대수선 설계와 감리 이력 확인하라
‘열어보기까지는 아무도 모른다’는 리모델링. 상황에 따라서는 신축보다도 더 어렵다는 리모델링을 과연 어떻게 해야 할 것인가? 대수선 및 리모델링 시공 전문가와 함께 리모델링 현장의 생생한 정보를 4회에 걸쳐 전해왔다. 이번 호는 그 연재의 마지막으로 설계와 감리에 관한 현장의 속사정을 들어본다.
연재 순서
01 리모델링하는 이유와 파트너
02 모범적인 대수선 공사 케이스
03 불법 대수선 공사 케이스
04 대수선 설계와 감리 이력 확인하라
최근 대수선 리모델링 공사가 늘어나고 있다. 그런데 문제는 대수선 리모델링 공사의 설계와 감리를 원할하게 수행할 전문 건축사를 만나기가 좀처럼 어렵다는 사실이다. 상황이 이렇다 보니 경험이 부족한 건축사가 대수선 공사의 설계와 감리를 무리하게 맡는 경우를 종종 본다. 필자 역시도 실제 그런 감리자를 만나 현장 공정을 진행하면서 많은 어려움을 겪은 바가 있다.
앞선 연재 글에서도 여러 차례 강조했지만, 대수선 공사는 신축과 달리 철거과정이나 구조 보강에 이르기까지 예상치 못한 돌발 변수가 발생할 가능성이 높다. 따라서 다양한 상황에 대처할 수 있는 설계자와 시공자의 전문적인 경험과 지식이 전제되어야 할 대표적인 공사 중 하나다. 감리 역시 대수선 대상인 건물의 현 상태에 대해 정확히 파악하고 공사 시 변이가 발생할 수 있는 구조에 대한 전문성과 안목을 가지고 있어야 한다.
증축ㆍ대수선 시 공사감리
건축주는 증축ㆍ대수선 허가를 받아야 하는 건축물(건축법 제14조에 따른 건축신고 대상 건축물 제외)을 건축하는 경우와 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물을 리모델링하는 경우에는 건축사를 공사감리자로 지정하여 공사감리를 하게 해야 한다. ※ 이를 위반해서 공사감리자를 지정하지 않고 공사를 하게 하면 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해진다.(건축법 제110조제4호가목)
건축사가 담당하는 감리는 부실공사를 예방하는 것이 가장 우선이다. 해당 공사가 설계도서 또는 기타 관계 서류대로 적합하게 시공되는지, 설계도서가 적합한지에 대한 검토와 설계 변경, 재해 예방, 시공상의 안전관리 문제 여부까지 점검하는 구체적인 역할을 수행한다. 만약 이를 시공사가 위반하면 감리자인 건축사는 응당 시정명령을 내릴 수 있는 권리를 갖는다. 그래서 건축물에 하자가 발생할 경우 법적 손해배상 의무를 지게 되는 막중한 책임도 따르는 것이다.
대수선 공정 전반에 대한 책임 범위가 넓고 전문 지식을 갖춰야 할 건축공사의 감리가 공사의 성패를 좌우한다. 때문에 시공자 입장에서는 경험이 부족한 감리를 만나면 난처한 상황에 놓일 수밖에 없다.
잘못된 설계와 감리,
최대 피해자는 건축주
필자의 회사가 진행했던 수많은 대수선 현장들 가운데, A현장은 목구조 전문 건축사가 대수선 설계 및 감리를 담당했다. 처음 시공 도면을 교부 받으면 시공사는 현장에서의 적용에 대한 면밀한 검토를 선행하게 된다. 그 과정에서 도출된 구조에 대한 과설계 부분과 구조체 접합방식 변경에 대한 재검토를 감리자인 건축사에게 요청하였다. 그러나 돌아온 답변은 해법 제시가 아닌 “어떻게 하죠?”라는 되물음뿐이었다. 심지어 구조보강 공사에 대한 협의 요청에 대해서도 ‘본인은 잘 모르겠으니 구조기술사와 직접 통화하라’는 간략한 회신만 받았다. 더욱이 잘못된 도면으로 필자가 앞서 제기했던 주차장, 가중치 평균 외 준공의 문제점에 대해서도 감리의 독단적인 판단 때문에 준공 취소라는 초유의 사태가 벌어지기도 하였다.
결국 관할 구청에서 재시공 명령이 떨어졌다. 그 피해는 고스란히 시공자와 건축주가 떠안게 된다. 그뿐만이 아니다. 준공 시점에 입주를 계획했던 세입자들은 재시공 후 준공이 날 때까지 입주는 둘째치고 사업자도 낼 수 없는 상황에 직면한다. 이러한 세입자들의 피해는 고스란히 건축주가 책임져야 했다. 건축주 역시 준공 후 은행으로부터 대출을 받아 지급하기로 했던 공사대금을 시공사에게 지급하지도 못하는 이중고에 놓이게 되었다.
최근에 마감 중인 B현장 상황도 마찬가지였다. 이 공사는 건축주 지인으로 주로 인테리어를 전문으로 해왔던 건축사가 대수선 설계 및 감리를 맡았다. 그런데 담당 건축사는 본인이 설계한 현장이 대수선 공사인지 단순 리모델링인지조차 구별하지 못한 상태로 설계도면을 제출했다. 당연히 관할 구청에서 보완 지시가 내려졌고 건축허가를 받기까지 한 달여 넘게 착공이 늦어지는 촌극이 발생했다.
해당 건물이 소방감리 대상인데도 감리는 이를 인지하지 못했다. 준공 시점에 시공사의 의견을 받아들이지 않고 방화구간에 인테리어 나무문을 설치하도록 하여 소방준공을 받지 못하는 상황도 발생하였다. 대수선 건축공사와 인테리어 공사의 우선순위와 경계선조차 구분하지 못한 결과이다. 수차례 수정도면만 교부되고 추가공사만 늘어났다. 인테리어 공사처럼 단순하게 생각하고 빈번하게 공사가 변경되면서 공정 진행에 어려움이 많았던 현장이었다.
건축사, 시공사 포트폴리오
필히 점검해야
위에서 예를 들었던 A, B현장을 통해 대수선 공사에 있어 건축사이자 감리자의 역할이 얼마나 중요한지를 실감할 수 있었다. 정확한 상황 판단과 대처가 부족한 채 무리하게 공정을 진행하면 공통적으로 수정도면만 추가되고 결국 공사기간만 늘어날 뿐이다. 이로 인한 건축주의 피해와 고통이 가장 큰 문제다. 늦춰진 공기와 잘못된 도면으로 최초 견적보다 늘어난 추가 비용과 피해를 고스란히 감당해야 한다. 여담으로 필자 경험상 이러한 상황에서 당연히 중재 역할에 나서야 할 감리자, 즉 원인 제공을 한 설계자인 건축사는 준공 이후 꼭 어디론가 사라져 버리고 만다.
흔히 건축주들은 건축사 혹은 시공사라고 하면 건축과 관련된 모든 설계와 시공을 전문적으로 다 잘할 것이라고 생각한다. 하지만 건축사도 한옥, 주택, 상가, 인테리어 등 각 파트별 전문 분야가 있고, 시공사 역시 같은 맥락에서 나눠진다. 따라서 어떤 공사를 진행할 때에는 반드시 설계자와 시공자의 전문성과 이전 공사를 확인하는 사전 검증이 중요하다. 건축이라는 울타리 내에서 다 비슷한 범주로 보이겠지만 엄연히 분야를 달리한다. 의료 분야에서 각 과별로 전문성이 구분되는 것과 마찬가지다.
공사의 근본적인 주체인 건축주가 열심히 발품을 팔아야 할 일이다. 당장 보기에 괜찮은 건축사와 시공사를 찾았더라도 건축사, 시공사의 포토폴리오를 까다롭게 검토해야 피해를 예방할 수 있다. 세간에 전문 기업과 노하우라는 수식어가 괜히 존재하는 게 아니다.
이남경_ (주)부경종합건설 대표
이남경 대표는 2010년 ㈜부경주택건설 설립을 시작으로, 2017년 ㈜부경종합건설로 성장시켜 건축, 리모델링 분야에서 두드러지게 활동하며 지금까지 운영하고 있다. 비케이 건축디자인 대표 디자이너로도 활동 중이며, 대표적인 리모델링 프로젝트로는 연희동 “餘裕”, 성수동 “調和”, 연남동 “相通”등이 있다. 02-3144-4500｜www.bkbuild.com
구성_ 편집부
ⓒ월간 전원속의 내집 2021년 7월호 / Vol.269 www.uujj.co.kr
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