임대차법에 매물 잠겼는데 찾는 사람은 급증.. 해법 안보이는 전세난

3기신도시 등 대기수요 늘고
새 아파트 실거주 요건도 강화
신규 계약해 값 올리거나 월세전환
전월세 수급 불균형 '악순환'

시장 전문가들은 올 하반기 전월세 시장에서 공급부족 심화로 가격 상승이 지속될 것으로 내다봤다.

재건축 이주수요, 실거주 요건 강화에다 3기 신도시 청약대기 증가 등 수요는 점점 느는데 임대차 3법으로 전월세 매물잠김이 심화되는 수급 불균형의 고착화를 막을 대안이 없다는 것이다.

■"전세 수급 불균형 고착화"

4일 파이낸셜뉴스가 진행한 '2021년 하반기 부동산 시장 전망 좌담회'에서 하반기 전월세 시장이 안정되기 힘든 이유로는 '시차'와 '비효율'이 꼽혔다. 국토교통부와 서울시의 공급정책이 속도를 내며 진행되고 있고, 3기 신도시 사전청약도 예정돼 있지만 가격에 직접 영향을 미치는 '입주'는 부족하다는 것이다.

또 집주인은 보유세와 양도소득세까지 가중될 것으로 예상되면서 일부 양도세 비과세 요건인 2년 거주를 채우기 위해 주택을 비워 놓거나 재건축 입주권 자격을 위한 2년 거주요건을 위해 전월세 계약 연장을 하지 않는 비효율적 사례들이 늘어나 공급부족을 부추기고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대사업자 규제, 아파트 입주물량 감소 등의 원인과 월세화 현상, 보유세 부담 전가 등 현상으로 전세가격 오름세는 하반기에도 지속될 전망"이라고 말했다.

김효선 농협은행 WM사업부 부동산수석위원도 "2023년까지 수도권 입주물량이 감소하고, 분양가상한제가 적용되는 단지는 2년 거주 조건이 있다보니 전세매물은 부족하다"면서 "신규계약 위주로 가격이 급등하거나 전세의 월세 전환현상이 지속될 것"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "임대차2법, 신규입주 아파트 실거주 의무화 등 그동안의 부동산 정책들이 임대 시장의 매물을 줄이거나 묶는 결과를 가져왔다"고 지적했다.

■"전세 매물출회 유도정책 없을 것"

임대차 매물 공급이 필수적이지만 관련 제도를 정부가 입안할 가능성은 낮은 것으로 전문가들은 내다봤다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "수급 불균형으로 전세가가 높아지고, 전세가율이 올라온 지역을 중심으로 갭투자가 지속되면서 매매가격까지 끌어올릴 것"이라며 "임대차 3법 등 최근 임대시장 관련 정책에 대한 근본적 재검토가 필요하다"고 말했다.

김효선 위원도 "신규 공급이 단기간 어려운 만큼 임대사업자제도, 임대차3법 등에 대한 제도개선 논의가 필요하다"고 언급했다.

정부도 전월세 문제의 답은 알고 있지만 실행하지 않을 것으로 봤다.

두성규 한국건설산업연구원 수석연구위원은 "임대차3법 재개정, 실거주 요건 시행 한시적 중단, 장기임대사업자 제도 활성화 등이 필요하다"며 "이는 정부 정책에 대한 신뢰 회복이 관건인데 현 정부에서는 가능성이 낮다"고 말했다.

심교언 건국대 교수는 "전세 공급을 늘리려면 월세 매물을 전세로 돌리면 된다. 전환을 위해 양도세 등 세제혜택을 주면 해결될 수 있다"면서도 "이번 정부에서는 일어나기 힘든 일"이라고 단언했다.