[단독] 전월세 보증료 너무 비싸..3개 기관 독점 손본다

전세금반환보증 시장, 서울보증·HUG가 독식
세입자 피해 속출..공정위 "진입장벽 낮출것"

◆ 주택보증 독과점 폐해 ◆

전세금반환보증 가입 거절, 과도한 보증 수수료 요구 등 주택 관련 보증기관들의 '갑질'이 속출하고 있다. 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등이 100조원대에 달하는 주택 임대차 관련 보증 시장을 독과점하고 있기 때문이다. 세입자들은 가뜩이나 천정부지로 오른 전월세 비용에 보증료 부담까지 더해져 속을 태우고 있다.

현행법상 보증 업무를 취급할 수 있는 기관은 HUG, 한국주택금융공사, 서울보증 등 3개사로 제한돼 있다. 주택보증은 이들 3개사 과점, 분양보증은 HUG 독점이다. 신원, 공탁, 경매, 생활안정보증보험 등 개인보증은 서울보증만 취급한다.

전셋값 상승과 코로나19에 따른 경기 악화 여파로 전세보증금 반환보증보험 가입 수요가 갈수록 늘고 있어 이들 보증기관의 위상은 더 높아지고 있다. 지난해 8월 신규 임대사업자의 임대보증금 보증보험 가입 의무화에 이어 오는 8월부터 기존 임대사업자들도 보증보험 의무 가입이 적용돼 보증기관들의 입지는 더욱 강화될 전망이다.

급기야 공정거래위원회가 보증 시장의 독과점 문제에 칼을 빼들었다.

공정위가 최근 보증산업 시장 분석 및 규제 완화 방안 검토 작업에 착수한 것으로 19일 확인됐다.

공정위 관계자는 "현행법상 개인보증은 서울보증, 주택보증은 HUG 등 몇 개 기업이 독점적 사업을 할 수 있는 구조"라며 "진입장벽을 낮춰 경쟁을 유도하고 전반적인 보증 시장 구조를 개선하는 차원에서 연구에 나선 것"이라고 설명했다.

공정위는 주택보증, 금융보증, 개인보증 등 독과점 체제가 굳건한 영역을 주요 타깃으로 시장·규제 현황, 해외 사례 등을 종합 검토해 연내 경쟁 촉진 방안을 마련할 방침이다.

우선 보증 시장의 명확한 규모와 시장 구조, 보증료 산정 체계 등을 점검할 예정이다. 보험업법을 비롯한 수십여 개 법령에 흩어진 보증 시장 규제를 분석하고, 독점 체제와 개방시장 체제의 장단점 및 효과도 함께 분석할 방침이다.

공정위 관계자는 "보증 기관을 늘려 경쟁 체제로 가게 되면 소비자들의 보증 수수료가 낮아지는 등 혜택이 발생할 수 있다"며 "추후 연구 결과를 놓고 관계 부처와 세부 방안을 협의할 것"이라고 말했다.

HUG, 전세금 반환보증 퇴짜 일쑤…갈곳은 '수수료 2배' 서울보증뿐

보증기관에 칼 빼든 공정위

HUG '7억 이하' 전세만 보증
임대차 3법 이후 거절건수 3배

8월 기존임대사업자도 의무가입
전월세 신고제로 수요 더 늘어
보증시장 커지면서 '갑질' 우려

보험료 갑자기 올려도 속수무책

공정거래위원회가 주택도시보증공사(HUG) 등이 주도하는 보증 시장 독과점 문제 해결에 나선 가운데 18일 한 민원인이 서울 영등포구 HUG 지사를 찾아 업무를 보고 있다. [한주형 기자]

이른바 '깡통전세'(전세금이 매매가를 추월)가 등장할 정도로 전세금이 가파르게 상승하면서 전세보증금 반환보증 수요 역시 폭발적으로 증가하고 있다. 수억 원에 달하는 전세금을 안전하게 지키려는 서민들이 스스로 전세보증금 반환보증에 가입하는 사례가 늘었고, 임대사업자를 상대로 한 임대보증금 보증보험도 의무화됐기 때문이다. 여기에 오는 6월부터 보증금 6000만원 초과 또는 월 임대료 30만원 이상의 전월세 거래를 신고하도록 하는 '전월세신고제'까지 전면 시행될 경우 보증 시장 수요는 더욱 팽창할 것으로 예상된다.

문제는 보증 시장의 공급이 독과점 형태라는 데 있다. 19일 공정거래위원회가 보증 시장 규제 개선 연구에 착수한 것도 이 같은 배경에서다. 정상적인 시장 경쟁을 복원하지 않고는 늘어난 수요를 충분히 감당하기 어렵다고 본 것이다.

지금까지 정부는 보증보험을 주요한 금융 정책 수단으로 보고 독점 구조를 유지해왔다. 전세금 반환보증만 봐도 사실상 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증의 과점 체제다. 지난해 7월 금융위원회 결정으로 주택금융공사(HF)가 뒤늦게 합류했지만 여전히 양강 체제가 공고하다. 공급자가 한정돼 있다 보니 일반 보험 시장과 같은 다양한 상품을 기대하기 어려운 것은 물론, 독과점 폐해 논란도 끊이지 않는다.

지난해 국정감사에서 불거진 HUG의 전세보증보험 가입 거절 문제가 대표적이다. HUG가 송언석 국민의힘 의원에게 제출한 자료에 따르면 지난해 10월 전세보증금 반환보험 가입 거절 건수는 319건으로 그해 1월(107건) 대비 3배가량 폭증했다. 그해 1~7월까지는 월 100건대였던 거절 건수가 '임대차3법' 등으로 보증 수요가 늘어난 8월부터 급격히 늘어난 결과다. HUG의 보증보험은 전세보증금이 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하일 경우 가입할 수 있는데, 당시 급격하게 뛴 전세금 탓에 가입을 못하게 되는 경우가 속출했다. 서울보증의 상품은 보증한도가 없지만 수수료율이 1.5배가량 더 높다. 선택지가 없는 사람들은 울며 겨자 먹기로 높은 수수료를 감당하며 서울보증에 가입하거나, 전세금 일부를 깎고 월세를 내는 '반전세'로 전환해 HUG 가입을 신청해야 했다.

경쟁이 제대로 이뤄지지 않다 보니 보험수수료율을 두고도 논란이 많다. HUG의 전세보증보험 수수료는 전세금의 최대 0.128%(아파트 기준)다. 서울보증은 0.192%로 더 높다. 5억원짜리 전세금을 기준으로 보면 2년 동안 각각 128만원, 192만원이 든다. 보험업법상 기준이 있긴 하지만, 일반 소비자 입장에선 다른 비교 대상이 없다 보니 이게 과연 적정한 수수료율인지를 확신하기 어렵다. 선택지가 한정적인 것은 물론이다. 임대사업자들이 의무적으로 가입해야 하는 임대주택보증보험의 수수료 역시 마찬가지다. 수수료율이 HUG는 0.099~0.438%, 서울보증은 0.026~1.046%인데 최고 수수료율이 두 배 이상 차이가 나 임대사업자들을 중심으로 폭리 논란이 제기되고 있다.

공정위는 주택보증 시장과 함께 서울보증이 독점한 300조원 규모 개인보증보험 시장도 주목하고 있다. 개인보증의 경우 대위변제율(보험 가입자가 빚을 갚지 않아 보험업자가 대신 갚게 되는 비율)이 낮고 다양한 상품 개발도 가능하다는 게 공정위의 평가다. 공정위 관계자는 "수익성이 높은 분야인 만큼 시장 내 경쟁이 필요하다"며 "서울보증이 독점적 지위를 유지하고 있는 보증보험 시장에 경쟁 체제를 도입했을 때의 효과를 분석해 합리적인 방안을 마련할 것"이라고 말했다.

서울보증의 독점적 구조는 1998년 IMF 사태가 기점이다. 당시 국내 보증보험사는 대한보증보험과 한국보증보험 2곳이 있었는데, 기업들이 줄도산하면서 두 회사 모두 지급 불능 상태에 빠졌다. 이에 정부가 공적자금 10조2500억원을 투입해 두 회사를 합쳐 지금의 서울보증을 출범시켰다. 기형적인 독점 구조를 바꾸기 위해 2017년 보증보험 시장을 개방하려는 시도가 있었지만 결국 흐지부지됐다. 아직도 6조원가량의 공적자금을 회수해야 하는 정부로선 경쟁 체제 도입으로 서울보증의 수익성을 떨어뜨리는 게 부담스럽기 때문이다.

보증보험은 보험 가입자가 피보험자에 대해 부담하는 채무의 이행을 보증하는 보험이다. 보험 가입자가 채무를 제대로 이행하지 않을 경우 보증을 선 보험업자가 대신 채무를 갚는 구조다. HUG와 서울보증을 비롯해 조합·협회 32개, 공사·기금 26개, 은행 18개, 손해보험사 7개 등 80여 개 주체들이 보증 사업을 하고 있지만 세부 시장별로 독점·과점 문제가 꾸준히 지적돼왔다. 건설공제조합이나 전기공사공제조합 등 조합·협회는 건설·전기·엔지니어링 등 분야의 사업자들이 출자하고, 출자 조합원에 한해 필요한 보증을 제공하는 사업 구조다. 무역보험공사, 기술보증기금, 신용보증기금 등 공사·기금은 담보력이 부족한 중기 등을 상대로 보증을 하는 공적 기능을 수행하고 있다. 금융 분야에선 서울보증이 대중소기업, 일반 개인 등 모든 경제주체를 대상으로 보증을 하고, 은행의 경우 우량 고객에 한해 보증을 제공한다.

[백상경 기자]

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