집값 폭등에.. 서울 외곽·경기로 떠밀렸다 [이슈&탐사]

[부동산난맥 4년..서울 인구 리포트] ① 밀려난 사람들, 몰려온 사람들
전·출입 1215만7682건 전수분석.. 강남은 '똘똘한 한 채' 전략적 이동

벼락 거지, 영끌 매수, 빚투, 로또 청약…. 최근 4년간 집값이 치솟으면서 만들어진 신조어는 정부의 부동산 정책 난맥상을 그대로 보여준다. 서울 대부분 지역에선 부동산 가격 상승에 떠밀려 집값 부담이 덜한 곳으로 이동하는 현상이 반복됐다. 서울 내부에서 외곽으로, 경기도로 점차 밀려나는 흐름이었다. 정부의 강력한 부동산 대책이 나올 때마다 집값이 잠시 진정되는 듯했다가 다시 급상승하는 패턴이 반복됐기 때문인 것으로 분석됐다.

특히 2019년 후반기와 2020년 집값 급등 시점을 전후로 은평·노원·강서구를 비롯한 서울 경계 지역에선 탈서울 움직임이 뚜렷했다. 반면 강남에서는 2019년 7월 유입 인구가 급증하는 움직임이 돌출했다. 집값 폭등에 밀려나는 인구 이동이 이뤄지는 동안 다른 한편에선 강화된 부동산 규제에 맞춰 ‘똘똘한 한 채’에 올인하느라 몰려드는 전략적 이동이 나타난 것이다.

국민일보 취재팀은 2017~2020년 서울 25개 자치구의 전출입 1215만7682건을 전수 분석했다. 서울과 맞닿은 수도권 일부 지역의 인구 이동도 추가로 살펴봤다. 통계청의 국내 인구이동통계 자료 중 서울 자치구별 전출입 자료를 추출, 각 자치구와 다른 자치구 간 인구 이동 추이와 규모를 확인했다. 그 결과를 KB부동산, 한국부동산원의 집값 통계와 비교했다. 부동산 시장 변화가 사람들의 주거 이동에 미치는 영향을 파악하기 위해서였다.

집값 폭등은 서울의 인구 이동을 가속화시켰다. 서울의 ‘전입-전출’ 인구 추이를 보면 2017년 9만8486명, 2018년 11만230명, 2019년 4만9588명, 2020년 6만4850명이 각각 서울 밖 지역으로 빠져 나갔다. 탈서울 증가폭은 2017년 8·2 대책이 나오고 2개월 뒤 다소 줄어들었다. 2018년 9·13 대책은 발표 3개월 후 이런 효과가 나타났다. 2019년 8·12 대책과 12·16 대책까지 쏟아진 뒤 서울 유입 인구는 더 많아졌지만, 2020년 3월 탈서울 인구는 다시 가파르게 상승했다.

탈서울 추세는 2020년 6·17 대책 발표 5개월 후 소폭 가라앉았다가 다시 연말까지 가팔라졌다. 부동산 대책의 약효가 갈수록 떨어지면서 집값 상승과 맞물린 인구 이동이 요동친 것으로 보인다. ㎡당 서울 아파트 평균 매매가격은 KB부동산 기준 2017년 1월 692만원에서 2020년 12월 1222만원으로 76.6% 올랐다.

반면 서울의 다른 지역과는 달리 강남구에선 2019년 사람들이 더 몰려드는 흐름이 포착됐다. 당시 강남에서는 40대가 몰려들어 ‘영끌 매수’가 급증한 것으로 분석됐다. 서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 17일 “강남 주택 중심의 부동산 정책이 긍정적인 결과를 보이지 못한 현실”이라고 말했다.

이슈&탐사1팀 김경택 문동성 구자창 박세원 기자 ptyx@kmib.co.kr

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