김포 거래 절반 신고가..전세난에 규제 무용론 확산 [더 꼬인 핀셋규제]

<본지, 국토부 실거래가 분석>
김포 '조정대상' 포함된 이후
거래량 10분의 1로 줄었지만
신고가는 되레 51%로 '껑충'
전셋값 올라 매수 수요 부채질
시장 안정 '약발' 예전만 못해

김포한강신도시 전경./서울경제DB

[서울경제] 정부가 최근 집값이 크게 오른 비규제 지역에 대한 추가 규제 카드를 만지작거리는 가운데 이 같은 ‘핀셋 규제’의 효과가 예전만 못하다는 지적이 더 커지고 있다. 예전에는 ‘조정대상지역’ 등 규제 지역으로 묶으면 거래량과 신고가 거래 비율이 함께 떨어지며 부동산 시장이 안정되는 효과가 즉각적으로 나타났다. 하지만 최근 들어서는 규제 지역으로 지정된 후 오히려 신고가 비율이 높아지는 현상이 관측됐기 때문이다. 새 임대차법 이후 심화한 전세난으로 아파트 매수 수요가 꾸준히 유입되면서 시장의 열기가 쉽게 잡히지 않고 있다는 분석이 나온다.

15일 서울경제가 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 경기도 김포를 조정대상지역에 포함한 지난 11·19 대책 이후 김포 지역 아파트 거래량은 크게 줄어든 반면 신고가 거래 비율은 오히려 증가한 것으로 나타났다.

세부적으로 보면 11·19 대책이 시행되기 전 3주간(10월 29일~11월 19일) 김포에서 이뤄진 아파트 매매 거래는 총 1,188건이었는데 이 중 571건이 신고가 거래로 집계됐다. 전체의 48.1% 수준이다. 규제가 본격적으로 적용된 11월 20일부터 3주간(11월 20일~12월 11일)의 아파트 거래량은 규제 전 거래량의 10분의 1이 채 안 되는 104건에 그쳤지만 무려 51.0%에 달하는 53건이 신고가 거래였던 것으로 파악됐다. 강력한 부동산 규제에도 불구하고 집값 상승세가 꺾이지 않으며 신고가 거래 비율이 줄어들기는커녕 오히려 늘어난 것이다.

불과 반 년 전만 해도 집값이 단기간에 급등한 비규제 지역을 규제 지역으로 지정하는 정책은 효과가 있었다.

6·17 대책으로 조정대상지역에 포함된 경기 안산과 충북 청주가 대표적이다. 규제 시행 전 3주간 안산에서는 총 1,205건의 아파트 매매 거래가 체결됐고 이 중 19.6%에 달하는 236건이 전 고가를 뛰어넘는 신고가 거래였다. 하지만 규제 이후 3주간 실거래 내역을 분석한 결과 거래량은 484건으로 대폭 줄었고 신고가 비율도 규제 이전보다 줄어든 17.6%를 기록했다. 방사광 가속기 호재로 한때 집값이 폭등했던 청주도 규제 전 총 2,190건의 아파트 매매 거래 중 253건이 신고가를 경신하며 11.6%의 신고가 거래 비율을 나타냈다. 반면 규제 이후에는 거래량이 714건으로 3분의 1 수준으로 급감했고 신고가 비율도 규제 전의 절반 수준인 6.9%로 대폭 떨어진 바 있다.

서울 송파구 잠실의 한 부동산중개업소 매물 정보란이 전세값 폭등 및 전세 품귀 현상으로 비어 있다.

규제 효과가 최근 들어 반감된 이유로는 전세난이 꼽힌다. 임대차 3법 등으로 전셋값이 크게 오르면서 전세 수요가 매매 시장으로 이동하는 흐름이 강해졌기 때문에 각종 규제에도 불구하고 신고가 거래 비율이 떨어지지 않고 있다는 설명이다.

박원갑 KB 부동산 수석전문위원은 “김포의 갭 투자 수요는 주춤한 듯 보이지만 전세 매물 품귀 현상으로 전세난이 심해지면서 ‘전세난 회피 수요’가 꾸준히 이어지고 있다”며 “예전에는 조정대상지역으로 지정되면 시장이 잠잠해졌지만 지금은 시장 상황이 달라져 효과가 예전만 못하다. 부동산 시장 상황이 변화하는 만큼 집값 대책도 그에 맞게 변화해야 한다”고 말했다. /양지윤기자 yang@sedaily.com