[오후초대석] 3만 200호 3기 신도시 청약..당첨 확률 높일 사전 청약 공략법은?

■ 경제현장 오늘 '오후초대석' - 김인만 부동산연구소장

3기 신도시에 지어질 공공주택에 대한 사전청약이 오는 28일 시작됩니다. 오늘 1차 물량 4335호에 대한 모집공고가 나왔죠? 벌써부터 분양가가 높다는 논란에 휩싸였는데요. 청년들의 패닉바잉을 과연 잠재울 수 있을지 주목이 됩니다. 김인만 부동산연구소장 모시고 자세한 상황 알아보겠습니다.

[앵커]

3기 신도기. 그동안 정부가 부동산 시장 안정을 위해서 계속 주장을 많이 해왔고, 효과가 클 것이라 했는데. 우선 3기 신도시 사전청약 물량, 얼마나 됩니까?

[김인만 김인만부동산연구소장]

올 하반기 3만2백호 정도가 예상되어 있는데요. 이번 7월달에 나오는 물량이 대략 4천3백호 정도 되고요. 10월, 11월, 12월에 2차, 3차, 4차 물량들이 나오거든요. 10월이 한 9천호 정도 되고요. 11월이 4천, 12월이 한 1만2천호 정도 되어서 합해서 한 3만2백호 정도. 내년에 또 3만호 정도 나오니까 합하면 한 6만호 정도 물량을 예상할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]

지금 시점에서 예상할 수 있을지 모르겠는데 어느 지역이 인기가 있다고 할까? 어떻게 좀 차이가 있을까요?

[김인만 김인만부동산연구소장]

이게 좀 구분해야 할 게 우리가 3기 신도시가 워낙 대표다 보니까 3기 신도시라고 이야기하는데요. 이번에 7월달에 1차 사전청약 내용을 보면 3기 신도시는 인천 계양지구 하나고요. 나머지 의왕천계 2지구, 성남복정, 진접, 위례 같은 경우는 3기 신도시는 아니고 공공택지입니다. 그래서 3기 신도시 포함 공공택지사전청약이라고 하는 게 정확할 것 같고요.

아무래도 이번 1차 같은 경우는 3기 신도시죠? 인천계양이 가장 핫이슈인데 나머지 지역들도 굉장히 좋습니다. 위치가 굉장히 좋아서 자기가 거주하는 지역이라면 어디가 더 좋다라기보다는 그냥 내가 할 수 있는 지역에 적극 청약하는 것이 좋을 것 같습니다.

[앵커]

그러니까 제대로 된 신도시는 인천계양이고, 나머지는 다 공공택지로 볼 수 있다?

[김인만 김인만부동산연구소장]

네.

[앵커]

자격조건이 있을 것 같은데 어떻습니까 자격 조건이?

[김인만 김인만부동산연구소장]

이게 이제 좀 복잡해요. 따져봐야 하는데 우리가 일반적으로 말하면 민간분양이 있고 공공분양이 있는데 이번에는 민간분양은 없고요. 공공분양이 있는데 플러스 뭐가 들어왔냐면 신혼희망타운이라는 주택형태가 들어왔습니다. 그래서 신혼희망타운이 있고요.

공공분양이 있는데 공공분양 중에서도 특별공급, 일반공급이 있고. 특별공급이 뭐냐면 신혼부부 특별공급, 다자녀, 생애최초 이런 특별공급 대상이 되는 분들은, 자격 요건이 되는 분들은 특별공급이 85% 물량이거든요.

공공분양 물량 중에 85%가 특별공급이고요. 일반분양은 15%이기 때문에 신혼희망타운 대상도 아니고, 특별공급 대상도 아닌 분들이라면 무주택자들이라면 15%의 일반분양에 도전해야 하기 때문에 당첨 가능성은 그렇게 높아 보이진 않습니다.

자격 요건도 각각 다 달라요. 그래서 모집공고를 보고 한번 다 체크해봐야 됩니다.

[앵커]

꼼꼼히 따져봐야겠는데 우선 일반물량이 15%라면 정말 당첨확률이 낮겠네요.

[김인만 김인만부동산연구소장]

굉장히 낮죠. 인천계양을 예를 들어서 설명드리면요. 1천50호거든요? 1천50호 중에 신혼희망타운이 한 350개 정도 됩니다. 350호 정도 되고 나머지 700호 정도 중에 15% 물량을 일반분양 대상자들이 가지고 가니까 실질적으로 가지고 가는게 한 100호 정도밖에 안되거든요.

그러니까 신혼부부들은 굉장한 상대적인 혜택을 많이 보게 되는데 신혼부부도 아니고, 지금까지 집을 한 번도 사지 않은 생애 최초도 아니고, 다자녀도 아니고, 노부모 봉양도 아닌 그냥 일반인이라면 실질적으로 100호, 인천에 인구가 굉장히 많은데 100호면 굉장히 부족하지 않나 생각하게 됩니다.

[앵커]

아 그렇군요. 그러면 그걸 사전청약하려면 해당 지역에 반드시 살아야 하는 의무는 없는 거죠?

[김인만 김인만부동산연구소장]

이게 거주자 우선 제도라고 하는데요. 우리가 알아봐야 하는 게 면적이 66만 제곱미터 이상의 굉장히 큰 택지죠? 큰 택지 같은 경우에는 제가 성남시를 예를 들어보겠습니다. 제가 성남시 거주자라면 100% 물량 중에 30%를 성남시 거주자에게 우선 배정해주게 되고요.

그러니까 제가 성남시 거주자라면 30% 물량을 우선 도전할 수 있으니까 확률이 굉장히 높아지는 것이고 나머지 20% 물량을 경기도 거주자들이 하게 되고요.

이제 50% 남았잖아요. 30%, 20% 가져가고 50% 물량을 서울, 경기, 인천분들이 청약을 할 수 있습니다. 그래서 인천 계양 같은 경우에는 서울 거주자들은 할 수는 있는데 50% 물량에 도전할 수 있으니까 인천 거주자들보다는 조금 더 불리하다고 할 수 있습니다.

[앵커]

확률이 훨씬 떨어진다 이렇게 되는군요? 잘 따져봐야겠네요. 자 뭐 오늘 모집공고가 나왔는데 벌써 모집공고가 나오니까 분양가가 공개됐잖아요. 너무 높다. 청와대 청약 청원까지 올라왔더라고요. 정말로 높습니까? 어떤 지역이 왜 높다고 하는 거죠 지금?

[김인만 김인만부동산연구소장]

이게 보는 관점에 따라 달라요. 오늘 참여연대에서도 자료도 발표했는데 굉장히 어떻게 보면 사전청약의 가장 큰 핫이슈가 되어버린 게 분양가 논란이거든요. 저는 개인적으로 이 정도 분양가면 괜찮다고 생각하는데. 국토부 입장에서는 주변 시세의 60~80% 정도로 책정했다는 입장이고요. 이걸 비싸다고 이야기하는 쪽에서는, 인천 계양지구의 아파트들이 있습니다. 새 아파트들이 있는데 비교를 해보면 가격이 새 아파트들이 3억...

[앵커]

인천 계양지구 한번, 지금 말하는 곳은?

[김인만 김인만부동산연구소장]

지금 그래프에 나오는데 3억7천에서 3억8천, 3억9천 정도 되거든요.

[앵커]

전용 25평을 얘기하는 거죠?

[김인만 김인만부동산연구소장]

그렇죠 전용 59. 전용 59가 25평 정도 되니까. 주변 아파트들하고 별 차이가 나지 않지 않느냐. 3억 7천, 3억 9천인데 인천계양이 3억5천이면 이게 어떻게 60~80%냐. 이런 이야기를 하는 고요.

참여연대 같은 경우는 조금 더 구체적으로 반박하고 있습니다. 신도시 같은 경우에 만약에 우리가 민간건설사들이 아파트를 짓게 되면 시세대로 토지를 매입하게 되고요. 건축비도 이렇게 하는데 신도시는 개발방식이 좀 다르잖아요. 감정가격으로 수용한 다음에 토지조성을 LH에서 하다 보니까 토지원가 자체가 굉장히 저렴해요. 굉장히 저렴하기 때문에 더 낮출 수가 있는데 왜 시세대비로 하느냐.

그리고 시세라는 것 자체도 이미 최근 한 3년 4년 동안 굉장히 급등했잖아요. 급등한 가격의 60~80%가 과연 적정하냐. 이건 바람직하지 않다 라는 주장을 하는 거예요.

그래서 물론 틀린 얘기는 아니에요. 틀린 얘기는 아닌데 저는 개인적으로는 또 이렇게 생각하고 싶어요. 만약에 지금 3억 중반대 정도인데 신도시 같은 경우는 인프라가 굉장히 좋잖아요. 교통, 교육, 편의시설. 굉장히 좋은 아파트이기 때문에 단순 주변에, 인천 계양 주변의 새 아파트들하고 비교하기는 어렵고요.

지금 인천의 검단신도시라고 있는데 신도시끼리 비교해보면 전용 59가 5억 정도 하거든요. 그렇다면 인천계양도 제가 볼 때는 3억 중반대 정도 사전청약, 추정 분양가지만 나중에 입주할 때 되면 지금 시세 기준으로 가더라도 5억 이상은 가기 때문에 저는 저렴하다고 생각하는데.

더 낮추게 되면 이런 문제가 생길 수는 있어요. 어떤 문제냐면 로또청약 열풍이 불 수 있거든요. 지금도 조금 저렴하다고 생각하는데 더 낮아져 버리게 되면 예를 들어 저같이 관심 없던 사람들도 나도 해봐야겠다, 로또청약 당첨되어봐야겠다. 과수요가 생기게 되고 꼭 필요한 사람들이 안 그래도 경쟁이 치열하고 물량이 얼마 없는데 과수요까지 붙어버리면 이게 자칫 과열 양상이 되어서 3기 신도시 사전청약이 끝나더라도 이 열기가 식지 않는다면 오히려 부동산 시장에 더 자극을 주지 않을까. 일부 당첨된 사람들이 많은 시세차익, 로또청약을 가지고 가게 되면 또 안된 사람들, 다수의 안된 사람들은 상대적인 박탈감을 많이 느낄 수 있어서. 무조건 낮추는 게 저는 뭐 대세는 아닌 것 같습니다.

[앵커]

그러니까 지금 얘기한 게 60%~80%. 인근 시세에 비하면 상당히 낮은 편이라고 우리 소장님은 생각하시는 거죠?

[김인만 김인만부동산연구소장]

제 개인적으로는요. 3억 중반대 정도면 실제로 새 아파트를, 이렇게 신도시처럼 인프라 좋은 아파트를 전용 59를 3억 중반에 사려고 하면 지금 수도권 지역에 살 수가 없거든요.

[앵커]

네. 자, 사전청약. 주의할 점이나 청약 전략은 어떻게 세우면 좋을까요?

[김인만 김인만부동산연구소장]

이게 좀 여러 가지로 복잡한데요. 일단 사전청약이라는 개념 자체를 알아야 해요. 많은 사람들이 헷갈려하는데 사전청약이 쉽게 설명드리면 우리가 고3들 시험 칠 때 수능 수시를 보잖아요. 수시에 당첨됐다고 해서 입학금 내고 바로 대학생 되는 게 아니잖아요. 그래서 수능이 끝나고 모든 절차가 끝나야 하기 때문에 사전청약에 당첨됐다고 해서 바로 내 집 마련하는 게 아니라 본청약까지 기다려야 해요. 그래서 무주택 자격을 유지해야 하고요. 거주 요건도 충분히 만족시켜줘야 하기 때문에 당첨됐다고 해서 다른 집을 사버리거나 다른 주택을 사면 안되고요. 무주택 자격을 유지해야 합니다. 그래서 그런 점은 유의가 필요하고요. 또 사전청약에 당첨됐으니까 나는 아무것도 안 하면 안되나? 이렇게 생각하실 수 있잖아요.

[앵커]

또 청약할 수 있어요?

[김인만 김인만부동산연구소장]

또 청약할 수 있는데 사전청약을 두 번 하면 안 됩니다. 인천계양에 사전청약해서 당첨이 됐는데 올 하반기에 11월 12월달에 고양창릉이나 하남교산에 사전청약을 또 하면 안되고요. 대신 2년 후에 본청약 물량이 나올 때 나는 아무리 봐도 하남교산이 좋을 것 같아, 본청약을 해서 본청약에 당첨되면 사전청약은 포기하면 되기 때문에

[앵커]

아 다른 곳에 본청약은 또 할 수가 있다?

[김인만 김인만부동산연구소장]

본청약은 할 수 있기 때문에 사전청약이 당첨됐다고 해서 넋 놓고 있지 마시고 더 좋은 본청약 물량이 나온다면 적극 도전해보는 것도 좋을 것 같습니다.

[앵커]

지금 사전청약이 본청약 1~2년 전에 이뤄지는 건데 어떻습니까? 청약이 본청약도 제대로 되고 공사가 제대로 되고 보통 그렇습니까? 아니면 청약에 당첨됐는데 일정이 아주 늦어져서 이른바 청약난민이 될 우려가 없습니까?

[김인만 김인만부동산연구소장]
우려 있죠. 우려가 충분히 있는데 사람들이 또 사전청약이 되면 입주 언제 하지? 이렇게 생각하거든요. 그래서 많이 물어보시는데 쉽게 생각해도 본청약 2~3년 전에 사전청약을 한단 말이에요? 그럼 사전청약 계획대로 되더라도 2~3년 후에 본청약을 하게 되고요. 공사기간이 3년 정도 걸리잖아요? 그렇다면 2026년에서 2027년 정도 되어야 입주하거든요. 계획처럼 됐을 때. 계획처럼 됐을 때가 5년~6년 정도 걸리고요.

우리가 과거 사례를 보면 하남 감일지구라고 있거든요. 감일지구에 사전청약이 있었습니다. 2010년도에 있었는데 입주를 언제 했냐면 8년 후에 입주했어요. 8년에서 9년 정도 걸렸거든요.

그렇기 때문에 물론 3기 신도시가 하남감일보단 더 빨리 추진될 수도 있겠지만 길어지면 8년까지도 갈 수 있다는 점은 우리가 생각을 하고 접근해야 할 것 같습니다.

[앵커]

지금 이런 사전청약제도를 정부가 내놓은 것은 지금 젊은이들이 패닉바잉이라고 해서 공포의 매수다, 워낙 집값이 오를 것 같으니까 사는 거잖아요. 그런 심리를 잠재우는 효과, 있을까요? 시장안정효과, 어떻게 보세요?

[김인만 김인만부동산연구소장]

있을 수도 있고 없을 수도 있는데요. 지금 관심이 굉장히 높습니다. 사전청약 홈페이지가 다운됐더라고요. 제가 엊그제 한번 접속해봤는데 홈페이지가 먹통이 될 정도로 굉장히 열기가 뜨겁습니다.

그래서 굉장히 열기가 높은데 이게 잘 이어지면 괜찮죠. 아, 내가 기다리면 내집마련 할 수 있겠구나. 희망을 가지고. 물량은 계속 나와요. 내년에도 사전청약 물량이 있고요. 2~3년 후에도 본청약 물량이 있으니까 계속 도전하는 자세가 굉장히 중요한데 자칫 실망하고 나는 2~3번 하고는 안 되겠구나 포기해버리면 이게 역효과가 생겨요. 나는 사전청약 마지막 기다렸던 희망 고문? 사전청약이 희망고문이 되면서 안 되겠구나, 지금이라도 다른 집이라도 사야되나? 이렇게 되면 또 다른 영끌이 될 수가 있기 때문에 너무 실망하지 마시고.

정부도 사전청약이 만능열쇠인 것처럼 이렇게 막 과열 홍보하기 보다는 앞으로 물량이 많이 나오니까 이번에 하는 사전청약은 시작이다, 안될 수도 있고 물량도 부족하지만 앞으로 많이 나오니까 믿고 꾸준하게 도전해달라 이런 메시지를 주는 것이 더 좋을 것 같습니다.

[앵커]

그러니까 사전청약에서 꼭 되고 싶은 분들은 실망하지 말고 계속 도전해라

[김인만 김인만부동산연구소장]

계속 도전해야죠. 이게 한 번 해서 되진 않거든요. 우리가 전생에 나라 구한 것도 아니고 몇 개 안되는 물량이 한 번에 안 되기 때문에 저는 계속 도전해야 하고요. 거주자 우선 제도가 있잖아요. 그래서 내가 거주하는 지역에 사전청약 물량이 나온다면 다른 지역 물량이 더 좋아 보여도 그림의 떡을 너무 쳐다보지 말고 내가 먹을 수 있는 떡이 중요하기 때문에 내가 할 수 있는 지역에 적극 도전하는 자세가 필요할 것 같습니다.

[앵커]

할 수 있는 지역에서 계속 도전하라? 이번에 사전청약하면서 혹시 소장님께서 보시기에 조금 청약제도에 문제가 있다, 이걸 바꿨으면 좋겠다 혹시 이런 제안하실 거 없습니까?

[김인만 김인만부동산연구소장]

제 개인적으로는 약간 불만이 있는 게요. 이번에 신혼부부들이 혜택을 많이 봅니다. 본의 아니게 혜택을 많이 보게 됐어요 정부에서 기성세대들보다는 신혼부부들한테 혜택을 많이 주다 보니까 4050세대들이 우리는 무주택기간이 길어졌는데 상대적인 역차별이라고 할 수 있는데.

저는 더 억울한게 미혼 젊은 세대들이에요. 미혼 세대들은요. 결혼 안 했으니까 신혼부부 신혼희망타운도 안 되고요. 신혼부부 특별공급도 안되고. 생애최초같은 경우도 결혼을 해야 해요. 미혼들은 생애최초도 안되거든요. 그러니까 일반 분양에 도전하려다 보니까 납입 횟수가 짧잖아요. 그래서 어떻게 보면 결혼 안 한 젊은 세대들은 원천봉쇄, 아예 기회가 없다고 해도 과언이 아니기 때문에.

저는 청약제도가 너무 가족 구성, 또는 오래된 사람들 위주로 구성된 부분이 있다. 그래서 저는 이걸 개선한다면 무주택자들에게 다주택자들, 1주택자들은 원천 봉쇄해야 하고요. 무주택자들은 추첨을 더 확대해서 기회를 공평하게 주는 방법도 고려해볼 필요가 있지 않나 싶습니다.

[앵커]

신혼부부에게 특혜를 주는 것도 좋지만 결혼하지 않은 젊은이들에게도 조금 배려를 했으면 좋겠다 이런 얘기네요. 네 알겠습니다. 3기 신도시 사전청약에 관해서 잘 들었습니다. 지금까지 김인만 부동산연구소장이었습니다.

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