'세금 날벼락' 맞은 임대사업자.."급매 늘고 전셋값 뛸 것"

[부릿지TALK] 채상욱 포컴마스 대표 인터뷰 통합편

집값은 언제까지 오르는 걸까. 이달부터 부동산 보유세와 양도세 부담이 높아졌음에도 시장이 다시 들썩인다. 앞으로 매물을 내놓는 집주인이 줄어들 것이란 전망에 집값 상승폭이 확대된다. 잇따른 규제책에도 집값이 계속 오르는 이유가 뭘까. 하반기에도 주택시장 강세가 계속될까 ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 건설 부문 베스트 애널리스트 출신 채상욱 포컴마스 대표와 함께 현 주택 시장을 진단해봤다.

▶조한송 머니투데이 기자
안녕하세요. 부릿지 조한송 기자입니다. 오늘은 여러분들이 정말 뵙고 싶어 하셨던 분을 모셨습니다. 증권가 베스트 애널리스트 출신으로 최근에 회사를 설립하신 채상욱 포컴마스 대표님입니다.

▶채상욱 포컴마스 대표
안녕하세요? 채상욱입니다.

▶조한송 머니투데이 기자
대표님과 함께 최근 주택 시장 분위기와 당정에서 논의되고 있는 세제 개편안, 그리고 하반기 시장 움직임에 관해서 이야기 나눠보겠습니다.

▶채상욱 포컴마스 대표
어려운 주제로 불러주셔서 힘든 자리가 되겠군요.

▶조한송 머니투데이 기자
전망 얘기를 안 할 수가 없는데요. 2013년 하락장과 2018년 상승장 잘 맞추셔서 호응을 받으셨잖아요.

▶채상욱 포컴마스 대표
예전에, 과거형으로 (웃음)

▶조한송 머니투데이 기자
최근 방송에서 2019년 시장 예측은 엇나갔다고 인정하셨어요. 부연 설명 부탁드립니다.

▶채상욱 포컴마스 대표
2013년부터 2019년 상반기까지는 어느 정도 예상 가능한 시장이었어요. 그동안 정부가 다주택자 촉진책을 펼쳤는데 그들이 시장에서 퇴출당하고 신규 다주택자가 나오지 않으니 매수세가 약해지면서 시장이 안정화할 것이라고 본 거죠. 그런데 현 정부 후반기 들어서 다시 거대한 사이클이 시작됐어요. 제가 놓친 게 이겁니다.

결과적으로 현재 주택 시장의 주인공은 1주택자예요. 보통 1주택은 실거주 실수요가 일반적이었는데 지금은 달라요. 실거주하려고 하다 보니까 대출 규제가 있고요, 전세 끼고 집을 사야 자기 자본이 더 적게 듭니다. 또 2017년 8.2 부동산 대책으로 전용면적 85㎡ 이하는 100% 가점제로 바뀌었죠. 이런 변화 때문에 청약은 안 되고 대출은 못 받는거죠. 또 부동산 시장은 강세고 공급은 나오기는 하는데 준공하려면 한참 남았죠. 주택시장이 몇 년은 더 강세로 갈 것 같아서 집을 사기는 사야겠는데 자기 자본 부담 때문에 '전세 끼고 일단 집을 사놨다가 나중에 들어가자'란 생각을 하게 된 거죠. 전세 끼고 사 놓는 이런 거래의 비중이 2019년 하반기부터 슬금슬금 높아지다가 55%, 60%까지 치솟아요. 지금은 거의 모든 주택 수요가 실거주가 아닌 갭투자(전세 끼고 매매) 형태로 나오는 겁니다.

주택 가격이 올라갈 것 같은 지역에서도 자기 자본의 한도에서 가장 좋은 집을 사다 보니 현 정부 후반기 사이클이 시작된 거죠. 2019년 말부터 갭투자를 막기 위한 정부의 정책이 없었던 건 아니에요. 그런데 2020년을 코로나로 시작하면서 부동산 관련 규제가 사실상 이제 일제히 정지됐죠. 그리고 21대 국회에서 나온 정책이 1주택 갭투자를 막는 게 아니라 다주택자를 규제하는 거였어요. 시장의 대세는 1주택으로 바뀌었는데 9·13대책으로 끝난 다주택자 후속 규제가 계속 됐어요. 주택 가격 상승의 원인과 해법이 맞지 않는 겁니다. 그래서 전망을 바꿨어요. 지금 정부에서는 1주택 갭투자라는 형태만 막으려는 편협한 정책만 내고 있어요. 근본적인 대응책이 아니란 점에서 하반기 상승장이 강세로 이어질 것 같다고 생각했어요.

▶조한송 머니투데이 기자
당정에서 세제랑 대출 규제 관련 개편 논의가 뜨겁습니다. 여당에서도 이전과는 다른 분위기가 감지됩니다. 정부가 대출 규제 완화 등 정책 기조를 수정하는 게 옳다고 보시나요?

▶채상욱 포컴마스 대표
저는 지금도 정부나 여당의 전체적인 정책 기조나 현 상황에 대한 인식 자체가 바뀌지 않았다고 봐요. 재산세의 경우도 내는 사람은 많지만 경감되는 세액 자체가 크지 않아서 어떻게 보면 생색내기 좋은 거죠. 재산세는 거의 모든 주택에 적용되니까요. 정부는 주택 수가 많으면 투자자라고 보고 있죠. 그러니까 1가구 1주택에 한해 재산세를 감면해주면 실수요자를 보호하고 투기 수요를 근절하겠다는 원칙은 바뀐 게 없다고 봐요. 물론 시장에서는 부동산의 규모가 크면 투기수요라고 생각하는데 정부는 주택 수가 많으면 투기 수요라고 생각하니까 맞지 않는 부분이 있죠. 정부는 1주택도 실거주는 실수요고 갭투자는 투기로 해석하잖아요. 서로 간의 눈높이를 맞추는 조정이 필요한데 어쨌든 지금은 다주택자 규제, 1주택자 규제 완화라는 맥락에서 재산세도 완화해 줄 만한 거죠.

▶조한송 머니투데이 기자
주택임대사업자 제도 개편에 관해서 여쭐게요. ('주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안' 발표(6월27일) 전 촬영한 영상입니다.)등록 말소 후 6개월 이내에 주택을 팔아야 양도세 중과 배제 혜택을 유지하겠다고 하는데요. 이렇게 되면 정부에서 기대하는 매물 출회 효과가 나타날까요?

▶채상욱 포컴마스 대표
이거는 진짜 주택임대사업자한테 예민한 이슈예요. 우리나라 주임사자(주택임대사업자)가 100만명을 넘는데요. 정부 입장을 대변하면 비난하실 것 같아서 마음이 무겁습니다. 저도 2016년 당시 주택임대사업자 제도가 가진 장점을 많이 어필했습니다. 정부도 주택 임대 사업자 제도를 권장했고요. 심지어 김현미 장관조차도 2017년 12·13 부동산 정책을 발표하면서 주임사자가 될 것을 권장했어요. 그런데 9개월만에 번복한 거잖아요. 임대사업자의 입장에서는 정부가 시키는 대로 했을 뿐인데 갑자기 달라진 대접을 받다 보니 심적으로 매우 화가 날거예요. 이해합니다.

▶채상욱 포컴마스 대표
다만 현재 주택 임대 사업자 제도의 혜택이 많은 게 사실이에요. 지금 다주택자가 신규로 늘어나지 않는 이유는 보유세(종부세+재산세) 때문이에요. 근데 기존에 주택임대사업자로 등록한 분들은 보유세 혜택을 받아요. 종합부동산세 비합산이라는 얘기는 계산을 안 한다는 거거든요. 그러니까 주택을 2채 가진 사람이 100채 가진 사람보다 보유세를 더 내는 시장이 될 수 있는 거예요. 그래서 정부가 작년 7.10 때 아파트 주택 임대 사업자 제도를 폐지했어요.

그 얘기 하자마자 4년 등록한 주택 40만 채가 일제히 말소됐어요. 그러면 말소된 주택 40만채가 시장에 나와야 하는데 지금까지 안 나왔단 말이죠. 통계를 봤는데 3%만 나왔어요. 100채가 말소됐는데 그중 3채만 판 거예요. 말소 주택에는 양도소득세 중과 배제와 장기보유특별공제라는 혜택이 붙어있어요. 양도 관련 혜택이 보유세 부담보다 훨씬 크니까 안팔고 계속 가져가는 거예요. 그래서 정부에서 혜택을 제공하는 기간을 종전 무제한에서 말소 후 6개월로 바꾸겠다고 한거예요.

만약에 이렇게 개편되면 등록 말소된 주택을 파는 다주택자가 많을 것 같아요. 등록 말소 후 6개월이 지나면 양도세 중과 대상 주택이 되고 종합부동산세도 노출되죠. 결국 보유하거나 양도하는 부담 모두 커지니까 임대사업자가 주택을 팔지 않을까 싶어요. 그래서 대출 규제 완화 등 다른 개편안보다 임대사업자 제도 개편이 시장에 미칠 영향이 클 것 같아요. 규모도 크고 정부가 종전에 했던 원칙을 뒤집는 것도 있고요. 경착륙할 만한 이슈라고 봅니다.

▶조한송 머니투데이 기자
전체 말소 주택에서 아파트가 차지하는 비중이 20~30%라 할지라도, 이 매물이 시장에 풀린다고 하면 파급력이 크다고 생각하시는 거죠?

▶채상욱 포컴마스 대표
매우 크죠. 모수가 크잖아요. 그리고 6개월 안에 팔아야 하니까 만약에 올해 12월에 말소되면 지금부터 팔 생각을 해야해요. 안 그러면 그냥 노출 돼 버리니까요. 증여도 할 테지만 아무래도 시장에 매물이 많이 출회될 것 같아요.

▶조한송 머니투데이 기자
지난 1일부터 전월세 신고제가 시행됐잖아요. 임대 소득이 갑자기 드러나는 분들이 생기면서 결과적으로 세부담을 줄이고자 월세를 높일 것이란 관측이 있어요. 어떻게 보시나요?

▶채상욱 포컴마스 대표
일단은 지난해 하반기에 임대차 3법 중에서 2법이 시행됐는데요. 모두가 공감하시겠지만 경착륙했어요. 과거 모든 사례에서 임차 기간이 두 배로 늘어났을 때, 그러니까 6개월에서 1년, 1년에서 2년으로 변경 됐을 때 그해 전셋값 상승률이 20%대 이상이었어요. 작년에도 마찬가지였고요. 작년은 2년에서 4년으로 늘어난 건데 이게 머리 아픈 게 뭐냐면 4년이 지나면 어쩌면 반강제적으로 임차인이 교체될 수 있다는 거예요.

▶조한송 머니투데이 기자
그렇죠.

▶채상욱 포컴마스 대표
옛날처럼 2년제였다면 6년이나 8년도 살 수 있었겠지만 지금은 아니죠. 4년간은 안정적으로 지낼 수 있지만 4년이 지나면 상황이 달라져요. 임대인 입장에서 임차료가 주변 시세 대비 매우 낮다면 임차인을 교체하고픈 욕구가 들겠죠. 오히려 임대차법으로 4년 이상의 장기 거주는 사라지게 됐어요. 그리고 작년에 집주인들이 미리 임차인을 교체하면서 임대료를 높여 버리는 경착륙이 발생했고요.

▶조한송 머니투데이 기자
네. 그 과정에서 이중가격이 형성되기도 했습니다.

▶채상욱 포컴마스 대표
근데 지금 주택 임대 사업자의 매물도 전셋값이 낮아서 이중가격을 형성하고 있어요.

▶조한송 머니투데이 기자
그렇죠. 임대료 상한이 제한되니깐요.

▶채상욱 포컴마스 대표
주택임대사업자 제도는 임차인을 변경하더라도 종전 보증금의 5% 이상을 올리지 못하게 돼 있어요. 그러니까 현재 일반 임대인은 임차인을 바꾸면 보증금을 올릴 수 있으니 4년마다 임차인을 바꾸고 싶어 하죠. 반면 주택임대사업자 중에서도 8년 이상 등록한 분들은 임차인을 바꿔도 보증금 올리는 데 한계가 있어서 교체 욕구가 적어요.

▶조한송 머니투데이 기자
그렇죠.

▶채상욱 포컴마스 대표
임차인 바꿔봐야 수수료만 들어가니 계속 임차인이 거주해 주기를 원하죠. 근데 이들 주택의 등록 말소가 됐다고 생각을 해볼게요. 작년 40만 채, 올해 15만채가 말소돼요. 말소되는 주택의 임차료는 작년의 경착륙 했던 임차료와 비교했을 때 너무 낮아요. 그 집의 임대인은 무슨 생각 할까요? 임차인을 교체하고 싶겠죠. 가격도 주변 시세대로 맞추려고 할거고요. 만약에 매년 15만채 가량의 임대주택이 등록 말소되면 집주인들은 신규 임차인을 받아서 임차료를 시세만큼 올리려고 할 거예요. 그게 전체 임대차 거래의 10% 정도가 될 것이고 결과적으로 임차료가 안정화 되기는 어려울 것 같아요.

주택임대사업자 말소는 어떻게 보면 임차료 상승과 연동될 것 같아서 우려스러워요. 현재 전세 가격은 작년에 너무 올라서. 올해는 꽤 안정적이거든요. 작년같이 전셋값이 폭발적으로 올라가지는 않을 거라고 보는데요. 다만 기저 가격이 일제히 올라가는 과정에서 임차료가 급등하는 단지나 물건이 많이 있을 것 같아요.

☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송 기자, 채상욱 대표
촬영 김진석, 이주아 PD
편집 김세용, 김진석 PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr, 김세용 PD goguk@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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