3기신도시 하남교산지구 대토용지 불법 대출 성행.. 정부 방관에 시장 혼탁

3기 신도시를 비롯한 수도권 공공주택 사전청약 일정이 본격화되고 있다. 정부가 주변 시세의 60~80% 수준에서 분양가를 책정하겠다고 밝힌 만큼 내집마련을 원하는 무주택자의 관심이 쏠린다.

하지만 최근 토지보상 과정에서 대토보상권을 가진 토지주를 등에 업은 일부 시행사(대토개발업체)들의 탈법 대출이 성행하면서 일부 토지주들과 LH간 갈등이 커지고 있다. 정부가 3기 신도시 토지보상에서 대토보상을 적극 홍보하면서도 대토보상권과 관련한 불법 대출 등 사전거래에 대해서는 사실상 손을 놓고 있다는 지적이 나온다. 정부와 국토부는 지난해 대토보상권 불법 전매에 대한 처벌 규정을 만들었으나 단속권한이 없다는 이유로 관리·감독을 하지 않고 있어서다.

대토보상제란 신도시나 택지지구 등 공공택지에서 땅을 수용당한 토지주들에게 정부에서 현금보상 대신 새 개발지 땅을 지급하는 제도다. 이 제도는 토지시장 안정과 원주민 재정착을 유도하기 위해 정부에서 적극 시행 중에 있다.

2009년 이후 위례, 강남보금자리, 마곡 등에서 대토보상이 진행되면서 토지보상자들의 총 보상금대비 대토보상의 비율은 약 15% 수준이었다. 하지만 정부의 계속된 공공주택지구 지정 및 보상으로 대토가 진행되면서 이를 악용한 시행사(대토업체)에서 지주들의 권리인 대토보상권을 불법 전매하여 사익을 취하고 있다. 이러한 결과로 수년 전 보상되었던 수서역세권개발과 고양장항지구에서는 대토보상율이 70%~85%까지 치솟았다.

이로 인해 3기신도시는 물론 이전에 발표된 공공주택지구는 불법과 편법이 판치는 투기판으로 변질되고 있는 실정이다. 이에 정부는 지난해 대토보상채권의 전매를 금지하는 ‘토지보상법’의 개정과 올해 4월에 대토보상리츠의 현물출자 및 주식거래를 금지하는 ‘부동산투자회사법’을 개정해 시행사들의 불법행위를 막고자 했다.

하지만 현재 보상이 진행 중인 ‘하남교산 공공주택지구’에서는 정부정책을 비웃기라도 하듯 일부 시행사에서 탈법과 편법을 오가며 대출을 진행하고 있다.

편법 대출을 진행하고 있는 시행사들의 대출방식은 이렇다. LH로부터 토지보상을 계약을 체결하기 전에 대토보상자로 지정된 토지주의 토지를 처분신탁(이하 선신탁)해 토지의 소유권을 신탁사에 넘기고 신탁사가 토지주가 되어 LH로부터 대토보상자로 보상을 받은 후 이 신탁된 재산을 신탁사는 수익권을 담보로 금융회사로부터 대출을 받아 이를 신탁한 토지주에 지급하는 방식이다. 이는 전매 행위를 금지한 개정된 ‘토지보상법’을 위반한 것이다.

현재 지방세법상 이같은 행위를 명백한 양도행위로 보고 있어 더 이상 토지주는 대토보상자가 아닌 신탁사에 토지를 양도한 자(단순 수익자)가 된다. 따라서 토지주의 대토보상권에 대한 권리는 단순히 수익권자로서 토지주는 채권적 권리만 행사할 수 있게 된다. 즉 선신탁한 토지주는 공공주택지구의 대토보상자가 아닌 신탁사에 처분한자로서 더 이상 대토보상자가 아니게 된다. 이로 인해 대토보상감면 등 어떠한 양도세 혜택을 볼 수 없음에도 시행사는 이같은 내용을 잘 모르는 토지주들을 모집해 신탁을 통해 대출을 진행하고 이를 토지주에게 지급하고 있는 상황이다.

하지만 하남교산지구의 경우 LH가 이런 불법적인 행위 주체인 신탁사를 대토보상자로 인정하고 대토보상계약을 체결해 문제가 되고 있다. 하남교산은 지난 2월 1차 대토보상신청 및 확정 후 5월말까지 1차 대토보상계약을 완료했다. 현재 추가로 제 2차 대토보상신청을 7월 26일까지 받고 있다.

또 다른 문제는 다른 공공주택지구에서는 신탁사를 대토보상자로 인정하지 않았다는 점이다. 이러한 전매를 통한 불법 대출행위가 수원 당수 공공주택지구에서도 발생했는데 수원당수지구의 경우 대토보상자 선정 후 신탁(선신탁)한 경우 같은 사업시행자인 대토보상선정자와 대토보상계약자가 다르다는 이유로 LH는 대토보상계약 체결 불가 판단을 했다. 이로인해 당시 선신탁한 토지주들은 대토보상채권이 현금전환됐다.

대토보상을 신청한 토지소유자여야 하므로 신탁등기 등으로 소유권이 변경되는 경우에는 변경된 소유자(수탁자)는 대토보상계약 체결이 불가능하다는 내용의 LH 수원당수지구 공문.

하남교산지구 타 토지주들은 수원당수지구 사례를 들어 LH에 문의 및 민원을 제기했지만 담당자는 토지소유자 변경에 상관없이 대토보상을 받을 수 있다는 입장을 전달 받았다. 이 때문에 시행사 등에서는 제2차 대토보상 신청을 받고있는 현시점에 대토보상관련 대출을 해준다며 토지주를 추가 모집하고 있다.

시행사들이 이런 법적 규제를 피해 편법 양도행위를 함으로써 법망을 교묘히 피하고 있지만, 국토교통부와 LH는 감시나 단속에 사실상 손을 놓고 실정이다.

이로 인해 하남교산지구 뿐만 아니라 추가 지정된 장항지구, 과천신도시 등 제3기신도시와 공공주택지구 등에서도 대토보상권을 대출해 매입한다며 토지주들을 접촉하는 시행사가 더 기승을 부리고 있다.

또 다른 문제는 이런 일이 지속적으로 더 많이 발생할 경우 개발주체인 정부의 택지개발지구의 수익성도 현저히 낮아지게 된다. 대토보상이 많아지면 사업지의 대토할당분이 늘어나 LH가 최고가 입찰로 더 비싸게 팔 땅이 그만큼 줄어들기 때문이다.

LH가 수사권이 없다는 이유로 불법행위를 하는 업체 및 지주들에 대한 조사나 처벌이 이루어지지 않으면 현재 같은 상황이 지속돼 보상지주에 대한 대토보상권 전매행위를 더욱 부추길 수 있다는 우려가 나온다.

3기신도시의 한 대토보상 토지주는 “국토부, LH, 국세청 등에서 대토보상 합동단속 등을 통해 현금전환, 세금 부과 등으로 선례를 남겨 진행한다면 현재 진행되고 있는 공공주택지구 및 3기신도시에서는 이러한 문제가 발생하지 않을 것”이라며 “정부는 타 공공주택지구 및 3기신도시에서 올바른 대토보상제도가 확립될 수 있도록 현 대토보상과 관련된 불법 행위에 대한 단속 및 제재를 서둘러야 한다”고 지적했다.

동아닷컴 정진수 기자 brjeans@donga.com