강남 불패 No!.. 이제는 '수도권·광역시 불패' 시대

[머니S리포트] 부동산 규제 대비하는 내집 마련과 투자 전략은-① : 살기 좋은 집, 살기 좋은 도시.. '내집 마련' 꿈 이룰 수 있을까?

[편집자주]정부의 혁신적인 주택공급대책이 내집 마련을 기다리는 실수요자에게 희망적인 메시지를 주고 있다. 분양가 규제를 강화해 청약비용 문턱을 낮춘 3기신도시 공공분양, 민간 건설업체와 협업하는 방식으로 전환한 공공재개발과 재건축, 미래 10년 국가 철도계획과 수도권 광역급행철도(GTX) 사업까지. 부동산 전문가와 함께 내집 마련 전략과 자금 계획 팁, 투자 가이드를 제공하고 인기 분양단지의 정보도 살펴본다.

수도권 청약시장에서 내집 마련과 재개발·재건축 투자 계획을 세우는 이들에게 부동산 전문가의 조언과 대출규제에 따른 자금계획 팁을 알아봤다. /그래픽=김영찬 디자인 기자

지난해 8·4 부동산대책을 통해 발표된 3기신도시 사전청약이 오는 7월 시작된다. 7~8월 인천 계양 신도시를 시작으로 9~10월 남양주 왕숙 신도시, 11~12월 고양 창릉과 부천 대장 신도시, 과천지구 등에서 사전청약이 진행된다. 사전청약은 아파트 블록(단지) 별로 공고가 진행된다. 공고는 입지조건과 주택규모, 세대수, 추정 분양가, 본청약 시기, 입주 예정 시기 등의 정보를 제공한다.

최근 몇 년 동안 수도권 아파트 ‘패닉 바잉’(집값이 더 오르는 것을 두려워 해 지금 당장 구매하려는 심리)의 주 수요층이던 3040세대가 낮은 분양가로 내집 마련 행렬에 뛰어들 것으로 전망된다. 공공분양이라도 민간 건설업체가 시공을 맡게 돼 시공능력평가 상위 업체의 치열한 수주 경쟁도 예상된다.

올해 2·4 공급대책 역시 내집 마련 대기자나 부동산 투자자에게 뜨거운 감자다. 정부는 특히 공공 재개발·재건축도 민간과 공동으로 협력하는 방식을 제안해 높은 품질의 주거를 원하는 중산층과 건설업계에 희소식이 됐다. 수도권 청약시장에서 내집 마련과 재개발·재건축 투자 계획을 세우는 이들에게 부동산 전문가의 조언과 대출규제에 따른 자금계획 팁을 담았다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원

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“의식주만큼 중요한 투자소득의 가치”

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박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원 : 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 부동산의 패러다임이 바뀌었다. 강남 불패가 아닌 ‘수도권·광역시 불패’다. 코로나19로 풀린 유동성이 자산 양극화와 집값의 상향 평준화를 가져왔다. 수도권과 지방 대도시에 학군이 좋은 신축 아파트는 ‘리틀 강남’으로 불리며 신흥 부촌이 됐다.

이제는 투자소득이 의식주만큼 삶에 중요한 요소로 자리 잡기 시작했다. 청약이나 양도소득세 등 지식을 모르면 패자가 될 수밖에 없다. 부동산이나 주식이 혐오스러운 투기 대상이라는 이데올로기적 접근을 하지 않고 미래를 지키는 재무지식의 대상으로 삼아야 한다.

무주택자는 분양을 노리거나 단기급등하지 않은 지역의 주택을 매수하는 것이 좋다. 집이 한 채만 있고 소득이 없는 은퇴자는 살던 집에 준전세나 월세를 주고 외곽에서 전세로 사는 것이 유동성을 확보하는 방법이다. 공공재건축 방식은 그동안 민간 재건축의 걸림돌이던 초과이익환수제를 완화하며 공급 물꼬를 텄다. 수요자가 선호하는 분양을 확대하고 공공분양 추첨제를 도입해 청약 대기수요를 늘리고 현재의 주택수요를 분산할 것으로 전망된다.

함영진 직방 빅데이터랩장

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“3기신도시 ‘5년 빨리’ 분양”

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함영진 직방 빅데이터랩장 : 3기신도시 사업에는 올해 사전청약에 이어 토지보상·본청약·공사기간 등을 거쳐 약 5년 안팎이 소요될 전망이다. 신혼부부·생애최초 특별공급과 청약저축 가입기간 등에 따라 점수를 부여하는 가점제가 있고 추첨제도 적용돼 소득이나 연령을 고려한 청약계획을 세워야 한다.

청약자격은 본청약과 동일한 기준(신혼부부·다자녀·노부모 부양 등)을 적용한다. 사전청약 당시 해당 지역에 거주해야 신청할 수 있다. 의무거주기간은 본청약 시점까지 충족하면 최종적으로 입주 여부가 확정된다. 당첨자는 다른 지구에 중복 신청할 수 없다.

사전청약 당첨자는 본청약 전 분양가 등 정보를 제공받을 수 있다. 이후 분양가를 고려한 청약 의사와 무주택 여부 및 거주기간 자격요건 등을 확인해 분양을 확정한다. 투기과열지구 지정 여부 등에 따라 의무거주기간 등 조건이 다르므로 청약자에게 맞는 요건을 확인해야 한다.

비교적 선호가 높을 것으로 예상되는 지역은 ▲노량진역 인근 군부지 ▲성남 복정1·2 ▲의왕 청계2 ▲위례 ▲남태령 군부지 ▲성남 신촌 ▲성남 낙생 ▲하남 교산 ▲과천 등이다. 가점이 낮고 특별공급 자격이 없다면 중소택지보다 66만㎡ 이상 대규모 지구에 청약하는 것이 당첨 확률을 높일 수 있다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산 수석위원

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“분양 아닌 입주 시점 대출한도 확인해야”

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김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산 수석위원 : 정부 가계부채 관리방안에 따라 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화됐다. 그동안 투기지역과 투기과열지구의 9억원 초과 신규 주택담보대출, 연 소득 8000만원 이상 고소득자의 1억원 이상 신용대출에 적용했던 규제가 모든 규제지역 6억원 초과 주택으로 확대됐다.

DSR 규제가 확대 적용되면 소득 증빙이 어려운 자영업자나 소상공인 등은 대출 시장에서 소외된다. 직장인은 근로소득원천징수영수증 등을 제공해 소득을 증빙할 수 있지만 카드 사용금액이나 국민연금 납부내역 등을 기반으로 인정 소득이나 신고 소득을 제출해야 하는 경우 최대 5000만원만 인정돼 보완책이 나올 것으로 예상한다.

5월부터 비주택담보대출비율(LTV)도 기존 70%에서 차주 단위 DSR 규제와 함께 강화돼 토지·오피스텔·상가 등 부동산 거래시장에 영향을 미칠 전망이다. 자산이나 소득 여력 없이 임대건물 매입은 어렵게 됐다. 부동산 신규 매수나 분양 때는 입주 시점의 잔금대출을 고려해 입주자모집공고를 확인하고 현금흐름 계획을 미리 세워야 한다.

오세훈 서울시장 취임 후 재개발과 재건축에 대한 기대가 높아져 강남·성수·목동·여의도 등의 호가가 급등했고 선제적으로 토지거래허가구역 추가 지정이 이뤄졌다. 현재 해당 지역 토지를 거래할 땐 실수요자라는 사실을 증명해야 한다.

서울시는 전 지역이 투기과열지구여서 조합이 설립되면 일부 조합원의 지위 양도가 제한된다. 1세대 1주택자가 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우 등에 한해 조합원 지위 양도가 허용된다. 주택임대차보호법의 계약갱신청구권 보장 원칙에 따라 매수하려는 집에 세입자가 살고 있다면 계약기간이 6개월 이상 남아야 하는 조건도 있다. 거래 체결이 어려워진다는 뜻이다. 만약 토지거래허가를 받아도 2년 이상 거주해야 하는 의무가 생긴다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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