중산층 대출 껴도 살만한 서울 아파트 씨가 말랐다

서울 용산구 N서울타워에서 바라본 시내 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴스1

중산층 가구가 이자 부담을 감내할 수준의 대출을 받아 살 수 있는 서울 아파트 재고량이 역대 최저 수준으로 나타났다. 이 기간 소득은 많이 늘지 않았는데 각종 부동산 대책에도 아파트값 급등세가 이어진 결과다. 장기간 도심 재개발, 재건축 사업이 지연돼 신규 공급량이 줄어든 영향도 맞물린 결과라는 해석도 나온다.

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서울 아파트 주택구입 잠재력 역대 최저..현 정부 들어 4분의 1 수준 급감

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1일 KB국민은행 리브부동산에 따르면 올해 1분기 서울 아파트 주택구입잠재력 지수(KB-HOI)는 5.6으로 역대 최저치를 기록했다. 직전 최저치인 지난해 4분기(7.3)보다 1.6포인트 더 떨어진 것이다.

KB-HOI 지표는 중위소득 가구가 금융기관 대출을 받아 집을 산다고 가정할 때 소득, 자산 등 경제능력 한도 내에서 구입할 수 있는 주택 재고량을 나타낸다. 숫자가 낮을수록 중산층 가구 주택구입 능력이 떨어졌다는 의미로 해석된다.

이 지표가 5.6로 떨어졌다는 것은 중위소득 가구가 적정 대출을 받아서 구입이 가능한 서울 시내 아파트 물량이 시세 하위 5.6%까지 줄었다는 의미다. 바꿔 말해 시내 아파트 약 94.4%는 대출을 받아도 구입하기 어려워진 것이다.

문재인 정부가 출범한 2017년 2분기 서울 아파트 KB-HOI는 22.8이었다. 이 때와 비교하면 중산층 아파트 구입 선택지가 4분의 1 수준으로 쪼그라든 셈이다. 중산층 주택구입 여건이 가장 양호했던 2015년 1분기(48.2)와 비교하면 차이는 더 벌어진다.

중위소득 가구 연간 지출가능 주거비용은 2017년 2분기 1730만원에서 2021년 1분기 2018만원으로 16.6% 증가했지만, 이 기간 서울 아파트 평균 매매가격은 6억708만원에서 10억9993만원으로 81.1% 상승했다.

도심 주택공급 감소로 구입 가능한 아파트 재고량도 7만9000가구로 축소됐다. 지난해 4분기(10만2000가구)와 비교해 22.5% 줄어든 역대 최저 수준이다. 구입 가능한 아파트 재고량은 KB-HOI 지표가 30~40%대였던 지난 2014~2015년에는 50만~60만 가구 선이었고, 현 정부가 출범한 2017년 2분기엔 30만8000가구 수준이었다.

서울 뿐만 아니라 경기, 인천 등 수도권 아파트들도 가격이 올라 중산층 구매력이 크게 악화됐다. 올해 1분기 경기도 KB-HOI는 40.2로 인천 KB-HOI는 60.1로 전기 대비 각각 8.3포인트, 4.5포인트 하락해 모두 역대 최저치를 기록했다.

서울의 한 상가에 위한 공인중개소에 아파트 매물 정보가 붙어 있다. /사진제공=뉴스1

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서울에 집사려면 한푼 안써도 17.8년 …정부 출범 이후 6.9년 늘어

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집값 상승으로 내집 마련에 필요한 시간도 더 길어졌다.

올해 3월 기준 서울 3분위 가구, 3분위 주택 기준 소득대비 집값 비율(PIR)은 17.8로 2008년 이후 역대 최고치를 기록했다. 이 지표가 17.8이란 것은 중산층 가구가 소득을 한푼도 쓰지 않고 모아 상위 40~60%대 가격의 집을 사는데 17.8년이 걸린다는 의미다. 2017년 5월(10.9)과 비교하면 6.9년 증가했다.

서울 주택 전셋값 마련에 필요한 시간을 나타내는 J-PIR도 역대 최고치인 9.9를 기록했다. 현 정부 출범 시점에 비해 1.8년 늘어난 결과다.

유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr