3가지 모델로 늘어난 재건축 사업.. 조합마다 득실 따지는 셈법 복잡해져

정부가 2·4 공급 대책에서 ‘공공 직접시행 정비사업’을 도입하기로 하면서 기존 ‘민간 재건축’과 지난해 8·4 대책에서 나온 ‘공공 재건축’까지 세 가지 방안을 두고 재건축조합마다 득실을 따지는 셈법이 복잡해졌다.

세 방식의 가장 큰 차이는 사업 주체다. 민간 재건축은 집주인들이 모여 만든 조합이 사업을 추진한다. 공공재건축은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 조합과 함께하는 구조다. 이번에 추가된 공공 직접시행은 아예 조합이 해산되고 공공에 시행권을 넘겨준다. 셋 모두 건설사는 따로 선정하기 때문에 민간 아파트 브랜드를 다는 것은 가능하다.

분양가 상한제는 세 방식 모두에 똑같이 적용된다. 하지만 재건축 초과이익 환수제와 2년 의무 거주는 민간과 공공 재건축에만 적용된다. 공공 직접시행은 두 규제 모두 적용되지 않는다. 다만 재건축 투자자라면 지난 4일 대책 발표일 이후 매입한 부동산의 경우 입주권을 받을 수 없다는 점은 주의해야 한다.

용적률과 층수는 공공 재건축과 공공 직접시행 모두 최대 500%, 50층까지 가능하다. 다만 두 방식 모두 용적률이 높아져 늘어나는 가구 일부는 임대주택으로 내놔야 한다. 공공 재건축은 추가 용적률의 25% 이상, 공공 직접시행은 전체 가구 수의 5~10%다. 계산 방식이 달라 단순 비교는 어렵지만 임대주택 비율 자체는 큰 차이는 없을 것으로 보인다. 민간 재건축은 기본 용적률만 적용할 경우 임대주택 없이 재건축할 수 있다.

집주인이 얻는 수익은 공공이 참여할수록 커진다. 일반분양 가구 수가 많아져 분양 수익도 그만큼 늘어나는 구조다. 특히 공공 직접시행은 재건축 부담금이 부과되지 않는 만큼 수익이 더 커질 수 있다. 다만 분양 가격, 증가 가구 수, 재건축 부담금 등에 따라 수익은 천차만별일 가능성이 크다. 한 건설사 관계자는 “기존 재건축보다 높은 수익률을 보장한다지만 세부 정책이 나오지 않아 현재로선 유불리 판단이 쉽지 않아 보인다”고 했다.