거래량 1.5만건→1300건 '뚝'..집값 납량특집 이미 시작됐다

[부릿지TALK] 증권가 출신 부동산 차트분석가 엘리엇 후속 인터뷰 통합편

지난 1월 서울 아파트값이 신고가 행진을 이어가던 시점, 부동산 시장에 한 폭락론자가 등장했다. 그는 각종 기술적, 통계적 지표를 제시하며 2021년부터 서울 집값이 최고 52% 하락할 것이라고 주장했다. 그가 나온 통합편 인터뷰 영상은 3개월 만에 조회수 19만회를 기록할 정도로 많은 관심을 받았다. 이후 4개월이 흘렀다. 주간 아파트 매매가격은 아직도 상승중이며 노원구 등은 재건축 규제 완화 기대감으로 높은 상승률을 기록했다.

서울 아파트값 하락할 것이란 당시 주장이 엇나간 이유는 뭘까? 재건축 규제 및 대출 규제 완화 등 달라진 시장 상황에서도 서울 아파트값이 하락할까? ☞지난 1월 서울 아파트값 대폭락을 주장했던 엘리엇(필명)을 재초청해 당시 주장했던 내용과 이후 시장 상황을 점검해봤다.

▶조한송 기자
안녕하세요. 오늘 부릿지는 시장 상황을 점검해보는 시간을 마련했습니다. 지난 1월 저희 방송에 나와서 올해 상반기 서울 아파트 대폭락을 주장한 엘리엇 님을 모셨습니다. 인터뷰 이후 서울 시장 재·보궐 선거가 이루어지면서 시장 분위기가 바뀌었는데요. 당시 주장이 아직도 유효한지, 또 현재 시장을 어떻게 분석하고 있는지 모셔서 이야기 나눠보겠습니다. 앞서 설명해 드리지만 저희 부릿지는 상승과 하락, 어떤 방향성을 가지고 채널을 운영하고 있지 않습니다.

▶조한송 기자
안녕하세요.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
네, 안녕하세요?

▶조한송 기자
방송 이후 주변에서 '진짜 서울 아파트값이 대폭락하는 거냐'는 질문 많이 받았을 것 같아요.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
네 많이 받았죠. 지난 방송에서 제가 앞으로 8년 동안 (서울 집값이) 52% 하락한다 그랬잖아요. 한 달이면 0.5% 예요. 한 달에 0.5%씩 8년 동안 빠지면 52% 정도 빠지거든요? 그런데 하락이 처음부터 2~3%씩 빠지는 게 아니에요. 초반에는 살짝 빠졌다가 나중에 사람들이 하락세를 눈치채면 그때부터 급하게 빠져요.

지난번 방송에서의 제목이 '(서울 아파트값 하락) 곧 시작된다'였잖아요? 근데 곧이 아니에요. 이미 시작됐어요. 빠르면 여름, 늦어도 가을 정도면 납량특집 수준의 대폭락이 오지 않을까 싶어요.

▶조한송 기자
지난 1월 엘리엇 파동에 따라 '1월에 장단기 고점이 나타나고 3~4월쯤 실거래가로 하락세를 볼 수 있다'고 주장하셨어요. 그런데 아직 시세나 실거래가나 크게 하락했다고 보기 어려운 것 같아요.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
그건 조한송 기자님도 속은 거예요. 자료를 보여드릴게요. 왼쪽은 한국부동산원에서 발표한 월간 주택 가격 동향인데 2013년 8월이 저점이에요. 반면 오른쪽의 국토교통부 실거래가는 2012년 12월이 저점입니다. 이게 무슨 뜻이냐면 2013년 8월에 월간 주택 가격 동향을 보고 집을 사려고 하면 이미 실거래가는 1억~2억원 올라있다는 거예요. 2012년 12월에는 10억원이었는데, 2013년 8월 월간 주택 가격 동향이 바닥 쳤다고 해서 사려고 보니 매매가가 11억~12억원으로 올랐다는 얘기에요.

▶조한송 기자
그러니까 실거래가는 2012년 12월 먼저 하락했는데 월 동향으로 저점이 나타난 것은 8개월 뒤였다는 얘기네요.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
네 그렇죠. 이 현상이 고점에서는 3개월 차이였거든요. 2006년 11월에 고점을 쳤는데 실거래가는 1월 말에 나와요. 근데 지금도 똑같은 현상이에요. 저는 이미 (집값이) 상투를 쳤다고 주장하는 데 주간 시세는 아직도 오르는 거로 나오죠?

이게 제가 실거래가 가지고 만든 그래프예요. 위는 2006년 11월 버블세븐 상투 칠 때의 실거래지수고 아래는 오늘(2021년 5월 3일)까지 업데이트한 실거래가지수입니다. 물가를 고려한 실질 지수죠. 제가 지난 방송에서 빠르면 1월에 고점을 기록할 수 있다고 했잖아요. 근데 그래프를 보면 고점이 1~3월에 거의 똑같아요. 2~3월은 거의 비슷하고요, 4월은 거래가 줄어들면서 지수가 확 떨어져요. 아마 5~6월부터는 하락하는 데 가속도가 붙을 거라고 봐요.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
로그 주기 멱급수 모델의 요점은 주기가 점점 빨라지면서 기울기가 가팔라진다는 거예요. 이 모델은 지진파가 발생하기 전 나타나는 파동을 연구한 데서 유래됐죠. 지금도 그 현상이 나타나요. 2006년 11월 집값이 고점을 기록한 뒤 2007년 1월 보면 고점이 낮고 저점이 높죠? 이때 거래가 엄청나게 줄었어요. 근데 지금도 고점도 낮지만 저점도 높죠? 작년 5~6월 가격이 폭등할 때는 거래가 1만5000건 거래됐어요. 근데 지금은 4월 한 달 동안 1200건인가 1300건인가밖에 안 돼요. 그만큼 시장 참여자들이 눈치 보는 거예요. 근데 가격이 오른다? 저는 아니라고 봅니다. 로그 주기 멱급수 모델로 봤을 때 이미 고점을 치고 그래프가 꺾이기 시작했다는 걸 말씀을 드리고요.

2006년도 11~12월에 11.16 대책으로 거래가 확 줄었어요. 그리고 2007년 1월 11일에 후속 대책이 나오면서 가격이 빠지기 시작하더니 2008년도에 대폭락했어요. 지금 상황과 비슷해요. 올해 2.4대책 나왔죠. 이때까지는 그래프 기울기가 좋았어요. 다음에 3·29대책이 나왔죠? 과거와 대비해보면 이제 슬슬 빠지기 시작하는데 제가 볼 때는 기울기가 점점 급해질 거라고 봐요. 6월부터 폭등하는 게 아니라 납량특집 수준으로 급하게 빠질 거라고 봅니다.

▶조한송 기자
매일 실거래 가격을 다운받아 지수를 만드시는데요. 최근에 나타난 거래 특이 사항이 있을까요?

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
결과적으로 올해 1970년대 지어진 구축 아파트값이 제일 많이 올랐어요. 서울 시가총액 상위 400개 아파트 전체 평균 상승률이 5.3%인데 1970년대 지어진 아파트가 8.6% 올랐어요. 신축은 3.3% 오르는 데 그쳤고요. 2018~2019년에는 1970년대 지어진 아파트의 상승률이 제일 낮았어요. 최근 상승장이랑 정반대 현상이 나타나는 거예요.

평형별로 봐도 마찬가지예요. 올해 대형 평수 가격이 제일 많이 올랐어요. 반면 소형은 4%로 제일 못 올랐어요. 과거 10년 동안 상승률이 가장 높았던 건 소형 평수입니다. 대형 평수는 매년 꼴등이었어요. 주식 시장으로 예를들면 시장이 고점일 때 대형주나 우량주의 가격이 내리고 우선주나 코스닥 소형주의 가격이 오르는 것과 같아요. 즉 주택시장도 끝물이란 거죠.

☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다. 영상에 나온 자료는 유튜브 '부릿지' 구독 후 bu-ridge@mt.co.kr 계정으로 신청 메일을 보내주시면 배포해 드립니다.

출연 조한송 기자, 엘리엇(필명)
촬영 이상봉 기자, 김세용 PD
편집 이상봉 기자, 김세용 PD, 김진석 PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 이상봉 기자 assio28@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr, 김세용 PD goguk@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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