지금 '영끌'해서 집 사면, 상투 잡는 건가요?[부릿지]

연초 부터 이어진 공급 대책에도 불구하고 집값 상승세가 계속된다. 매매 거래량이 줄고 상승폭이 둔화되긴 했으나 여전히 매맷값과 전셋값은 상승 중이다. 정부가 공시가를 14년 만에 최대폭으로 올렸음에도 세 부담을 느끼는 주택 보유자들이 매물을 내놓을지에 대해선 의견이 갈린다. 내 집 마련 기회를 기다려 온 무주택자들의 고민이 깊어진다.

지금이라도 더 늦기 전에 아파트를 매수하는 게 맞을까. 산다면 어느 지역, 아파트를 골라야 할까.

☞머니투데이 부동산 유튜브채널 부릿지가 '훨훨'(박성혜)를 만나 하락장에서도 버티는 내 집 마련 방법을 알아봤다.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
안녕하세요? 부릿지 조한송 기자입니다. 올해도 집값 상승세가 계속되고 있는데요. 더 늦기 전에 내 집을 마련해야 하나 고민하시는 분들이 많을 겁니다. 시장 상황을 예측하기 어려워진 만큼 올해 내 집 마련을 계획 중인 분들이라면 입지 분석이 중요할 것 같습니다. 그래서 오늘은 입지 분석과 관련해서 도움 말씀을 주실 패널 한 분을 모셨습니다. ‘그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다.’의 저자 훨훨님 입니다. 훨훨님과 함께 똘똘하게 내 집을 마련하는 방법과 1주택자 분들의 갈아타기 방법을 알아볼 텐데요. 끝까지 시청해주시고, ‘구독’과 ‘좋아요’ 부탁드립니다.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
안녕하세요.

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
안녕하세요. 대한민국 대표 흙수저에서 집 덕분에 행복해진 훨훨입니다. 수도권 아파트 입지 분석을 강의하고 있습니다.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
책 제목이 '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'입니다. 지금 무주택자분들 가운데 아파트값이 너무 오르다 보니 상투일까봐 매매를 해야 하나 말아야 하나 고민인 분들이 많거든요. 지금 시장 상황에서도 '영끌'(영혼을 끌어모은다)해서 집을 사는 게 맞을까요?

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
상투 얘기는 5년 전부터 나왔었죠. 아파트값이 상투인지 아닌지, 무릎인지 어깨인지는 사실 전문가도 정확하게 알 수 없습니다. 너무 상투를 잡을 것 같다는 불안감으로 무리하게 영끌해서 집을 살 필요는 없어요. 다만 반드시 내 집 한 채는 마련하시라고 말씀을 드려요. 1주택자이시거나 혹은 다주택자이신 분들은 무리해서 갈아타기를 하거나 추가 매수를 하시는 것은 지양해야 하고요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
2012년 첫 집을 마련한 뒤 7년 만에 30억원 가량의 자산을 갖게 됐다고 책에 나와있더라고요.

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
네. 지난 5년 이상의 상승장에서 아파트에 투자한 분 중 30억원대 자산을 보유한 분들은 상당히 많아요. 그런데 저는 무자본에서 시작했다는 것이 차이일 것 같아요. 첫 집은 청약으로 마련했어요. 굉장히 독특한 아파트였어요. 토지는 없고 건물만 있는 아파트거든요. 돈은 없었지만 내 집 마련을 포기하지 않았고 그 결과 제가 살 수 있는 최적의 집을 찾아낸 거죠.

첫 집에서 실거주하다가 갈아탔어요. 첫 집을 전세로 내어주고 B주택과 C주택을 매수한 거죠. 강남의 재건축 아파트와 실거주하는 아파트로 갈아타게 됐고요. 그 이후에도 아파트 분양권이라든지 경매, 토지, 상가 등 다양한 투자를 했어요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
그러면 동시에 주택 여러 채를 투자한 거죠?

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
그렇죠. 예전에는 3주택까지 순차적으로 비과세를 받으면서 집을 매매할 수 있었어요. 그래서 비과세 혜택을 받으면서 거래했죠. 지금까지 거래했던 주택은 총 10채고요. 철저하게 수도권, 역세권 위주로 가치 있는 집을 매수했습니다. 입지뿐만 아니라 세금까지 고려한 투자를 한 거죠.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
그간 세금도 그렇고 부동산 정책이 많이 바뀌었잖아요? 지금은 부동산 투자를 어떻게 하고 있나요?

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
지금은 다주택자가 새로운 주택을 매수하기 굉장히 어려워요. A주택을 매도해서 동일한 컨디션의 B주택을 매수하기가 거의 불가능하거든요. 그래서 저 같은 경우에는 다음에 갈아탈 지역을 공부하고 물색하고 있습니다.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
그러면 지금은 1주택이신가요?

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
1주택은 아니고요. 재건축 아파트하고, 일반 아파트 총 두 채를 보유하고 있어요. 재건축으로 멸실이 된 주택을 보유함으로써 세금에 대한 부담을 최대한 낮춘 거죠.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
부동산 투자에 적극적으로 뛰어들게 된 계기가 있으신가요?

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
워낙에 무수저로 살아서 집이 갖고 싶었어요. 평생 내 집을 마련하지 못할 거라고 생각했는데 부동산 공부를 하다 보니 적은 돈으로도 충분히 가능하더라고요. 가장 기저에 있는 동력은 가족이었죠. 가족들과 편안한 보금자리를 갖고 싶었어요. 내 집이라는 것은 단순히 투자의 대상을 넘어서 가족의 보금자리잖아요. 여러 가지 에너지를 절약을 할 수 있는 측면, 그리고 가족의 편안한 보금자리라는 측면에서 집 사는 것을 미룰 필요가 있나 싶어요. 내 집 마련을 미뤘다고 해서 집값이 내려갈 때 매매할 수 있는 것도 아닐 수 있거든요. 서핑한다고 하잖아요. 그 서핑에 뛰어들어서 파도를 타셨으면 좋겠어요. 물론 넘어질 수도 있겠지만 일단 발을 들여야지 그 안에서 많은 변화가 일어납니다.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
내 집 마련을 마음먹은 뒤 부동산 공부는 어떻게 하셨나요?

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
첫 시작은 청약 공부였는데 거의 독학을 했고요. 그때 당시만 해도 발품을 팔지 않으면 정확한 정보를 알기 어려웠어서 주로 발품을 팔았어요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
주로 임장을 다니셨나봐요.

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
네. 직장 다니고 아이 키우면서 현장 답사해서 지역의 현황을 살펴봤어요. 재개발, 재건축 지역과 지역의 분위기를 보고요. 집값이 오를 수 있는 곳이 어딘지를 끊임없이 공부했어요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
그간 투자 과정에서 실패한 사례도 있나요.

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
있었죠. 타 전문가분의 말을 믿고 토지를 매수했는데 원금도 까먹고 손절매했습니다. 그래서 정말 큰 깨달음을 얻었어요. 결국 토지도 그렇고 상가도 그렇고 남의 말을 믿고 투자해서는 안된다는 것을요. 본인의 확신에 의하지 않고 매수를 하면 보유하는 내내 굉장히 괴로워요. 좋은 투자는 집을 사고 우리 가족 모두가 행복하게 고기를 구워 먹을 수 있어야 해요. 본인의 능력을 고려한 투자가 중요해요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
책에 임장노트 이야기가 있더라고요. 지금도 임장을 계속 다니시나요.

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
예전만큼은 아니죠. 임장을 하고 나면 매우 많은 자료가 남아요. 지역 분위기, 매맷값, 전셋값, 호재 등을 다 정리하니까요. 그런데 정리하다보면 굉장히 재미있어요. 1년 후, 혹은 6개월 후에 보면 의미 있는 시세 상승이 발견되기 때문이에요. 그래서 임장이 중요하지만 이후에 정리 과정도 못지않게 중요하다고 봐요. 여러분도 나만의 방식으로 지역의 특징, 매맷값, 전셋값, 호재, 사람들의 모습 이런 걸 간단하게라도 작성해보세요. 나만의 부자노트가 될 수 있어요. 내가 집을 매수하기로 하고 나서는 임장은 전쟁터에 나가는 전사의 마음으로 굉장히 치밀하게 임장을 해야 해요. 아침에도 가 보고 저녁 퇴근 시간에도 가 보고, 학교 앞에도 가 보고 하면서 장단점을 꼼꼼하고 치밀하게 분석해 보세요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
1주택자분들도 고민이 많은데요. 갈아타기 시점은 어떻게 정하면 될까요?

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
갈아타기로 마음먹었다면 내가 보유하고 있는 이 집보다 갈아탈 집이 얼마나 더 가치가 있는가를 고려해야 해요. 재정적인 건 물론이고요. 예를 들어 내 아파트가 역세권에 있어요. 그런데 지하철역이 2년 전에 개통했습니다. 지금 집이 편리하고 거주하기 좋겠지만 갈아탈 곳이 이제 개통을 앞두고 있다든가 이제 막 시작하려는 경우 그 미래 가치를 보고 움직이는 거죠.

그리고 또 다른 갈아타기 방법은 옮기려는 지역의 입주 물량을 고려하는 거예요. 예를 들면 신규 택지지구인 2동탄의 경우 11만 7000가구 정거든요. 그래서 2018~2019년 입주장 때 전셋값도 굉장히 낮았지만 매맷값도 오르지 않았어요. 거래량이 많기는 했지만 입주가 마무리되지 않았기 때문에 시세가 훅 오르지 못한 거예요. 그런데 입주가 어느 정도 마무리되는 지난해 하반기부터 시세가 급격하게 상승했어요. 동탄 대장 아파트 같은 경우에는 10억원대를 훌쩍 넘었거든요. 미사 같은 경우도 입주장이 마무리되면 시세가 큰 폭으로 올라요. 그렇기때문에 아직 입주가 진행되지 않았거나 한창 진행 중인 수도권 신규 택지지구를 매수해서 입주장 이후에 매도하면 시세차익을 얻을 수 있겠죠.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
입주가 마무리되는 시점은 입주 시작 후 1년 정도로 보면 될까요.

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
택지지구 규모에 따라서 달라요. 파주 운정 같은 경우는 입주한 지가 거의 10년이 다 돼가요. 인천 검단은 올해부터 입주를 시작합니다. 입주가 총 3단계로 진행되는데 입주 마무리까지 10년 정도 걸릴 수 있겠죠. 대규모 택지지구 같은 경우에는 1, 2, 3단계를 놓고 봤을 때 1단계가 마무리되는 한 1~2년 정도의 기간을 매수 타이밍으로 보고 2년이나 4년 정도 거주하면 차익을 기대해볼 수 있어요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
수도권 대규모 택지지구라면 어느 곳들이 있을까요.

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
대규모로 있는 곳은 인천 검단이고요. 평택 고덕 신도시와 오산에 세교 2지구도 있습니다. 나머지는 지방 거점 도시고요. 광역 교통망이 놓여진다면 한 시간 이내로 서울을 오갈 수 있는 곳. 예를 들면 양주 옥정 신도시나 회천 1지구 같은 이런 곳들은 반드시 올해 눈여겨보셔야 합니다.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
하락장에서도 버틸 만 한 집은 어떻게 고를 수 있을까요?

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
전셋값은 실제 효용 가치로 볼 수 있어요. 예를 들면 시세가 5억원으로 똑같은 두 아파트가 있습니다. A아파트는 전셋값이 3억원이고, B아파트는 4억원이라면 효용 가치는 B아파트가 더 높은 거겠죠. 그만큼 실거주하기가 편리하다는 거예요. 그렇게 되면 부동산 시장에 하락기가 오더라도 매맷값이 전셋값 이상으로는 받쳐줍니다.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
하방 지지가 되는 거죠?

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
네. 하방 경직성이 강하다고 하는데요. 상승기에는 어느지역이건 다 오르잖아요 그런데 하락기가 되면 그만큼 떨어지는 폭이 클 수 있어요. 그것을 방어해줄 수 있는 것이 전셋값이라고 봅니다. 그래서 전세의 수요가 강한 지역으로 선택하면 하락기에서도 어느 정도 방어가 되는 투자가 될 것으로 봅니다.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
전세 수요가 받쳐주는 지역도 특징이 있을텐데요.

▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
가장 먼저 생각할 수 있는 게 역세권이죠. 직주근접이 되거나 학군이 강하더나 어떤 킬링포인트가 있는 곳을 보면 됩니다.

출연 조한송 머니투데이 부동산부 기자, 훨훨(박성혜)
촬영 이상봉 기자, 김진석 PD
편집 김진석 PD
디자이너 신선용

[관련기사]☞ 치과의사 이수진 가슴수술 이유는?…"연하 남친이 원해서"☞ 서장훈 "현주엽 폭력 본적 없다…폭로자, 농구부 아닌 것으로 알아"☞ "그래미 윙크남 누구냐"…美여배우도 반한 가수 무대☞ 카일리 제너, 가슴 드러낸 아찔한 커트아웃…과감한 패션 '깜짝'☞ "대변 봤다고 기저귀로 얼굴 때려"…피해 학부모 청원

조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 이상봉 기자 assio28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>