3기 신도시 공급 폭탄에 올드타운 전락 위기, '서른살 1기 신도시'의 활로는?

주변 지역에 신도시 대량 건설로 인구 유출, 고령화 우려 제기돼
부동산토크쇼 '봉다방', 김현아 "언제까지 신도시만 지을 것 인가"
일본은 신도시 재건축 적극 지원, 고스트 타운 오명 탈피

내년 대선 국면에서 분당 일산 평촌 등 1기 신도시의 노후화와 재건축, 리모델링 문제가 화두로 등장할 전망이다. 1991년 9월 입주를 시작한 분당은 올해로 입주를 시작한지 30년을 맞는 등 30만 가구의 1기 신도시 노후화가 본격화한다.

2026년까지 30년 이상된 노후주택에 편입되는 1기 신도시 주택은 28만 가구에 달한다. 2기,3기 신도시가 대량 건설되면서 1기 신도시의 고령화와 인구 유출도 우려된다.

노후화가 진행되면서 주차공간 부족, 상하수도 부식, 층간 소음 등 1기 신도시 주민들의 불편·불만은 커지고 있다. 일부 단지를 중심으로 리모델링이 추진되고 있지만, 이에 대한 체계적이고 종합적인 대책이 필요하다는 지적이다.

다마 뉴타운, 센리 뉴타운 등 일본 신도시들이 고령화와 인구감소로 인해 ‘올드타운’, ‘고스트 타운(유령도시)’이라는 오명을 뒤집어 쓰기도 했다. 그러나 정부와 지방자치단체가 용적률 상향 등 파격적인 지원을 해 재건축 사업이 활발하게 벌어져 젊은 인구가 증가하고 있다. 신도시를 무작정 새로 짓기보다는 도로 등 기반시설을 잘 갖춘 기존 1기 신도시를 종합적으로 활용할 필요가 있다.

◇일본 ‘고스트타운’ 오명 신도시 재건축으로 활력 찾아

조선일보와 부동산 미디어 플랫폼 ‘땅집고’가 만드는 부동산 토크쇼 ‘봉 다방’에 출여한 부동산 전문가 김현아 ‘국민의 힘’ 비상 대책위원은 “1기 신도시가 30년을 맞이 하면서 아파트의 노후화 문제가 본격적으로 대두되기 시작했다”면서 “교통여건이 좋고 공원등 기반시설을 잘 갖춘 1기 신도시의 재정비에 관한 본격적인 논의가 필요하다”고 주장했다.

지난 1991년 9월부터 입주가 시작된 경기 분당신도시 아파트 단지 모습. 이곳의 아파트들은 준공한 지 30년이 넘어서고 있다. 일부 단지는 리모델링 사업을 추진하고 있다.

김 위원은 20대 국회의원으로, ‘노후 신도시 재생지원에 관한 특별법’ 제정안을 대표 발의하기도 했다. 이 법은 정부가 신도시의 기업유치,광역교통망조성을 지원하도록 하고 건축규제 완화 등 특례제도를 도입해 리모델링과 재건축 사업을 원활하게 추진할수 있도록 하는 내용이다.

김 위원은 “1기 신도시 주민들은 리모델링과 재건축을 놓고 갑론을박을 벌이고 있다”면서 “현재는 리모델링이 규제가 덜해 일부 추진하고 있지만, 한계가 있고 재건축은 용적률 등 규제가 많아 추진 자체가 어렵다”고 말했다.

◇리모델링과 재건축 기로에 선 신도시, 대선 쟁점화 가능성

김위원은 “일률적으로 리모델링을 하기 보다는 규제완화를 통해 리모델링이나 재건축을 선택할 수 있도록 하는 것이 더 효율적”이라며 “무한정 신도시를 새로 짓기보다는 기존 1기 신도시의 재정비를 통해 주택을 추가 공급하는 것이 효과적”이라고 주장했다. 노후화된 일부 신도시는 주변에 신도시가 대거 건설되면서 인구유출, 고령화, 상업시설 쇠퇴 우려가 본격화하고 있다.

김 위원은 “1기 신도시를 방치, 30년이 ·또 지나 입주 60년이 되면 완전 노후 아파트 단지가 될텐데 그러면 지금보다 훨씬 더 인구 고령화라든지 공동화 문제가 심각해질 수 있다”면서 “새로운 마스터 플랜이 필요한 시기인 만큼, 내년 대선에는 1기 신도시 활용문제가 공약으로 등장할 것”이라고 말했다.

김 위원은 향후 집값 전망과 관련 “지금부터 서울 집값이 계속 오른다고 하면 진짜 4~5년 뒤에는 집값이 많이 떨어질 것 같다”면서 “3기 신도시 입주시기에 맞춰서 1기 신도시를 대대적으로 리노베이션을 한다면 집값 충격도 분산될 것”이라고 말했다.

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