"규제가 풍선효과·가수요 키워..양도세 중과·상한제 없애야"

건설산업연구원 쓴소리
외곽지역 임대주택 공급
수급 불일치 심화시킬뿐

부동산 시장을 안정시키려면 다주택자 양도소득세 중과, 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등을 폐지해야 한다는 주장이 제기됐다. 한국건설산업연구원은 2일 발표한 '주택공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책 자료집'에서 이같이 주장했다. 단기 대책 효과는 크지 않고, 과도하고 잦은 정책 변화가 정책 신뢰를 훼손하고 있으니 장기 정책 중심으로 선회해야 한다는 설명이다.

건산연은 문재인정부가 출범한 이후 매년 금융, 세제, 공급 등을 망라한 종합대책을 발표했지만, 효과는 미약한 수준이라고 평가했다. 오히려 규제 중심 정책이 매매·임대료 동반 상승과 풍선 효과, 가수요 촉발, 수급 불일치 심화, 자산 격차 확대 등 부작용을 낳았다고 비판했다. 건산연은 최근 4년여간 아파트 실거래 가격은 전국 22.1%, 수도권 39.9%, 서울 68.3% 상승했고, 2019년 하반기부터는 안정세를 보이던 전·월세 가격마저 상승세라고 지적했다. 입주 물량이 줄어드는 상황에서 지난해 7월 말 임대차 2법을 시행하고, 실거주 요건을 강화하면서 임대차 매물 감소와 신규 임대료가 급등하는 구조를 만들어 당분간 임대료 불안 문제가 커질 것으로 예측했다. 특히 정부의 국지적 규제가 수도권과 지방에서 모두 '풍선 효과'를 촉발했다고 분석했다. 아파트에 대한 규제가 심화되면서 연립과 다세대 매매가격까지 최고 수준으로 올랐고, 오피스텔과 생활형 숙박시설 등 다른 주택형으로까지 '풍선 효과'가 전이될 지경이다. 공급 측면에서도 정부가 재개발·재건축 규제를 강화하면서 아파트 공급 여건이 지속적으로 나빠져 수급 불일치 현상이 심해졌다고 분석했다. 허윤경 건산연 연구위원은 "정부의 잘못된 정책 운용은 초저금리 환경에서 주택시장의 작동 원리에 대한 이해가 부족한 데 기인한다"고 지적했다. 건산연은 "국내 가계 자산 중 부동산 비중이 76.4%로 절대적이고 대안적 투자처가 확보되지 않은 상황에서 다른 상품으로 이전은 쉽지 않다"며 "세제 등 비용을 증가시킨다고 저가 매도로 이어질 가능성은 낮고, 오히려 절세 방안을 모색하거나 임대료에 전가할 가능성이 높다"고 설명했다. 또 집값 상승의 진원지는 도심 중산층 분양형 아파트인데, 정부는 외곽 지역 공급이나 임대주택 공급을 주요 목표로 내세워 수급 불일치를 심화시켰다고 봤다.

[권한울 기자]

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