[편집자주]국내 무주택가구 수 888만가구. 이 중 수도권의 무주택가구는 절반 이상인 463만가구(52.1%)다. 세입자에게 때론 전 재산과 다름없는 전·월세 보증금을 보호하는 목적으로 정부가 주택임대사업자의 ‘임대보증금보증’ 가입을 의무화해 오는 8월 시행이 완료된다. 지난해 1분기 임대사업자는 51만1000명이며 이들이 등록한 임대주택은 156만채다. 세입자의 보증금 보호라는 긍정적 효과가 있음에도 현장에선 집주인과 세입자가 보험료에 불만을 제기한다. 미반환 위험이 낮은 계약만 보증가입이 되다 보니 실제 보호받아야 할 세입자는 사각지대에 놓인다는 지적도 있다. 하지만 보증을 운영하는 주택도시보증공사(HUG)는 리스크 관리를 위해 가입 제한이 불가피하다는 입장. 보험회사가 암 발생 위험이 높은 소비자의 가입을 제한하거나 보험료를 올리는 것과 같은 이치라는 설명이다.
서울 HUG 한 지사 전세보증창구에서 직원이 업무를 보고 있다. /사진=뉴시스
세입자의 전 재산과 다름없는 전·월세 보증금 미반환 사고를 막기 위해 정부가 ‘민간임대주택에 관한 특별법 개정안’을 시행하고 주택임대사업자의 임대보증금보증 가입을 의무화했다. 국토교통부는 지난해 이런 내용의 7·10 대책을 발표해 8월18일 관련법이 시행됐고 오는 8월18일 기존 임대사업자의 가입도 완료된다. 법안 시행 직후엔 신규 등록 임대사업자만 가입 의무가 적용됐다. 이를 위반하면 최고 2000만원의 벌금이나 최장 2년의 징역에 처한다.
임대차시장의 안전성과 투명화에 기여하고 세입자 보호를 강화한다는 긍정적 효과가 기대되지만 보증료 부담이 늘어나는 만큼 불만의 목소리도 나온다. 이전까지 임대보증금보증은 집주인이나 세입자가 사고에 대비해 자발적으로 가입하는 방식이었는데 실제론 세입자 부담이 더 컸다.
임대보증금보증을 운영하는 주택도시보증공사(HUG) 관계자는 “세입자 입장에선 재산을 지켜야 해 가입 유인이 있지만 집주인이 자기 비용을 들여 보증에 가입하는 경우는 드물었다”고 말했다.
임대사업자로 등록해 각종 세제혜택을 받는 다주택자로선 반드시 가입해야 해 보증료 지출이 불가피해졌다. 보증금 미반환 리스크가 없다고 느끼는 세입자도 불필요한 지출이라고 판단해 전형적인 탁상행정이란 비판이 나온다.
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"취지 좋지만 보증료 부담 싫어"
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임대보증금보증은 공공기관인 HUG와 민간회사인 SGI서울보증 2곳에서만 운영하고 있다. 20년째 임대사업을 하는 A씨는 정부 안내에 따라 최근 2개 보증회사에 상담 신청을 하고 더 유리한 조건의 보증상품에 가입하기로 했다. A씨는 “임대차거래의 투명성을 높이고 세입자 보호를 강화한다는 취지엔 공감하지만 한 번도 보증금 사고를 내지 않았고 채무도 없다 보니 불필요한 비용이란 생각이 든다”며 “보증료를 나눠 내야 하는 세입자들의 불만도 높아 설득에 어려움이 있다”고 토로했다.
임대보증금 보증료는 민간임대주택특별법 시행령에 따라 집주인과 세입자가 각각 75%, 25%씩 나눠 부담해야 한다. 이렇다 보니 A씨 지적대로 세입자 역시 불만을 가질 수 있는 구조다. 세입자 B씨는 “사고 발생은 예측이 어려워 수십, 수백만원의 비용만 내서 전 재산과 같은 수억원의 보증금을 지킬 수 있는 것은 좋은 취지이지만 계약의 위험성이 낮은 세입자에게까지 비용부담을 전가하는 것은 불필요하다고 본다”고 지적했다.
보증료는 집주인의 신용도와 해당 주택의 부채비율에 따라 개인별로 다르게 책정된다. HUG에 따르면 임대사업자 기준 평균 보증료는 신용등급과 부채비율 등에 따라 연 0.099~0.438%다. 현재는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 인한 지원을 위해 올 6월30일까지 한시적으로 보증료율을 70% 인하해 적용하고 있다.
HUG는 사업자 신용등급 C02와 주택부채비율 80%인 임대차계약 기준 보증료율 0.137%를 적용한다. 보증금이 1억원일 때 연간 부담하는 보증료는 약 13만7000원이다. 한시적 인하 조치가 적용된 현재는 연 4만1100원의 보증료만 부담하면 된다. 이 중 세입자 부담은 1만275원 수준이다. 보증금이 5억원일 때 한시 조치를 배제한 연 보증료는 68만5000원이고 세입자 부담은 연 17만1250원이 된다.
수억원의 보증금 대비 보증료가 높은 수준은 아니라는 시각도 있지만 보증금액과 임대차기간이 늘어날수록 비용부담도 계속 증가할 수밖에 없는 구조여서 가입 의무에 대한 불만은 지속될 것으로 보인다.
매물 전단지가 붙어있는 서울 시내 한 부동산 업체. /사진=뉴스1
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"공인중개사 역할 강화 필요해"
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부동산 거래의 경험이 상대적으로 적은 사회초년생이나 신혼부부일수록 임대차계약의 위험성을 인지하기 어려운 만큼 공인중개사의 역할이 더욱 강화돼야 한다는 지적도 있다.
세입자 C씨는 “그동안 세 번의 임대차계약을 했는데 집주인의 부채 문제나 보증금 반환의 안전성에 대해 제대로 설명해주는 공인중개사가 없었다”며 “세입자가 알아야 할 권리관계와 주택의 담보·채무 상황에 대한 설명의무를 강화한다면 수십만원의 비용을 내고 보증금 보증에 가입할 필요가 없을 것”이라고 말했다.
일각에선 집주인의 보증료 부담이 커질수록 결국은 임대료에 비용이 전가될 것이란 우려도 나온다. 임대소득이 없는 전세계약일 경우 세금과 보증료 부담을 세입자에게 부담시킬 수밖에 없다는 것이다. 지난해 10월 청와대 국민청원에는 임대보증금보증 제도를 폐지해달라는 글이 게시됐다. 청원인은 “임대사업자가 부담해야 하는 보증료가 임차인에게 전가될 수 있다”고 했다.
전문가들은 곳곳에서 이어지는 불만이 천편일률적으로 적용하는 탁상행정 탓이라며 상황에 따라 선택적인 정책이 필요하다고 꼬집었다. 부동산업계 한 전문가는 “매매가 대비 전세가율이 80~90%로 높거나 상대적으로 위험성이 높은 (등기부등본상) 후순위 세입자에 대해 보호가 필요하다”며 “위험이 낮은 선순위 세입자까지 일괄적으로 적용하는 것 자체가 반발이 나오는 이유”라고 지적했다. 전문가들은 따라서 제도가 시행된 후라도 나타나는 문제점을 면밀히 분석해 현실성 있는 정책이 유지될 수 있도록 해야 한다고 강조했다.
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강수지 기자 joy822@mt.co.kr <저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>
