3기 신도시 '준강남' 하남교산 전용 84㎡ 분양가 추정해보니

7억원대로 책정 예상..국토부 11월쯤 추정 분양가 공개
집값 상승에 분양가도 껑충..실수요자 부담 늘어

© News1 이은현 디자이너

(서울=뉴스1) 노해철 기자 = 3기 신도시의 사전청약이 본격적으로 시행하는 가운데, '준강남권'으로 꼽히는 하남 교산의 분양가에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 정부는 주변 시세의 60~80% 수준으로 분양가를 책정하기로 했다.

업계에서는 경기 하남시 아파트의 시세를 고려할 때 전용면적 84㎡ 기준 7억원대 가격에 신규 공급될 것으로 내다봤다. 이미 수도권 집값이 크게 오른 상황에서 시세의 최대 80% 수준인 분양가는 실수요자에게 부담으로 작용할 것이란 지적도 있다.

◇연말까지 3만200가구 사전청약…하남교산 주목

8일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 국토부는 7월15일 인천계양을 시작으로 이달에만 5개 지구에서 4400여가구의 1차 사전청약을 진행한다. 이번 사전청약은 Δ인천계양(1050가구) Δ성남복정1(1100가구) Δ남양주진접2(1535가구) Δ의왕청계2(304가구) Δ위례(418가구) 등에서 이뤄진다.

올해 연말까지는 총 3만200가구의 사전청약 물량이 공급된다. 10월엔 Δ남양주왕숙2(1400가구) Δ인천검단(1200가구) 등 9100가구, 11월엔 Δ하남교산(1000가구) Δ과천주암(1500가구) 등 4000가구, 12월엔 Δ남양주왕숙(2300가구) Δ부천대장(1900가구) Δ고양창릉(1700가구) 등 1만2700가구다.

사전청약은 공공택지에 공급되는 분양 아파트 청약을 본 청약보다 1~2년 앞당겨 시행하는 제도다. 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 앞당겨 청약 대기 수요를 해소하겠다는 취지다. 사전청약 이후 사업승인, 착공을 거쳐 본 청약이 진행된다.

1차 사전청약 대상지 중에선 하남교산에 대한 실수요자의 기대가 크다. 이곳은 이미 조성을 마친 미사강변도시의 우수한 인프라(기반시설)를 공유할 수 있고, 수도권 지하철 5호선 송파~하남 도시철도 구축 등으로 강남 접근성이 높아질 것으로 기대된다.

이에 국토부가 지난해 '청약일정 알리미 서비스'를 신청한 18만명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 하남교산은 20%의 선호도로 최고 인기지역으로 꼽혔다. 이어 Δ과천(18%) Δ고양창릉(17%) Δ남양주왕숙(15%) Δ부천대장(13%) Δ인천계양(11%) 순으로 나타났다.

하남교산에 대한 지구게획 승인은 조만간 공공주택 통합심의위원회를 거쳐 8월 초 마무리될 예정이다. 지난해부터 토지보상을 시작한 하남교산과 인천계양은 각각 80%, 60% 이상의 협의 보상이 진행되는 등 사업 속도도 빠른 편이다.

© News1 최수아 디자이너

◇"시세 60~80%에 공급"…하남교산 84㎡ '7억대' 예상

하남교산에서 공급하는 새 아파트 분양가는 전용 84㎡ 기준 7억원대로 책정될 것으로 예상된다. 사전청약 물량은 분양가상한제가 적용돼 주변 시세의 60~80% 수준으로 공급되기 때문이다.

하남교산 인근에 있는 미사강변골든센트로 전용 84.77㎡는 지난달 4일과 12일 각각 11억6500만원(9층), 11억원(24층)에 거래됐다. 같은 면적 기준으로 KB국민은행 리브부동산의 시세(일반 평균가)는 11억원으로 형성돼 있다. 같은 아파트의 전용 59.96㎡는 지난달 12일 8억9000만원(18층)에 거래됐으며, 같은 면적의 시세는 8억8000만원이다.

이 아파트를 기준으로 시세 70%를 가정하면 하남교산의 전용 84㎡는 7억7000만원, 전용 59㎡는 6억1600만원으로 전망된다. 국토부는 하남교산의 추정 분양가는 사전청약을 접수하는 11월쯤 공개할 예정이다.

국토부 관계자는 "입지에 따라 주변 시세가 높은 지역의 사전청약 분양가는 시세의 60%까지 내려갈 것으로 보인다"며 "추정 분양가는 사전청약 접수가 임박했을 때 LH의 자체 감정평가와 가설계를 거쳐 책정될 것"이라고 말했다.

국토부는 최근 이달 공급하는 사전청약 물량의 추정분양가를 공개했다. 인천계양의 공공분양 전용 59㎡는 3억5000만~3억7000만원, 74㎡는 4억4000만~4억6000만원으로 책정됐다. 신혼희망타운 전용 55㎡는 3억4000만~3억6000만원이다.

남양주진접2의 공공분양 전용 59㎡는 3억4000만~3억6000만원, 전용 74㎡는 4억~4억 2000만원에 공급된다. 신혼희망타운 전용 55㎡는 3억1000만~3억3000만원이다.

성남복정1 공공분양 전용 51㎡는 5억8000만~6억원, 전용 59㎡는 6억8000만~7억원으로 추정된다. 의왕청계2의 신혼희망타운 전용 55㎡는 4억800만~5억원에, 위례의 신혼희망타운 전용 55㎡는 5억7000만~5억9000만원에 각각 공급된다.

◇집값 상승에 분양가 부담…"사업성 늘리고 가격 낮춰야"

주변 시세보다 저렴한 사전청약 분양가에도 신혼부부 등 실수요자의 부담은 적지 않을 것이란 지적도 있다. 3기 신도시 등 수도권의 꾸준한 집값 상승으로 분양가도 높아졌기 때문이다. 사전청약은 내년까지 진행되는데, 시세가 오를수록 분양가도 비싸질 우려가 크다.

송승현 도시와경제 대표는 "남양주진접이나 인천계양은 신혼부부 등 실수요자가 접근할 수 있는 금액으로 보이지만, 선호도가 높고 시세가 높은 지역은 부담이 될 것"이라며 "3기 신도시에서도 고분양가 논란이 불거질 수 있다"고 내다봤다.

신혼희망타운에 입주를 희망하는 신혼부부는 주택담보대출(LTV) 최대 70%, 연 1.3% 고정금리 조건으로 최장 30년까지 자금을 지원받을 수 있다. 소득은 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130% 이하(맞벌이 140% 이하)여야 하고 자산이 3억700만원을 넘으면 안 된다.

다만 대출한도가 4억원이란 점에서 한계가 있다. 수요가 높은 지역에서 사전청약에 도전하려는 신혼부부는 수억원의 현금을 보유해야 하기 때문이다. 하남교산의 신혼희망타운 전용 84㎡ 분양가가 7억7000만원으로 책정된다고 가정하면, 현금 3억7000만원이 필요하다.

전문가들은 3기 신도시 공급 물량을 늘려 분양가를 낮추는 방안을 고려해야 한다고 지적한다. 송 대표는 "3기 신도시의 사업성을 키운다면 분양가격을 낮출 수 있는 여력이 생길 수 있다"며 "용적률을 높이고 분양 물량을 확대해야 한다"고 제언했다.

sun90@news1.kr