[이슈분석] 3기 신도시 고분양가 논란..정책 번복에 시장 '혼란'

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈 분석' - 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

오늘(16일)부터 3기 신도시 사전청약이 시작됩니다. 올해 총 4번의 청약이 예정돼 있고, 많은 실수요자들의 관심을 받고 있습니다. 어제 구체적인 청약 계획이 나왔는데, 당초 알려진 것과 달리 고분양가 논란이 일고 있습니다. 또 최근에는 정부와 여당의 부동산 정책 혼선에 대한 논란도 빚어졌습니다. 투기 수요를 막겠다며 재건축 단지 조합원에 2년 실거주 의무를 부과했다가 입법 과정에서 철회한 것이 대표적인데요. 우왕좌왕하다가 시장 불안만 부추긴다는 비판이 적지 않습니다. 전문가와 함께 부동산 시장 짚어보겠습니다.

Q. 3기 신도시 등 수도권 주요 입지 공공분양주택 사전청약 계획이 발표됐습니다. 사전청약은 올해 총 4번, 3만200가구 예정인데요. 그중 3기 신도시 물량은 8,450가구입니다. 3기 신도시 전체 물량이 총 26만9000가구인데 그에 비하면 조금 적다는 느낌도 들고요. 어떻게 보시나요?

- 오늘부터 3기 신도시 등 1차 4,333가구 사전청약
- 올 연말까지 4차례 진행 예정…총 3만133가구 공급
- 3기 신도시 사전청약, 16일 모집공고…28일 시작
- 1차 청약, 의왕청계·위례·성남복정 등 서울 인접
- 인천계양, 서울~부천~인천 수도권 서부지역 요충지
- 남양주진접2, 별내신도시·왕숙신도시 생활권 공유
- 올해 3기 신도시 지정 9개 지역 8,450가구 공급 예정
- 일반공급 15%…신혼부부 포함 특별공급 85% 차지
- 국토부 "공급대책 효과 조기화…청약대기 수요 해소"

Q. 3기 신도시 풍선효과가 벌써 생기는 걸까요. 인천 계양이랑 부천 대장지구 등과 인접한 지역에 아파트값이 급등하는 모습인데요. 신도시를 개발하면 어쩔 수 없이 거쳐야 하는 홍역이긴 하지만 이미 많이 상승한 상태라 더 부담스럽긴 합니다. 재건축·재개발로 인한 이사 수요가 늘어나면 앞으로 더 오를 여지가 남았죠?

- 3기신도시 인접지 주택값 '껑충'…"사전청약 풍선효과"
- 올해 3기 신도시 8,450가구 공급…전체 계획 중 약 3%
- 시장 안정보다 3기 신도시 개발 기대감 더 크게 부각
- 3기 신도시 개발 기대감에 인근 지역 매매가 급등 분석
- 인천계양, 지난 한 달간 아파트값 3.3㎡당 1.68%↑
- 다산동 일대, '10억 클럽' 가입 후 가파른 상승세
- 전문가 "인근지역 상승세, 당분간 지속될 것" 진단

Q. 3기 신도시 사전청약 홈페이지가 어제 한때 먹통이 됐다고 합니다. 수요자들의 관심이 굉장히 뜨거운데요. 추정분양가격이 공개됐는데 고분양가 논란이 있어요. 노형욱 장관이 주변 시세의 60~80% 가격에 공급될 것이라고 말했는데 수요자들 사이에서는 가격 책정이 높다는 불만이 나와요?

- 3기신도시 고분양가 논란에 "최대한 저렴하게 공급"
- 노형욱 "시세와 동떨어지면 로또 아니냐고 하기도"
- 인천계양, 59㎡ 3.5억~3.7억…74㎡ 4.4억~4.6억
- 성남복정 지구, 51㎡ 기준 6억…59㎡ 7억 책정
- 국토부 "사전청약 분양가, 본 청약 시 조정 가능"
- 1차 물량 분상제 적용…시세 대비 60~80% 수준
- 성남복정1·위례, 서울과 인접…높은 토지비 영향
- 인천계양- 성남복정1, 입지에 3.3㎡당 1천만 원 차이

Q. 고분양가 논란이 있긴 하지만 이번을 내 집 마련 기회로 삼는 분들이 많을 겁니다. 자격 조건이 어떻게 되나요?

- 특공 유형 따라 입주자 저축·자산·소득요건 등 상이
- 일반공급 15%…신혼부부 포함 특별공급 85% 차지
- 1순위 청약도 조건 따라 날짜 달라…9월 1일 발표 
- 28일부터 특공…다음 달 4일부터 일반공급 1순위 청약
- 1순위, 해당지역 거주·무주택 3년·청약통장 600만 원 이상
- 일반공급 요건, 수도권·무주택세대구성원·청약저축
- 신혼희망타운, 이달 28부터 해당지역 거주자 우선 청약
- 해당지역 거주, 본 청약 입주자모집 때까지 기간 충족

Q. 최근 정부 여당이 부동산 정책과 관련해 갈지자 행보를 보이고 있어 비판을 자초하고 있습니다. 먼저 재건축 아파트 조합원의 2년 실거주 의무 방침이 1년여 만에 백지화됐는데요. 세입자는 물론이고 집주인도 상처만 남았습니다. 사실 실거주 의무화는 처음 얘기가 나올 때부터 세입자에게만 피해가 갈 거라는 우려가 나왔지만, 정부가 밀어 붙었어요?

- 국토위, '재건축 2년 실거주' 백지화 여진 속 법안 의결
- 공수 바뀐 여야 "정책 안정성 훼손" vs "독소조항 철회"
- 당시 "세입자 내쫓고 집주인 실거주" 지적에도 강행
- '임대차 2법' 세입자에 4년 거주 보장과 취지 충돌
- 결국 엄포로 끝난 규제…"이 정도 되면 사기" 비판
- "세입자 내보내고 인테리어에 1억 써" 피해사례 속출
- 세입자, 실거주 의무에 계약갱신권 행사 못 하고 이사
- 진성준 "정책 예측 가능성 무너뜨려…정책 불신 초래"
- 노형욱 "장기간 계류로 부작용 우려…결과적으로 유감"
- 전문가 대부분, 실거주 의무 철회에 "당연한 수순"

Q. 지난해 실거주 의무에 전세난이 고조됐지만 철회됐다고 해서 전세난이 크게 나아질 것 같진 않습니다. 게다가 갭투자 우려가 커지고 있는데요. 괜히 건드려 긁어 부스럼 된 것 아닌가 싶어요?

- 정부, 신뢰도 타격 감수…"주택시장 혼란만 부추겨"
- '재건축 2년 실거주'로 전세난 심화…'우려 요소' 제거
- 실거주 규제 철회에 마음 바꾼 주인들…매물 '꿈틀'
- 다시 매물로 나온 '은마 전세'…전세난 해소엔 '글쎄' 
- 토지거래허가구역 외 재건축 갭투자 수요 유입 우려
- 당정, 갭투자 재유행 방지 위한 보완책 마련에 고심
- 노형욱 "토지거래허가구역 지정 등 조치해 나갈 것"

Q. 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준선을 두고도 진통이 계속되고 있습니다. 공시가 2%안을 당론으로 정한 뒤 억 단위 반올림안이 나왔는데 사사오입 비판이 컸어요. 결국 철회 수순을 밟고 있는데 아예 없애는 게 아니라 천만 단위 미만으로 수정한다고요. 전 세계적으로 세금을 반올림하는 경우가 있나요?

- 민주당, 1주택자 종부세 과세 기준선 두고 '줄다리기'
- '억 단위 반올림안', 사사오입 논란에 사실상 철회
- 전문가 "예측 가능성·명확성 무시…반올림 세금 황당"
- 조세법률주의·조세형평주의 위배 지적에 물러선 與
- 반올림 절사 단위, 1,000만 단위 미만 수정 가능성
- 1,000만 단위 미만 수정 시 종부세 대상 약 2만 명 증가
- 종부세 '공시가 2%안'에 "줄세우기 과세" 지적 여전
- 전문가 "비율을 과세 기준으로 삼는 경우 유례없어"

Q. 과천청사에 이어 태릉골프장, 용산정비창까지 해당 주민들 반발로 도심 공급대책도 제동이 걸렸습니다. 정부의 부동산 대책이 연이어 후퇴하는 모습을 보이면서 국민 신뢰가 그야말로 바닥인데요. 하반기 부동산 시장, 어떻게 전망하시나요?

- "이랬다가 저랬다가" 오락가락 부동산 정책에 시장 혼란
- 정부, 주택정책 실책 수습…"전반적 뼈아픈 반성 필요"
- 과천·태릉에 용산도 주민반발…정부 공급대책 '적신호'
- 노형욱 "주택공급 정책, 수요층의 입지·품질에 못 미쳐"
- 전문가 "규제 완화 신호로 잘못 받아들여질 수도" 우려
- 부동산 정책 잇단 실책에 신뢰 '바닥'…하반기 전망은

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