3기 신도시 사전청약 16일 시작, 시세보다 수억원 저렴

인천·위례·성남·의왕·남양주 등 1차 4300가구

3기 신도시 중 처음으로 이달 청약을 진행하는 인천 계양지구 모습. /오종찬 기자

정부의 핵심 주택 공급 정책 중 하나인 3기 신도시 청약이 이달 16일 시작된다. 지난 2018년 9월 3기 신도시 공급 계획을 발표한 지 2년 10개월 만에 처음으로 입주자를 모집하는 것이다. 주변 시세보다 수억원 저렴하게 아파트를 분양받을 기회인 데다가 신혼부부에게 배정된 물량이 많아 내 집 마련을 꿈꾸는 20~30대의 관심이 뜨거울 전망이다.

하지만 3기 신도시 토지 보상이 아직 마무리되지 않은 점이 변수로 꼽힌다. 일부 토지주들은 보상 협의 자체를 거부하며 버티고 있다. 보상 작업이 지연될수록 실제 입주까지 걸리는 기간이 늘어난다. 청약 후 당첨돼도 입주를 하염 없이 기다리는 ‘희망 고문’이 벌어질 수 있다는 우려가 나온다.

◇위례·성남 등 5곳서 청약 시작

정부는 올해 안에 3만여 가구, 내년까지 약 6만2000가구의 청약을 준비하고 있다. 첫 번째 물량인 4333가구가 오는 16일 모집 공고를 내고, 이달 말부터 청약을 받는다. 1차 청약 지역은 인천계양, 성남복정1, 의왕청계2, 남양주진접2, 위례 등 5곳이다. 이 중 인천계양은 3기 신도시고, 나머지는 중소 규모 공공 택지다.

청약 물량은 3~4인 가구가 살기에 적당한 전용면적 51~74㎡로 구성된다. 분양가도 주변 시세보다 저렴한 편이다. 인천계양의 전용 59㎡ 분양가는 3억5000만~3억7000만원 수준으로 책정될 전망이다. 인근의 입주 10년 차 아파트 ‘계양한양수자인’ 59㎡의 최근 호가(呼價)는 5억원대 초반이다. 성남복정1에 공급되는 전용 59㎡는 분양가가 6억8000만~7억원으로, 인근 ‘산성역포레스티아’의 같은 면적 최고 실거래가(11억4000만원)보다 4억원 이상 저렴하다.

사전청약 공급 규모 및 추정 분양가

1차 청약 이후로도 10월(9100가구), 11월(4000가구), 12월(1만2700가구) 등 연내 3차례의 청약이 더 진행된다. 남양주왕숙, 하남교산, 고양창릉 등 3기 신도시와 인천검단, 파주운정 등 2기 신도시 지역도 있다.

청약에서 눈여겨봐야 할 부분은 신혼부부를 위한 물량이 많다는 점이다. 올해 공급 물량 중 1만4000가구가 신혼부부에게 우선 공급권이 주어지는 ‘신혼희망타운’이고, 나머지 1만6200가구 중에서도 30%가 신혼부부에게 특별공급 형태로 배정됐다. 신혼희망타운과 특별공급을 더하면 전체 물량의 62%(1만8860가구)가 신혼부부에게 돌아간다.

◇지지부진한 토지 보상은 난제

정부는 3기 신도시 청약부터 2년 뒤에 본 청약을 시행하고, 2025년부터 차례로 입주한다는 계획을 세웠다. 하지만 부동산 업계에서는 “신도시 예정 지역의 토지 보상이 순탄치 않다”면서 “입주 일정이 수년 밀리면서 ‘청약 난민’이 생겨날 가능성이 있다”는 관측이 나온다.

애초 정부는 청약 전에 토지 보상을 끝낸다는 방침이었다. 하지만 3기 신도시 중 토지 보상을 마무리한 곳은 한 곳도 없다. 가장 속도가 빠른 하남교산도 전체 사업 부지 중 20%에 대한 보상 여부를 결론짓지 못했고, 당장 며칠 뒤에 청약을 진행하는 인천계양은 보상률이 60%에 그치고 있다. 남양주 왕숙 등 일부 지역에선 토지주들이 현장 조사를 거부하며 버티고 있다. 토지 보상금이 주변 시세에 비해 지나치게 낮고, 보상 과정에서 내야 하는 세금 부담도 크다는 게 이유다.

토지 보상에 필요한 조사는 서류만으로 가능하지만, 건물·비닐하우스·축사 같은 지장물(사업 시행에 방해되는 시설물) 조사는 실제 현장을 확인해야 한다. 토지주의 협조가 없으면 무한정 늦어질 수도 있다는 것이다. 인천계양의 지장물 보상률은 19%로 토지 보상률의 3분의 1 도 안 된다.

과거 예약제를 도입했던 보금자리주택과 같은 실패가 반복될 수 있다는 우려도 나온다. 2012년 12월 예약을 받은 경기도 하남 ‘감일스윗시티’ B1구역은 작년 7월에야 본 청약을 진행했다.