3기 신도시 토지보상 최대 45조..현금보다 대토보상 늘린다

하남교산 등 보상절차 들어가
작년 대토보상 37%까지 차지
판교 등 부동산값 상승 전례
"주식·부동산에 영향 제한적"

[경향신문]

올 하반기부터 사전청약이 시작되는 3기 신도시 사업의 토지보상이 시작되면 수십조원 규모의 보상금이 풀리게 된다.

부동산 업계는 3기 신도시를 포함해 2022년까지 풀리는 공공택지개발 보상금 총액이 적게는 30조원에서 최대 45조원에 이를 것으로 추산한다. 보상금 중 얼마의 ‘현금’이 시장으로 유입될지 여부도 관건이다.

6일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 3기 신도시 주요 사업지구 중 지난해 하반기에 토지보상공고가 완료된 하남교산·인천계양·과천과천 등에 대한 토지보상절차가 현재 진행 중이다. 3기 신도시 중 가장 규모가 큰 남양주왕숙(왕숙1, 왕숙2)의 경우 공고는 작년 하반기에 완료됐지만 보상방법 등을 놓고 주민들과 이견이 생기면서 지난달로 예정됐던 보상착수가 올 상반기로 연기됐다.

LH 관계자는 “하남교산, 인천계양 등은 토지보상이 진행 중”이라며 “남양주왕숙은 토지와 지장물(건물 등)을 동시에 보상하는 방안을 놓고 주민들과 협의하느라 일정이 미뤄졌다”고 밝혔다.

고양창릉·부천대장 등은 상반기 중 보상공고를 거친 뒤 하반기부터 보상절차에 들어간다.

보상금의 경우 감정평가를 거쳐 실제 지급이 완료되기 전까진 정확한 총액을 산정하기 어렵다. 정부는 공공택지 지구별로 대략적인 보상금 예산을 잡아놓고는 있지만 주민들과 마찰을 빚을 우려 등을 감안해 예산규모를 공개하지 않고 있다. 2019년 말 당시 부동산 업계가 추정한 보상금 총액은 30조~35조여원 규모였다. 1년 새 부동산 가격이 크게 오르면서 최근엔 보상금 규모가 최대 45조원에 달할 것이라는 전망도 나온다.

총액도 총액이지만 보상금 중 부동산 시장으로 흘러들 현금의 규모도 관건이다. 국토연구원은 2019년 11월 연구를 통해 3기 신도시 보상금 지급 등의 영향으로 수도권 주택가격은 0.19%, 서울 주택가격은 0.25% 각각 상승할 수 있다고 분석한 바 있다. 대한건설정책연구원은 3기 신도시 보상금 총액을 32조원 규모로 예측하면서 이 중 약 13조원(43%)이 부동산 시장으로 유입될 수 있다고 보고 있다.

한 건설업계 관계자는 “판교 등 2기 신도시의 보상금 60조원가량이 풀렸던 2006년의 경우 역대 최대 규모의 부동산 가격 상승이 이뤄진 전례가 있다”고 말했다. 남양주왕숙의 사례처럼 보상 절차가 지연돼 지급이 미뤄질 경우 보상금 유입이 시장에 미치는 영향은 다소 줄어들 수 있다.

정부는 3기 신도시 보상금이 시중에 유입되는 걸 최대한 줄이기 위해 현금보다는 토지로 대신 보상하는 ‘대토보상’ 비중을 높인다는 방침을 세워놓고 있다. 과거 상업용지 중심으로 지급되던 대토보상이 주택용지 등으로까지 확대되면서 대토보상 비중도 점차 확대되는 추세다. 지난해 1월 보상에 들어간 성남 복정지구의 경우 대토보상비율이 37%까지 오르기도 했다. 3기 신도시의 경우 입지가 비교적 좋아 대토비율이 과거보다 더 오를 수 있다는 전망도 나온다.

보상금이 부동산 가격에 미치는 영향이 크지 않다는 전망도 있다. 유진투자증권은 최근 보고서를 통해 “토지보상금 확대와 가격 상승은 관련 자료가 많지 않고, 2006년의 경우 부동산과 주식이 모두 호황이었던 때라 보상금만을 원인이라고 보기 어렵다”며 “보상금이 직접적으로 주식이나 부동산에 미치는 영향은 제한적일 것”이라고 분석했다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com