국토연 "양도세 비과세 보유기준 4년까지 늘려야"

[경향신문]
새 임대차보호법 시행에 맞춰 양도소득세 비과세 기준이 되는 ‘단기매매’ 기간을 점진적으로 4년까지 늘려야 한다는 연구결과가 나왔다. 민간등록임대의 경우 시세보다 낮게 임대를 주는 사업자에게 세제혜택 등을 제공하는 방안이 제시됐다.

서울의 아파트 단지. 김기남 기자

국토연구원은 24일 발간한 <국토연구브리프>를 통해 현 부동산 시장을 “세제 강화, 공급 확대 등 일련의 정책으로 주택시장 변동성은 줄어들 것으로 보이지만 저금리와 풍부한 유동성은 불안 요인으로 상존한다”고 진단했다. 국토연은 “코로나19 등으로 인한 경제 침체와 가구소득 정체는 주택가격 하락의 요인으로 작용한다”면서도 “주택자산이 안전자산으로 인식되고 높은 수익률을 실현함으로써 주택가격 상승 기대가 커지고 있다”고 설명했다.

부동산 세제 강화, 공시가 현실화 등의 영향으로 주택보유로 따른 수익률은 점차적으로 감소할 것으로 국토연은 내다봤다. 국토연은 “지난해 7·10대책 전후 수익률 변화를 시뮬레이션한 결과, 다주택자(2주택자, 4년 보유)의 수익률이 -3~-4%p 하락할 것으로 전망된다”며 “단기매매(2년 이내 매각)할 경우 수익률 하락은 더 커 1주택자는 약 -6~-7%p, 다주택자(2주택자)는 -10%p 내외 큰 폭 하락이 예상된다”고 밝혔다.

전세 가격의 경우 지난해 6월부터 큰 폭으로 올라 전세의 월세전환 등 가능성이 있으므로 세입자 보호 및 지원방안이 필요하다고 국토연은 지적했다. 국토연은 “매매가 대비 전세가비율이 저점에 근접함에 따라 전세가격이 상승할 수 있다”며 “임대인이 전세의 월세전환을 통해 손실을 최소화하려는 행태를 보일 가능성이 있고, 이는 주거비부담 상승으로 이어질 것”이라고 밝혔다.

자료/국토연구원

국토연은 “임차인의 실질 주거비부담 완화를 위한 공적 지원 강화 정책이 필요하다”며 “전세자금대출 원리금 상환 소득공제 확대, 월세세액공제와 월세바우처(면세점 가구 지원) 병행 시행, 저소득층을 위한 버팀목 전세대출 확대, 임차인의 이사비용과 중개수수료 세액공제 추가 등을 검토할 수 있다”고 밝혔다.

새 임대차보호법으로 실질적인 계약기간이 4년으로 늘어난만큼 양도세 비과세 기준인 ‘2년(1주택 기준)’을 점진적으로 늘려야 한다고도 제안했다. 차익 실현을 위한 단기매매가 증가할 경우 임대차 시장이 불안해질 수 있다는 분석에 따른 제안으로 해석된다. 국토연은 “단기매매 기준을 현행 2년에서 실질임대차보호 기간인 4년(또는 점진적으로 3년)으로 확대하는 방안을 검토해야 한다”며 “양도세 비과세 요건도 함께 보완해 정책 간 상충되는 문제를 해소할 필요가 있다”고 밝혔다.

제도의 폐지내지는 혜택 축소 등을 놓고 논란을 빚고 있는 민간등록임대제도에 대해 국토연은 “해외 주요국은 시세보다 저렴하게 임대주택을 공급할 경우 인센티브를 부여하고 있다”며 “기존 임대등록제도는 세제 혜택에 비해 공공성이 낮다는 비판이 있으므로 ‘시세보다 저렴하고, 낮은 임대료 상승률을 적용’할 경우 세제 혜택이 연동되도록 개편하는 방안을 검토해야 한다”고 밝혔다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com