1일부터 다주택자 양도세율 최고 75%..투기 근절 기대되지만 '매물 잠김' 우려도

[문재인 정부 부동산대책]양도세 중과세 부동산시장 영향은?

<한겨레> 자료사진

1일부터 다주택자와 단기 거래자에 대한 양도소득세 중과세가 시행에 들어가면서 부동산시장에 끼칠 영향에 관심이 쏠리고 있다. 주택 양도세는 그동안 역대 정부가 주택경기 부침에 따라 강약을 조절해왔던 세금이지만 이번에 시행되는 중과세는 전례를 찾아볼 수 없는 초고강도 수준이기 때문이다.

지난해 7·10 부동산 대책과 국회 입법 이후 유예기간을 거쳐 이날부터 시행에 들어간 주택 양도세 인상안은 다주택자와 단기 거래자에 대한 세율을 사상 최고치로 끌아올린 게 특징이다. 먼저 1년 미만 보유한 주택을 거래할 때 양도세율이 기존 40%에서 70%로 높아졌다. 1년 이상 2년 미만을 보유한 주택에 적용되는 세율은 기본세율(6~45%)에서 60%로 인상됐다. 또 조정대상지역 등 규제지역 내 다주택자에 대한 양도세율은 10%포인트씩 올라 2주택자는 최고 65%, 3주택 이상 보유자는 최고 75%로 높아졌다. 예를 들면, 2주택 보유자가 서울에서 주택 한 채를 팔아 5억원의 양도차익을 남겼다고 가정하면 종전까지는 2억5천만원(중과세율 50%)의 양도세를 냈지만 앞으로는 3억원(중과세율 60%)을 물어야 하는 셈이다.

부동산 업계에선 초고강도의 다주택자 양도세 중과세로 인해 그동안 집값 불안의 한 요인이었던 아파트 ‘갭투자’가 더 이상은 성행하기 어려워졌다고 진단한다. 전세를 낀 갭투자를 해봐야 이제는 집값 하락의 위험을 상쇄해줄 만한 높은 투자수익(세후 양도차익)을 기대할 수 없게 됐기 때문이다. 특히 지난해 7·10 대책에 따라 아파트 유형 주택임대사업마저 폐지된 상황이어서, 임대사업 형식을 통해 아파트를 여러 채 보유했다가 양도차익을 남기고 처분하는 길도 차단됐다. 다만, 아파트가 아닌 다세대·연립주택 등을 매입해 주택임대사업자로 등록할 수는 있는 길은 남았지만 이 역시 불확실성이 높다. 비아파트도 조정대상지역 내 신규 매입 주택임대사업의 경우는 세제 헤택이 중단된 데다 최근 더불어민주당이 모든 유형의 주택임대사업 폐지를 당론으로 정해 추진하고 있기 때문이다.

전문가들 사이에선 양도세 중과세의 투기억제 효과는 긍정적이지만 이달부터는 시장에서 매물이 감소해 단기적으로 집값에는 부정적 영향이 있을 것이라는 우려도 없지 않다. 이른바 ‘매물 잠김’ 현상이 짙어질 수 있다는 것이다. 다만, 민주당이 현재 검토 중인 1주택자 양도세 개편이 집값 안정을 위해 주택시장에 매물을 유도하는 쪽으로 초점이 맞춰져 있어 그 결과가 주목된다. 민주당은 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세 기준 금액을 현재 9억원에서 12억원으로 높이는 방안을 검토 중이다. 이렇게 되면 시가 9억원 초과 1주택자의 양도세 부담이 사라지거나 줄어들어 기존 주택 매각이 좀더 활발해지는 효과가 기대된다.

초고가 1주택자에 대한 양도세 특혜 축소 여부도 변수로 떠올랐다. 현재는 5억원에 구입한 아파트를 25억원에 팔아 20억원의 양도차익을 남겨도 양도세를 1억원 정도만 내는 경우가 있다. 장기보유와 장기거주 공제 등을 통해 최대 80%까지 양도세 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문이다. 이에 민주당은 양도차익 기준(5억원 또는 10억원)을 정해 장특공제를 차등적용하는 방안을 검토 중이다. 이렇게 되면 새 기준에 따른 과세 전 유예기간에 서울 강남권과 ‘마용성’(마포·용산·성동구), 부산과 대구의 고가주택 밀집지역 등에서 매물이 대거 쏟아져나올 수 있다는 전망이 나온다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석전문위원은 “다주택자 및 단기거래 양도세 중과세가 불가피하게 당분간 ‘매물 잠김’ 현상을 불러올 것으로 보이지만, 정부의 1주택자 양도세 개편 방안에 따라서는 실수요자들이 선호하는 지역에서 매물이 크게 증가할 수도 있다”고 내다봤다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr