[누더기청약제]②文정부서 1년에 5번꼴로 개정.."전문가도 헷갈려"

文정부 4년간 주택공급규칙 20번 개정돼
입주자모집공고문 전담 대행사 '우후죽순'
투기탓에 바꾸고 전셋값 오른다고 바꾸고
"부적격 청약자 양산..시스템 바꿔야"

(사진=연합뉴스)

[이데일리 강신우 김나리 기자] 신혼부부인 K씨 부부는 올해 2월 분양한 경기도 수원 한화포레나 아파트 신혼부부 특별공급에 당첨됐으나 월평균소득 초과로 부적격자 판정을 받아 평생 신혼 특공 기회를 잃게 됐다. 신혼부부 특공은 결혼 7년 이내까지만 가능한데, K씨가 곧 결혼 만 7년을 앞두고 있었기 때문이다.

K씨는 2019년 육아휴직을 다녀온 기간을 재직 기간에 포함한 채 소득을 계산한 게 문제가 됐다. 소득을 계산할 때 휴직 기간을 재직 기간에서 제외했어야 하는데 그러지 않아 실제 소득이 그가 추산한 소득보다 더 많았던 것이다. 이로 인해 K씨는 소득 초과로 인한 청약 부적격자가 됐다.

국내 한 대형건설사의 분양업무를 대행하고 있는 P사는 최근 당혹스러운 일을 겪었다. 아파트 분양 일정에 맞춰 몇 개월간 입주자모집공고문 작성 작업을 해왔는데, 청약제도가 그 새 또 바뀌었기 때문이다. 뒤늦게 바뀐 제도를 적용하느라 진땀을 빼야 한 P사 임원은 “입주자모집공고에 넣어야 할 관련 법안 항목이 30여개나 되고, 문구 하나하나가 법적 사항이기 때문에 전문성을 요하는 업무가 됐다”며 “청약제도가 자주 바뀌면서 이를 전문적으로 하는 사람 아니고는 공고문 쓸 수 있는 직원은 사실 없을 정도”라고 하소연했다.

부동산대책 25번·청약제도 변경 20번

현 정부 들어 1년에 5번 꼴로 청약제도를 담은 ‘주택공급에 관한 규칙’이 바뀌면서 시장 참여자들이 겪는 혼란이 커지고 있다. 특히 이를 토대로 작성된 입주자모집 공고문을 이해해야 하는 예비청약자들이 어려움을 호소하고 있다.

분양하는 아파트에 대한 가격, 주택 면적 등 정보와 청약자격 등을 담고 있는 입주자모집 공고문은 200자 원고지 400~500장의 ‘중편소설책’ 분량에 달한다. 청약자들은 깨알 같은 글씨의 분양정보를 일일이 확인하기 위해 돋보기라도 들어야 할 처지다. ‘암호해독 수준’이라는 비아냥까지 나온다.

국토교통부에 따르면 문재인 정부 출범 이후 현재까지 주택공급에 관한 규칙은 모두 20번(시행횟수 기준)이나 개정됐다. 분양시장에서 투기수요는 물론 다주택자의 유입을 억제하겠다는 취지였지만 결과는 세대갈등을 부추기고 지금의 복잡한 청약제도를 낳았다는 평가가 나온다.

청약제도는 주택법 등 부동산정책이 바뀔 때마다 변한다. 문 정부 들어 나온 25번의 부동산 규제와 공급대책의 상당 부분이 ‘주택공급에 관한 규칙’에 반영됐다. 그러다보니 수십번 규칙 내용을 뜯어고친 것이다. 국토부는 무주택 실수요자에게 주택을 우선 공급하겠다며 지난 2017년 8·2대책을 통해 가점제 적용을 대폭 확대해왔지만, 최근에는 가점제는 줄이고 추첨제를 늘리는 방향으로 전환했다.

주요 개정내용을 보면 당시 8·2대책을 통해 투기지역과 투기과열지구에서 분양하는 전용면적 85㎡ 이하 물량은 청약가점제로만 당첨자를 가리도록 했다. 전용 85㎡ 초과하는 물량의 추첨제 당첨자를 선정할 때도 무주택자를 우선으로 선정하도록 개선했다.

하지만 현재 더불어민주당은 가점제에서 불리한 청년층을 위해 현재 100% 가점으로 운영되는 전용 85㎡이하 일반분양(민간분양)에 추첨제 물량을 넣는 방안 등 또 한번의 청약 개선을 예고하고 나섰다. 가점제가 문제가 있다는 자기반성 차원이다.

2019년 12·16대책에서는 청약 과열을 막는다는 취지로 재당첨 금지기간을 최장 10년까지 늘리는 규제를 단행했다. 또 과천 등 수도권 일부 지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려 전세수요가 몰려 전셋값이 급등하자 1순위 자격에서 거주요건 기준을 1년에서 2년으로 늘렸다. 이듬해 7·10대책에선 신혼부부 특별공급 소득기준을 완화하고 민간분양에도 생애최초 특별공급을 도입하기도 했다.

[이데일리 이미나 기자]

“세대별·지역별로 구분해 제도 단순화해야”

부동산전문가들은 복잡한 청약제도가 부적격 청약자 양산 등 불필요한 사회적 비용을 만들어 내기 때문에 제도를 단순하게 바꾸는 것이 시급하다고 조언한다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “근본적으로 청약제도를 단순화하고 정부 차원의 주거 교육도 필요해 보인다”고 했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “청년층이면 청년층끼리만 경쟁하고 서울에 살면 서울 지역 예비청약자만 경쟁할 수 있도록 세대별, 지역별로 구분해 개선한다면 제도 자체가 좀 더 단순해지고 세대별 갈등도 없어질 것”이라고 했다.

부적격자 양산을 줄이기 위해 청약자들에게 모든 책임을 전가하는 현행 시스템도 개편해야 한다는 목소리가 나온다. 양경숙 더불어민주당 의원은 “청약자의 사소한 입력 오류 등으로 당첨 이후 내 집 마련의 기회를 상실하는 사례는 근절돼야 한다”며 “주택공급 신청 시 입주자자격 등에 관한 정보를 자동화해 사전에 제공할 수 있는 시스템 설계가 반드시 필요하다”고 강조했다.

장기적으로는 공급을 늘리고 ‘로또’ 수준의 시세 차익을 현실화해야 한다는 분석이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공급이 적은데다 분양가상한제로 아파트 분양가와 시세 차이가 크게 벌어지다보니 ‘로또 청약’을 노린 가수요 인원이 몰려 부적격당첨자가 더 나오고 혼란스러운 것”이라며 “채권입찰제로 시세차익 일부를 환수하는 한편 중장기적으로는 아파트 공급을 늘리고 분양가를 정상화해야 한다”고 강조했다.

강신우 (yeswhy@edaily.co.kr)