3기신도시 사전청약 집값 안정 도움될까.. "물량 적은데다 전·월세 시장 자극도 걱정"

7월 1차 사전청약 물량 4400가구

"사전청약도 로또 경쟁…되려 시장 불안 자극할 수도"

"사전청약보다 공급 물량 확대 조정 필요"

정부가 오는 7월부터 인천 계양과 남양주 진접 등 3기 신도시 사전 청약에 돌입한다. 본청약보다 1∼2년 앞당겨 시행하는 사전청약을 통해 수요자들의 불안 심리를 진정시키려는 목적이다. 수요를 진정하는 효과가 어느 정도 있을 것으로 기대되는 가운데 전문가들 사이에서는 사전청약이 본청약 공급 물량을 당겨쓰는 조삼모사식 대책이라는 점에서 한계가 있는 데다, 물량도 적어 오히려 수도권 대기 수요자들의 ‘로또 청약’ 경쟁을 부추길 수 있다는 걱정도 나오고 있다.

조선DB

국토교통부는 7월부터 시행되는 3기 신도시 등 3만 가구에 대한 사전청약 물량을 확정･발표한다고 21일 밝혔다. 국토부에 따르면 오는 7월 ▲인천계양 1100가구 ▲남양주진접 1600가구 ▲성남복정 1000가구 ▲의왕청계 300가구 ▲위례 400가구 등 4400가구를 사전 청약한다. 이후 10월 9100가구, 11월 4000가구, 12월 1만2700가구 등 총 네 차례에 걸쳐 사전 청약을 진행한다는 게 정부의 계획이다.

정부가 사전청약을 하는 것은 주택 공급을 미리 시행해 시장의 불안을 잠재우기 위함이다. 실제로 사전 청약에 당첨되는 3만명 가운데 상당수는 당장 집을 사려는 수요에서 빠지는 효과가 있을 것으로 보인다.

하지만 전문가들은 이번 사전청약이 주택 시장 안정화 효과를 내는 데는 한계가 있다고 우려한다. 우선 1차 사전청약 대상지역과 4400가구에 그치는 물량으로는 공급 갈증을 겪고 있는 시장을 달래기에 역부족이란 지적이다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "첫 사전청약 대상지역에서 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉 같은 3기신도시 핵심 지역 등이 빠진 데다 2기신도시까지 끌어넣은 모양새"라면서 "정부가 숫자 맞추기에 급급한 것으로 보인다"고 분석했다.

정부는 사전청약부터 본청약까지 기간이 지연되면서 생긴 과거 실패 사례를 답습하지 않기 위해 이런 결정을 내렸다고 설명했다. 국토부 관계자는 "토지 보상이 본격적으로 진행되는 입지 중 문화재 발굴 등 사업 지연 우려가 있는 곳은 이번 1차 사전청약에서는 제외했다"고 했다.

하지만 이로 인해 공급 체감 효과가 떨어지고 자칫 시장의 불안을 부추기는 결과를 초래할 수 있다고 전문가들은 우려하고 있다. 사전 청약 탈락자들이 3기신도시 입주를 희망하는 대신 기존 주택 매수를 택하면서 매수세가 살아날 가능성이 있다는 것.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "1차 사전청약 물량이 절대적으로 많지 않기 때문에 청약 탈락자의 시름이 더 깊어질 수 있다"면서 "사전청약은 주택 매수 대기 수요를 진정시키기 위해 하는 것인데 불안 심리를 자극할 수 있다는 점에서 우려가 있다"고 했다.

청약과 입주까지 3기신도시 공급 사업이 늦어질 수 있다는 불안도 잠재해 있다. 앞서 LH 직원의 3기신도시 사전 투기 의혹이 불거진 이후 3기 신도시 토지소유자 반발이 커지면서 토지 보상 절차에 난항을 겪고 있다.

과거 1~2기신도시 교통망 구축이 늦어진 사례가 있고, 이명박 정부가 2009년부터 2018년까지 10년간 32만채의 공공주택을 공급하겠다고 밝힌 보금자리주택 청약 과정에서도 정부가 공언한 목표보다 늦어진 경험이 있다.

보금자리주택도 주택 수요를 조기에 진정시키기 위해 본 청약보다 1년 먼저 ‘사전예약제’를 진행했다. 1차 사전예약(1만4295가구)은 대체로 본청약 시기를 맞췄지만, 2차와 3차는 모집 당시 계획보다 3~5년 늦게 본청약이 진행됐다.

하남 감일지구 B4블록의 경우 8년이나 늦어져 2018년 10월 본청약을 겨우 진행해 올해 10월쯤 준공돼 실입주할 수 있을 전망이다. 당시 입주 시기가 지연되면서 당첨을 포기하는 사람들도 생겨났다. 이런 상황이 반복될 경우 임대차 시장의 불안 요소가 될 수 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "과거에도 신도시 공급 일정이 미뤄진 경우가 많았다"며 "사전청약 수요가 4∼5년간 임대차 시장에 더 머물게 되면서 겪는 혼란과 피해가 커질 수 있을뿐더러 전세 시장에 대기수요가 정체되면서 혼란이 커질 수 있고 전월세 가격 상승 요소가 될 수 있다"고 우려했다. 그는 공급난이 해결되지 않아 수도권 임대차 시장의 불안이 여전히 잠재돼있다고 봤다.

일각에서는 ‘3기신도시 공급 물량 확대’가 사전청약보다 더 필요하다는 제언도 나온다. 사전청약은 기존 공급 물량의 일부를 떼 먼저 공급한다는 점에서 땜질식 처방에 불과하다는 시각이 깔린 것이다.

박합수 위원은 "급하게 사전청약을 진행하기보다는 3기신도시 공급 물량을 더 늘리는 게 필요하다"면서 "공원녹지 비율과 산업용지 비율을 축소해 주택용지로 전환하고, 용적률을 상향하면 3기신도시 공급 물량을 10만가구 확대할 수 있고, 이는 신도시 2개를 발표하는 효과"라고 했다. 그는 "물량 확대 검토가 무주택 수요자들의 불안을 해소하고 주택 시장을 안정화하는 근본적인 대책"이라고 덧붙였다.

국토교통부 제공

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