올해 아파트값 상승률 13.46%, 작년 3배↑..집값 상승요인 多

"풍선효과·패닉바잉·전세난 등으로 두자릿 수 상승"
"전세수급 불균형, 내년에도 매매심리 자극할 것"

© News1 이은현 디자이너

(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 올해 아파트 시장은 다양한 부동산 규제책에도 불구하고 두 자릿수 상승률을 기록했다. 상반기에는 풍선효과 이슈로 서울 외곽을 비롯한 수도권 지역의 오름세가 두드러졌다. 하반기에는 패닉바잉(공황구매) 현상과 전세의 매매 전환이 복합적으로 작용하면서 수도권, 지방 할 것 없이 아파트값이 상승한 것으로 풀이된다.

◇굵직한 부동산대책에도 두 자릿수 뛴 아파트값

24일 부동산114에 따르면 지난해말 초강력 규제를 담은 '12·26 부동산 대책' 이후에도 전국 아파트값 상승세가 이어지면서 2020년 들어서도 굵직한 부동산 대책이 발표됐다. 2·20 부동산 대책을 시작으로 6·17 대책과 7·10 대책, 그리고 8·4 공급 대책 및 11·19 전세 대책까지 크고 작은 정책과 제도가 연이어 나왔다.

상반기 대출 규제 강화로 9억원 이하 중저가 아파트가 몰린 지역에 풍선효과가 나타나면서 이른바 노도강(노원·도봉·강북)과 수용성(수원·용인·성남) 등에서 아파트값이 크게 올랐다.

9억원 초과 주택에 대한 대출규제와 강남권 재건축 단지를 중심으로 양도세 절세 매물이 쏟아지면서 서울 아파트값이 한때 하락 전환하기도 했으나 계속된 풍선효과와 패닉바잉(공황구매) 현상, 전세수요의 매매 전환 등의 영향으로 아파트값 상승이 꺾이지 않았다.

아파트 매매 거래량도 변동률과 비슷한 추이를 보이고 있는 가운데 지난 7월에는 전국 기준, 10만2628건이 거래돼 2006년 실거래 조사가 시작된 이후 월 기준으로 두 번째로 높은 거래량을 보였다. 아파트 매매는 2006년 11월 11만7812건이 거래돼 역대급 기록을 남겼다.

올해 전국 아파트 매매가격은 13.46% 올라 2019년 변동률(4.17%)보다 3배 가까이 높았다. 17개 광역시도가 일제히 상승했다. 지역별로는 세종이 42.81% 상승해 오름폭이 가장 컸다. 지속적인 인구유입과 정주여건 개선, 아파트 입주물량 감소와 행정수도 세종시 이전 이슈 등이 맞물리면서 가격이 크게 올랐다. 대전은 19.87% 올라 두 번째로 높은 상승률이었다.

대전은 투자 수요 유입으로 아파트값 상승세가 이어지면서 6·17 부동산 대책에서 조정대상지역(대전 전체)과 투기과열지구(동·중·서·유성구)로 지정됐다. 그러나 혁신도시 지정과 도시철도 2호선 추진 등 개발 호재 등으로 하반기에도 상승세가 계속됐다. 경기는 17.48% 올랐다.

지하철 5호선 연장 하남선 1단계 구간 개통과 3기 신도시 청약에 대한 기대감으로 하남이 가장 많이 올랐고 전세 매물 부족으로 매매 수요가 이어졌던 화성과 풍선효과로 수용성 등의 상승폭이 컸다.

부산은 분양시장의 호조세에 힘입어 15.29% 상승했고 서울은 9억원 이하 중저가 아파트 매수세가 이어진 노원·도봉·강북과 업무시설 접근성이 양호한 관악·동대문·중구 등이 가격 상승을 이끌면서 13.81% 올랐다. 지난해 하락했던 강원, 경남·경북·충북·전북·울산 등은 입주물량 감소와 지역 경기가 일부 회복되면서 2020년 상승 전환됐다.

경기도 파주 운정신도시 일대 아파트 단지. 2020.12.17/뉴스1 © News1 이승배 기자

◇"전세 수급 불균형, 내년 매매 상승압력 작용할 것"

임병철 수석연구원은 "내년 아파트 시장은 지속하는 전세 수급 불균형이 전셋값 상승과 함께 매매 상승 압력으로 작용할 것"이라고 분석했다. 그는 "전세난이 장기화할 경우 서울 외곽지역을 비롯해 경기 일부 지역에서 중저가 아파트에 대한 매매 전환이 수도권 집값을 자극할 것"이라고 내다봤다. 입주물량 감소도 불안 요인 중 하나다.

2021년 전국 아파트 입주물량은 27만3649가구로 올해 36만2815가구 대비 25% 정도 줄어든다. 최근 5년(2016~2020년) 평균 공급물량에 비해선 30% 감소한 수준이다. 아파트 공급물량은 2018년 45만9879가구로 정점을 찍은 이후 2021년에는 30만 가구 공급선이 무너지게 된다. 권역별로는 수도권이 15만5342가구 공급되고 지방 5대 광역시와 기타지방이 각각 4만6156가구, 7만2151가구가 입주하게 된다.

다만 코로나19 장기화에 따른 경기 둔화, 보유세 부담에 따른 다주택자 매물 증가 등의 영향으로 올해 같은 두 자릿수 이상의 상승은 힘들 것이란 분석이다.

내년 상반기 중에 보유세 부담으로 다주택자 매물이 나올 것으로 예상되는 가운데 '똘똘한 한 채'에 대한 선호가 이어지면서 수도권 외곽 지역에서부터 매물이 나올 수도 있다.

지방은 2020년 아파트값이 크게 오른 세종, 대전 등이 급등에 따른 피로감이 작용할 전망이다. 반면 지역 경기 침체와 대규모 공급 등의 영향으로 오랜 기간 하락세를 보였던 일부 지역 등은 대규모 공급 부담과 미분양 물량이 해소되면서 집값 회복이 예상된다.

h9913@news1.kr