월세 부추기는 전세보증보험 의무화에..또 세입자만 역풍

8월 18일 제도 시행 앞두고
집주인 "전세계약 앞당기자"
반전세땐 보험료 부담 줄어
전세의 월세화도 점점 빨라져
싼 전세 줄어 결국 세입자 피해

# 올해 하반기 새 전셋집을 구해야 하는 A씨는 최근 당혹스러운 부탁을 받았다. 지금 살고 있는 집 계약이 8월 말에 끝나 새 계약도 이 시점에 맞추려고 했는데, 새 집주인이 계약일을 8월 18일 전으로 하자고 한 것이다. A씨는 "운 좋게 임대사업자 집을 구한 건 다행이지만, 계약일을 당겨 달라는 건 매우 찝찝하다"며 "요즘 같은 때 10년간 전세금을 안 올리고 살 수 있는 집을 구한 것만도 감지덕지라 요구에 응할 생각"이라고 말했다.

전세금 보증보험 가입을 기피하기 위해 최근 계약일자를 앞당기는 사례가 급격히 늘었다. 올해 8월 18일부터 모든 임대사업자에 대한 보증보험 등록이 의무화되면서 계약일을 그 이전으로 당기려는 시도가 늘어난 것이다. 세입자의 보증금을 보호하자는 취지로 작년 7·10 부동산 대책 때 나온 제도다. 신규 임대사업자는 작년 8월부터 가입이 의무화됐다. 위반 시 최고 2000만원 벌금이나 최고 2년 징역에 처해진다.

그러나 제도 취지에도 불구하고 부작용은 바로 나타났다. A씨 사례처럼 집주인이 계약일을 앞당기는 건 부지기수고 '전세의 월세화'도 더욱 가속화됐기 때문이다. 원래도 각종 세금 부담으로 반전세나 월세로 돌릴 유인이 많았는데, 여기에 보증료 부담까지 가중된 까닭이다. 가령 주택 가격이 동일하게 3억3000만원인 두 빌라의 경우 전세 보증금으로만 2억9000만원을 받을 때와 보증금 2억원, 월세 35만원을 받을 때를 비교하면 반전세로 놓을 때가 보험료가 싸다. 보증금만 2억9000만원을 받을 때는 보험료가 18만6760원이다. 이를 임대인·임차인이 3대1로 나눠 내기 때문에 각각 14만원, 4만6760원을 내게 된다. 반면 반전세로 돌리면 보험료가 4060원에 불과해 임대인이 3000원, 임차인이 1000원가량만 내면 된다. 집주인으로서는 14만원을 내는 것과 3000원을 내는 것에서 큰 차이가 발생하는 셈이다.

이는 단 한 채의 보험료 부담만을 비교했을 때다. 실제로 임대사업자는 다주택자인 경우가 많아 임대주택 수가 늘면 보험료 부담이 더 커진다. 이 경우 매년 보증료가 수백만 원에 달하게 된다. 대출금과 보증금을 더한 금액이 집값보다 많다면 가입도 안 된다. 목돈을 구해 대출금을 갚거나 보증금을 돌려줘야 한다. 더 큰 문제는 보험료 부담은 집주인이 짊어지는 부담 중 아주 작은 부분에 불과하다는 점이다. 임대사업자 혜택이 폐지될 위기에 처하면서 세제 혜택이 사라질 가능성이 높아졌기 때문이다.

정부는 작년 7·10 부동산 대책을 내놓으면서 기존에 장려하던 등록임대사업자제도 중 단기민간임대주택(4년)과 아파트 장기일반민간임대주택(8년) 유형을 폐지하고 자진말소를 유도했다. 이전까지 임대사업자가 되면 임대한 주택은 종합부동산세 합산에서 배제되고 취득세·재산세 등을 감면받을 수 있었다. 작년 8월 18일 이후부터는 10년 장기일반민간임대주택만 등록 가능하다. 이 경우에도 아파트는 제외된다.

정부가 집값 급등의 화살을 다주택 임대사업자에게 돌렸지만 피해는 무주택자에게 전가되고 있다. 최근 몇 년간 전셋값이 급등하면서 임대사업자 전세만큼 임대료가 저렴한 곳이 없었는데, 정부가 이마저 줄여버렸기 때문이다. 정부의 어긋난 방향 설정에 대해 무주택자 사이에서도 우려의 목소리가 나온다. 최근 임대사업자 혜택 폐지가 논의되면서 자진말소하는 집주인들이 생기자 세입자들이 자진말소 동의서에 서명했다가 후회하는 사례도 빈번하다. 집주인이 임대사업자를 말소하려면 세입자의 동의서가 필요하다. 무주택자 커뮤니티의 한 회원은 "임대사업자들을 다 말소시켜야 한다고들 해서 동참하고자 동의했는데, 맞는 일을 한 거 같지만 주거가 불안해진 건 사실이다. 주변은 전세금이 3억원 정도 올라서 별수 없이 다른 지역으로 가야 할 것 같다"는 글을 올렸다.

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[김태준 기자]

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