또 불 붙은 집값 '폭락' vs '폭등'..누가 맞을까요[집슐랭]

[서울경제]

# 지난 2018년 초강력 규제정책인 9·13 대책이 나온 이후 부동산 커뮤니티에서는 ‘폭등론’과 ‘폭락론’이 정면 충돌했다. 대책 이후 서울 아파트값은 같은 해 11월부터 7개월 간 하락했는데, 당시 하락론자들은 이를 '집값 급락'의 신호로 해석했다. 반면 상승론자들은 공급 부족과 수요 억제 정책의 부작용을 언급하며 집값이 오를 것이라고 주장했다. 결과는 하락론자의 패배. 대책 이후 7개월간 2%가량 떨어진 서울 집값은 이후 상승세로 돌아섰다.

올해 6월 이후 집값 전망을 놓고도 부동산 커뮤니티에서는 ‘하락론’과 ‘상승론’이 다시 충돌하는 모양새다. 눈길을 끄는 것은 폭락이나 폭등이나 전문가들 모두 현재 집값이 고평가 돼 있다는 데에는 시각을 같이 하고 있다는 점이다.

◇ 또 다시 충돌한 폭락 vs 폭등 = 하락론자의 논리는 무엇일까. 이들은 집값이 ‘상투’에 다다른 만큼 실수요가 크게 줄어들 것이라고 예측한다. 또 부동산 관련 세금이 큰 폭으로 늘어나면서 투자 수요도 줄어드는 만큼 전반적인 주택 구매 수요가 감소한다는 것이다. 여기에 금리 인상 가능성과 정부의 주택 공급 정책도 가격 하락에 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 이미 지방 일부 지역에서는 미분양 사례가 늘어나고 있다는 점도 이들의 주장을 뒷받침한다.

상승론자들도 현재의 집값이 고점이라는 데에는 인식이 같다. 하지만 이들은 현재가 고점임에도 불구하고 더 오를 수 있다고 주장한다. 임대차3법을 비롯한 정부 부동산 대책의 부작용으로 집값이 더 오를 수밖에 없다는 것이다. 이달부터 시행되는 부동산 세금 중과 정책 또한 시중 매물 잠금 현상으로 이어져 가격 상승을 부추길 수 있다는 설명이다. 앞으로 나올 서울 물량도 얼마 되지 않는는 점도 상승론의 논거로 쓰인다.

◇ 집값 상승기에 나온 충돌= 이번 하락-상승 충돌은 집값 하락기가 아니라 상승기에 나왔다는 점에서 과거 사례와 차별점을 갖는다. 집값이 최근 급등하면서 한쪽은 “수요가 줄어드니 하락할 것”이라고 말하고 다른 한 쪽은 “공급이 줄어드니 상승할 것”이라고 주장하는 양상이다.

그렇다면 전문가들은 어떻게 보고 있을까. 이들 역시 현재 집값이 고평가 돼 있다는 데에는 동의한다. 고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 "고점은 맞다. 상상할 수 없을 만큼 비싼 가격”이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 “상투 여부는 지나봐야 알 수 있으나 분명한 것은 장기 상승으로 인한 피로감이 누적됐고 지금은 고평가 국면이라는 점이다”고 말했다.

일단 우상향은 당분간 지속될 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 집값이 급등하면서 수요도 줄고 있지만 공급 측면에서 눈에 보이는 방안이 없다는 것이 주된 이유다. 이런 가운데 시장이 워낙 비이성적이라 돌발 변수가 생길 경우 상승세가 꺾일 수 있다는 주장도 있다. 가장 중요한 것은 수요가 계속 늘어나느냐다. 공급은 턱없이 부족하지만 수요도 줄고 있어 금리 인상 시기가 당겨지고, 인상 폭이 커질 경우 수요가 급감하면서 의외로 시장에 충격을 줄 수 있다는 분석이다.

/양지윤 기자 yang@sedaily.com