[인사이드 스토리]3기 신도시 해? 말어?..서울 재건축에 물어봐

정비사업 중심 공급 서울, 일반분양 작년 29% 불과..'한계'
택지공급 많은 경기·인천, 매해 절반·최고 80% '일반 몫'
서울 재건축 규제로 '꽉'..지난 10년 무더기 지구지정 해제도

3기 신도시 해야 할까요. 말아야 할까요?

LH 땅투기 사태가 3기 신도시 지정에 대한 갑론을박으로 이어지고 있는데요. 3기 신도시가 공직자 등 힘(정보)이 있거나 돈이 있는 자들의 투기장으로 전락하면서 3기 신도시 지정을 해제하자는 목소리가 커지고 있습니다.

물론 반대의 목소리도 있는데요. 3기 신도시 철회가 더 큰 혼란을 부를 수 있다는 겁니다. 무주택 서민의 주거안정과 주택시장 안정을 위해선 계획대로 추진돼야 한다는 의견이 팽팽히 맞서고 있습니다. 실제 올해 3기 신도시 사전청약을 위해 해당 지역으로 이주한 신혼부부 등의 젊은 세대도 적지 않고요.

정부는 지속적으로 3기 신도시를 계획대로 추진한다는 방침을 강조하고 있습니다. 상당 수의 전문가들도 3기 신도시를 되돌리기엔 너무 멀리 왔고, 주택공급 측면에서 더 큰 혼란을 부를 수 있다는데 한 목소리를 내고 있는데요. 

▲남양주 왕숙 ▲하남 교산 ▲인천 계양 ▲고양 창릉 ▲부천 대장 등 신도시 5곳은 이미 지난해까지지 지구지정을 완료한 상태입니다. 인천계양과 하남교산은 한창 토지보상이 진행되고 있고요.

사실 서울 도심에서의 주택공급을 살펴보면 답은 좀더 쉬워질 수 있습니다. 

서울에서의 주택공급은 재개발·재건축 등의 정비사업이 주를 이루는데요. 그러다보니 결국 조합원이 아닌 일반인들에게 돌아가는 몫인 '일반분양'분은 생각만큼 많지 않습니다.

부동산114의 통계를 보면요. 최근 10년간 총 분양가구수(임대 포함) 가운데 일반분양 비중을 살펴보면요. 지난해 서울의 일반분양은 1만2000여가구로 29.6%에 불과했습니다. 2019년 유독 53%에 달했던 것을 제외하면 최근 10년간 많아야 46%(2013년)였고요. 대개 30% 수준에 머물렀습니다. 가구수로는 매해 1만 가구대 정도였고요.

실제 오는 4~5월 분양이 예정돼 있는 서초구 래미안원베일리(신반포3차·경남아파트)의 경우 총 2990가구의 대단지로 탈바꿈하는데요. 이 가운데 일반분양은 224가구로 10%도 채 되지 않는 경우도 있습니다.

공공주택지구 지정 등 택지개발로 아파트를 올리는 사례가 많은 경기나 인천의 경우 일반분양 비중은 압도적으로 많습니다. 경기의 경우 최근 10년간 매년 60~70% 이상 많게는 78%(2015년)까지 일반분양 비중이 높았고요. 지난해에도 63%에 달했습니다. 인천 역시 못해도 절반 이상, 최고 87%(2014년) 수준에 이르기도 했습니다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "일반분양이 늘어야 신규 수요를 충족할 수 있는데 정비사업이 많은 서울 같은 곳에서는 일반분양 만으로 수요를 감당하기 어렵다"며 "3기 신도시 등 공공택지 지정을 통한 공급이 지연되거나 멈추면 타격이 클 수밖에 없다"고 분석합니다. 더욱이 2014년 택지개발촉진법을 폐지한 이후 대규모 택지공급은 사실상 멈췄습니다.

부동산시장이 호황을 맞은 이번 정부에선 그나마 재건축 추진도 어려워졌습니다. 안전진단 강화, 재건축초과이익환수금, 분양가상한제 등의 규제로 재건축이 제대로 진행되기 어려웠는데요. 서울에선 지난 10년간 뉴타운 해제 등의 영향으로 정비사업이 지정해제된 사례도 수두룩하고요. ▷관련기사: [집잇슈]한치 앞 못보는 주택공급…'문제는 땅이라니까'(1월21일)

국회 국토교통위원회 소속 송언석 국민의힘 의원이 서울시 등으로부터 제출받은 자료를 분석한 결과 최근 10년간 지정해제된 서울의 재개발·재건축사업은 무려 390곳, 1373만㎡에 달한다고 합니다. 이중 재개발은 179건, 재건축은 211건이고요. 

오는 7일 서울시장 선거를 앞두고 여야 후보간에 부동산 규제완화 공약 경쟁이 치열한데요. 특히 오세훈 국민의힘 후보는 민간 재개발·재건축 추진에 힘을 싣고 있습니다. 서울시장을 야당에서 차지한다해도 재초환, 안전진단 강화 등 법적인 규제 때문에 당장에 이들 정비사업이 가시적인 성과를 내기엔 한계도 분명할 텐데요.

도심내 공급수단인 정비사업과 함께 3기 신도시 추진이 함께 이뤄져야 하는 이유겠지요.