내년 집값 전망.. "공급부족에 강세" > "세금폭탄에 약세"

내년 부동산 시장은 수요 대비 양질의 주택공급 부족과 시중의 풍부한 유동자금 영향으로 출렁일 것으로 보이는 가운데 주택 가격 정점 인식, 부동산 세금 중과, 3기 신도시 사전청약 시행 등이 집값 향방의 변수로 작용할 전망이다. 입주 아파트가 들어찬 경기 하남 미사강변도시와 서울 강동·송파구 일대 아파트 모습. 한국토지주택공사 제공

■ 연구기관·전문가 분석

- 강세론

전국 입주물량 올보다 25%↓

서울은 41% 줄고 전세잠김도

집값 2%·전세 4% 상승 점쳐

- 약세론

주택가격 정점 인식에 부담감

관련세율 올해보다 더 높아져

6월 양도세 부과前 하향 예상

올해에 이어 내년 부동산 시장도 고질적인 주택공급 부족 영향으로 집값과 전셋값이 크게 출렁일 전망이다. 수요 대비 양질의 주택공급 감소, 임대차3법 본격 작동, ‘영끌(대출 등을 총동원해 집을 사는 것)과 패닉바잉(공황 구매)’ 지속 등이 겹치기 때문이다. 특히 전국 대부분 지역이 규제로 묶이면서 시중의 풍부한 유동자금이 다시 서울로 쏠려 주택시장이 요동칠 것이라는 분석도 나오고 있다.

하지만 주택가격 정점 인식, 부동산 세금 중과(재산세와 종합부동산세, 양도소득세 급증), 3기 신도시 사전청약 시행 등이 주택시장의 변수로 작용해 집값이 약세를 보일 것이라는 반대의견도 나오고 있다. 국내 연구기관과 전문가들의 의견을 토대로 내년 부동산 시장을 살펴본다.

◇‘집값·전셋값 모두 강세’ 전망 다수=부동산114 집계에 따르면 내년 전국 아파트 입주물량은 27만3649가구로 올해(36만2815가구)보다 25%가량 줄어든다. 이는 최근 5년(2016∼2020년) 평균 공급 물량과 비교해도 30%나 줄어든 것이다. 서울만 놓고 볼 때도 내년 아파트 입주물량은 2만8931가구로 올해(4만9860가구)보다 41%가량 감소한다. 수요에 비해 공급이 절대적으로 부족한 것이다. 여기에 새 임대차법(전월세 상한제·계약갱신청구권제·전월세 신고제) 등의 영향으로 전세물건 잠김 현상도 나타날 수밖에 없다. 이 밖에 올해 하반기와 내년에 풀릴 50조 원에 이르는 토지보상금의 주택시장 유입도 우려되는 부분이다.

이에 따라 국내 연구기관과 상당수의 전문가는 내년 부동산 시장에서 집값과 전셋값이 모두 강세를 보일 것으로 전망하고 있다. 대한건설정책연구원(건정연)은 공급 부족과 임대차3법, 3기 신도시 청약 대기수요가 겹치면서 수요를 압박해 주택 매매가격은 전국 평균 2.00% 오르고 전국 전셋값도 4.00% 상승할 것으로 전망했다. 특히 전문가들은 정부가 내놓을 ‘전세형 공공임대주택’도 내 집 마련 수요를 해소하기에는 역부족이어서 집값·전셋값 상승세를 잠재우기는 어려울 것으로 내다봤다. 권주안 건정연 연구위원은 “정부의 강도 높은 규제에도 집값이 쉽게 꺾이지 않을 것”이라며 “주택가격은 특히 상반기에 강한 상승세를 유지할 것”이라고 말했다. 우리금융연구소는 내년 전국 주택가격 상승률을 1.04%로 예상했다. 한국개발연구원(KDI)도 유동성 증가가 집값을 자극할 것으로 내다봤다.

◇‘규제중첩과 세금 중과로 집값 약세’ 반론도=하지만 주택시장 약세를 예상하는 연구기관과 전문가들도 있어 주목된다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 장기화에 따른 경기 둔화, 주택가격 정점에 대한 부담감, 세금 중과, 3기 신도시 청약 시작 등이 집값 약세를 이끌 것이라는 예상이다. 실제 집값 정점의 상황에서 내년에는 공시지가가 오르고, 세율도 높아지면서 올해보다 더 센 ‘세금 폭탄(종합부동산세 2배, 양도소득세 최대 70%, 분양권 주택 수 포함에 따른 과세)’이 떨어진다. 조정대상 지역 내 다주택자와 단기매매에 대한 양도세 중과는 내년 6월 1일 시행된다.

한국건설산업연구원은 ‘2021년 건설부동산 경기전망’에서 내년 전국 주택 매매가격이 0.5%가량 하락할 것으로 예상했다. 수도권 주택가격은 0.7%, 지방 주택가격은 0.3% 떨어질 것으로 내다봤다. 고종완 한국자산관리연구원장도 “내년 6월 1일부터 양도세 중과가 시행되기 때문에 상반기 이후 하향 안정화할 가능성이 크다”고 전망했다. 이광수 미래에셋 수석연구위원도 내년에는 규제중첩과 세금 중과 등으로 집값 조정세를 예상했다.

◇상업용 부동산은 양극화 심화=코로나19 확산 영향으로 오피스 상권이 극도로 침체하면서 내년 상업용 부동산 시장은 올해보다 더 위축될 전망이다. 상가의 경우 공실 증가, 임대료 하락 등 투자 위험이 커질 수밖에 없는 만큼 상업용 부동산 시장은 양극화 심화로 귀결될 것이라는 분석이다. 실제 한국부동산원에 따르면 올해 3분기 서울 중대형 상가 공실률은 8.5%로 2분기 7.9%보다 0.6%포인트나 상승했다. 올 4분기와 내년에는 공실률이 더 높아질 것이라는 분석이다.

또 내년에는 상업용 부동산의 공시지가도 3∼4%(전국 평균 오피스텔 약 4.00%, 상가 2.89%) 인상돼 세금 부담도 늘어날 것으로 보인다. 이에 따라 내년에는 상업용 부동산 시장이 올해보다 더 침체할 것이라는 전망이다. KB경영연구소가 최근 펴낸 ‘2021 KB 부동산 보고서(상업용편)’에 따르면 내년 상업용 부동산 시장에서 호텔, 상가·리테일 분야는 약세를 면치 못하지만 물류시설, 데이터센터 등은 좋아질 것으로 예상된다. 김태환 KB경영연구소 연구위원은 “내년 상업용 부동산시장은 양극화를 넘어 ‘초양극화’가 진행될 것”이라며 “수익형 부동산 시장은 면밀한 분석과 위험에 대한 대비가 중요할 것”이라고 말했다.

김순환 기자 soon@munhwa.com

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