 맞아 부동산 정보 제공 업체에서 부동산 분야 전반의 디지털 전환(DX, Digital Transformation)을 선도하는 종합 프롭테크(proptech) 기업으로 도약하겠다고 밝혔다. 2021.6.15/뉴스1

부동산 중개업계에서 중개료 보수 인하 만큼이나 논란이 되고 있는 것은 '직방'의 중개업 진출이다. 최첨단 플랫폼업체의 중개서비스와 기존 중개업 종사자들과의 이해관계가 충돌하면서 '제 2의 타다 사태'가 우려되고 있다.

9일 부동산업계에 따르면 직방은 최근 '온택트 파트너스'를 통해 공인중개사와 파트너십을 강화해 부동산 중개계약에 직접 참여하겠다고 선언했다.

프롭테크(정보기술을 결합한 부동산서비스 산업)을 이용해 이용자와 중개사 간 연결을 더욱 고도화하고 부동산 계약 시 공동날인을 통해 계약 내용에 직접적인 책임을 지겠다는 것. 중개계약 성사 시, 직방이 공인중개사가 받는 수수료의 절반을 가져간다.

안성우 직방 대표 이사는 "부동산중개앱 이용 시 가장 큰 불편으로 꼽히는 허위매물 문제를 해결할 단 하나의 방법은 프롭테크에 있다"며 이같이 선언했지만 공인중개사협회는 즉각 반발했다. 기존 공인중개사들의 생존권을 위협할 수 있다는 이유에서다.

(대전=뉴스1) 김기태 기자 = 박용현 한국공인중개사협회장이 29일 오전 대전 중구 더불어민주당 대전시당사 앞에서 열린 중개사 없는 부동산시스템 구축 반대 집회에 참석해 있다. 2020.9.29/뉴스1

박용현 한국공인중개사협회 회장은 직방의 이같은 행위를 '직접중개'로 보고 "기존 영세 개업공인중개사의 골목상권을 침해하는 기업의 횡포이자 소상공인 말살행위"라고 말했다. 대형 플랫폼 업체들이 개업공인중개사의 매물광고 수입으로 쌓아올린 거대 자본으로 골목상권을 노리고 있다는게 협회의 지적이다.

직방이 소비자들을 위해 마련한 신규사업이 결국 소비자들에게 부담으로 전가될 것이라고도 했다. 직방 등에 이미 광고비용을 내고 있는 상황에서 중개보수까지 절반씩 나누면 결국 수수료를 법정 요율 최고 수준으로 올릴 수 밖에 없다는 것이다.

아직 개업하지 못한 자격증 소지자에게 초기 정착금을 지원하겠다는 직방의 계획에 대해서도 "이미 과포화 상태인 중개시장에 과부하를 야기한다"고 반발했다. 직방은 중개사무소의 프랜차이즈화를 통해 기존 중개사와 마찰없이 사세를 확장하겠다는 전략이지만 직방이 향후 독점적 지위를 갖게 되면 직접 중개업무를 수행하거나 수수료를 인상할 가능성도 제기된다.

중개업계의 이같은 갈등이 '제2의 타다' 사태로 번질 것이란 시각도 있다. 모빌리티 플랫폼 '타다'는 11인승 이상 승합차를 이용해 실시간 기사를 포함한 렌터카서비스를 제공했으나 택시업계의 반발, '여객자동차운수사업법 개정안(타다금지법)' 통과로 결국 사업을 접었다.

서진형 대한부동산학회 회장은 "최첨단 플랫폼 서비스와 기존 부동산산업 간의 갈등을 해소하고 이해충돌을 방지하려면 정부가 직접 나서서 유기적 정책을 수립하고 관련 규제를 개선하는 등 상생 방안을 마련해야 한다"고 강조했다.

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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