건산연 "부동산 정책, 규제 중심에서 시장 정상화로 선회해야"

"규제가 풍선효과·가수요 등 부작용 촉발..폐지해야"

사진은 31일 서울 종로구 창신동 낙산마을에서 바라본 서울 아파트 단지 모습. 2021.1.31/뉴스1 © News1 박정호 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 한국건설산업연구원이 2일 "부동산 시장 안정화를 위해서는 규제 중심에서 시장 정상화 정책으로 선회해야한다"고 주장했다.

건산연은 이날 '주택공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책 자료집'을 발간하고 이같이 밝혔다.

건산연은 "문재인 정부 출범 이후 금융·세제·공급 규제 등을 망라한 종합 대책이 매년 한 차례 이상 발표됐지만, 최근 들어 대책의 단기 가격 안정 효과는 미약해지고 대책 주기는 짧아졌다"고 지적했다.

규제 중심의 정부 정책 운영이 Δ매매·임대료 동반 상승 Δ지역별·상품별 풍선효과 발생 Δ가수요 촉발 Δ공급의 공간·상품 수급 불일치 심화 Δ자산 격차 확대라는 부작용으로 이어졌다는 비판도 내놨다.

아파트 입주 물량이 감소하는 상황에서 임대차 2법이 시행되고 실거주 요건이 강화되면서 임대 매물이 감소하고 신규 임대차 계약의 임대료는 급등하는 구조가 형성됐다는 분석이다.

또 정부의 국지적 규제로 수도권과 지방 모두에서 풍선효과가 나타나고 있다고도 했다. 분양가 규제 정책이 수분양자에게 확정수익을 보장해 가수요를 촉발했고, 불안감을 확대시켜 미래 수요를 현재로 당기는 역할을 했다고 분석했다.

재개발·재건축 규제 강화로 도심 내 분양 아파트 공급 여건이 지속적으로 악화되면서 수급 불일치 현상이 심화됐다고도 전했다.

서울과 경기·인천의 가격 격차 확대가 지속되면서 지역 간 자산 격차가 심화됐고, 금융규제 강화로 자산을 형성하지 못한 계층은 시장 진입 자체가 어려워지면서 계층·세대 간 격차도 확대됐다고도 풀이했다.

허윤경 연구위원은 "정부의 잘못된 정책 운용은 초저금리라는 환경하에서 주택시장의 메커니즘의 이해 부족에 기인한다"며 "특히 가계의 거주주택 및 부동산 자산 수요, 우리나라의 특수한 매매와 임대차시장 구조, 공간과 상품 수요에 대한 고려가 부족했다"고 설명했다.

코로나19 사태 이후 초저금리 상황에서 주택가격이 상승하는 것은 세계적인 현상이었는데, 규제 정책으로 대응하면서 풍선효과 및 가수요를 촉발하고 시장 왜곡을 키웠다는 것이다.

우리나라 가계 자산 중 부동산 비중은 76.4%로, 대안적 투자처가 확보되지 않은 상황에서 다른 상품으로의 이전은 쉽지 않다는 점도 지적했다. 이런 상황에서 세제 등 비용을 증가시킨다고 매도로 이어질 가능성은 작고, 오히려 임대료에 전가할 가능성이 높다고 예상했다.

주택가격 상승의 진원지는 도심의 중산층 분양형 아파트임에도 불구, 외곽지역 공급이나 임대주택 공급을 주요 목표로 내세워 공간과 상품에 대한 수급 불일치를 심화시켰다고 했다.

건산연은 "단기 대책이 아니라 10년 이상 지속될 수 있는 장기 정책 중심으로 선회해야 정책 신뢰를 확보할 수 있을 것"이라며 "이는 과도한 규제가 아니라 주택시장 정상화 정책으로 운영돼야 함을 의미한다"고 역설했다.

마지막으로 과도한 규제 정책은 폐지하는 것이 우선이라고 제언했다.

건산연은 "풍선효과만 발생시키는 조정대상지역 등 국지적 규제를 폐지하고, 다주택자 양도세 중과를 없애 매도 경로를 확보하고 가격상승을 방어해야 한다"며 "실거주 요건 강화는 임대료 불안으로 이어져 전반적인 재검토가 필요하며, 재건축초과이익 환수제를 폐지해 도심 내 안정적 주택공급 여건을 마련해야 한다"고 했다.

seunghee@news1.kr