재건축 선택지 3개?..'공공주도'로 몰아가는 정부

정부가 공공참여형 고밀 재건축(공공재건축) 사업에 재건축초과이익환수제(재초환)를 적용하기로 했다. 공공이 참여하는 재건축 사업이라고 하더라도 부동산 거래로 인한 과도한 불로소득은 막겠다는 의미다.

재초환 면제는 2.4 대책으로 발표된 '공공직접시행정비사업'에 대해서만 적용될 예정이다. 정부는 '공공직접시행정비사업'으로 유인하는 효과가 커질 것으로 기대하고 있다.

18일 국회와 국토교통부에 따르면 이같은 내용이 담긴 재건축초과이익환수에 관한 법률개정안 등 2.4대책 후속법안이 이달 중으로 발의될 예정이다.

앞서 정부는 지난해 8.4 공급대책을 발표하면서 '공공참여형 고밀 재건축' 방식을 새로운 사업모델로 제시했다. 공공이 사업관리자로 참여할 경우 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고 층수는 최대 50층까지 허용한다. 대신 증가용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수해 공공분양으로 활용하고 재건축초과이익은 일부 환수한다.

'재건축초과이익환수제'란 재건축으로 인한 과도한 불로소득을 막기 위해 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 현재 민간이 직접 시행하는 재건축사업에는 재초환을 적용할 수 있지만 공공재건축에 재초환을 적용하기 위해서는 법개정이 필요한 상황이다. 8.4대책 후속 입법의 일환으로 강준현 더불어민주당 의원이 지난해 11월 공공재건축에도 재초환을 적용하는 내용의 법안을 발의했지만, 아직 국회 상임위에 계류중이다.

정부가 2.4대책으로 발표한 '공공직접시행정비사업'에는 재초환을 적용하지 않겠다고 밝히면서 시장에서는 공공재건축 사업에도 재초환이 적용되지 않는게 아니냐는 관측을 내놓기도 했다.

그러나 정부는 이번 2.4대책의 후속입법 작업을 하면서 공공재건축에도 원칙적으로 재초환을 적용하되 '공공직접시행정비사업'만 재초환을 적용받지 않도록 예외조항을 넣기로 했다.

그간 재건축 사업이 지지부진했던 이유로 분양가 상한제와 함께 재초환 폐지가 거론돼왔다. 그러나 정부는 시장의 바람과 달리 기발표한 대로 공공직접 시행이 아닌 재건축 규제는 더욱 강화하겠다는 의지를 표명한 셈이다.

정부는 지난해 6.17대책에 포함했던 '2년 거주 의무'조항 역시 이번 3월 국회에서 통과시키기로 했다. 도시 및 주거환경정비법 일부개정안에 투기과열지구에서 시행하는 재건축사업의 경우 소유한 주택에서 2년 이상 거주하는 경우에만 조합원 분양신청을 허용하되 '공공직접시행정비사업'에는 적용되지 않도록 예외조항을 두는 식이다.

2.4대책으로 발표한 공공직접시행재정비 사업을 제외한 다른 사업의 규제를 모두 강화하는 모양새다. 국토부 관계자는 "민간재건축, 공공재건축, 공공직접시행정비사업 등 여러 사업 추진방식 중에 선택할 수 있다"면서도 "결국 공공직접정비사업이 가장 큰 수익을 얻는 사업이 될 것"이라고 말했다.

정부는 2.4대책 후속 법안의 초안작업을 마무리한 상태다. 3월 내 통과를 위해 법안은 정부가 만들고 입법은 의원이 하는 형태로 이르면 이주 중으로 국회에 발의된다.

한편 공공직접시행정비사업은 정부가 참여한다는 점에서 공공재건축과 유사하지만 직접 사업 시행자로 나선다는 점은 다르다. 현물 선납·수용 방식으로 토지를 전부 공공이 사들인다는 점도 차이가 난다. 대신 토지소유자 등 조합원들에게 기존의 공공재개발, 공공개건축보다 추가 인센티브를 주는 방식으로 작동한다. 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향, 재건축초과이익 부담금 미부과, 재건축 조합원 2년거주 의무 미적용 등의 인센티브가 적용된다. 수익률도 기존 정비계획대비 10~30%포인트(P) 더 높게 잡았다.

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김민우 기자 minuk@

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