변창흠 재건축 5대 부작용 주장에.. 전문가들, "공공이 한다고 없어지는 것 아니다"

변창흠 국토교통부 장관 후보자가 ‘공공자가주택’으로 공급 방향을 펼칠 것이란 전망이 힘을 받으면서 민간에서 추진하는 정비사업은 앞으로도 어려움을 겪을 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 특히 변 후보자가 정비사업을 공공 주도로 진행해야 한다고 주장한 것을 감안하면 민간의 재건축과 재개발은 당분간 활성화되기 어려울 전망이다.

10일 부동산 업계에 따르면 변 후보자는 지난 9월 국회에서 열린 ‘공공주도 개발을 통한 공공주택 공급 방안’ 공청회에서 민간 주도의 정비사업은 △대상 아파트의 가격 상승 △주변 아파트 가격 상승 △개발이익 사유화 △원주민·임차인 내몰림 △서울 내 지역 격차 확대 등 5가지 부작용을 초래했다고 지적했다.

하지만 부동산 시장 전문가들은 후보자가 지적한 부작용이 꼭 민간 주도이기 때문에 발생한 일이 아니고, 이를 바로잡을 정책도 이미 일부 나와있다고 지적하는 경우가 많다.

변창흠 국토교통부 장관 후보자가 7일 오전 과천 서울지방국토관리청으로 출근하고 있다./연합뉴스

먼저 대다수 부동산 전문가들은 정비사업을 공공 주도로 진행해도 지금과 같은 상승장에서는 아파트의 가격 상승을 막을 길은 없다고 보고 있다. 정비사업은 사람이 더 살기 좋은 환경으로 주거시설과 환경을 바꿔나가는 것이기 때문에 인프라 집중 등을 피할 수 없다는 이유에서다.

서울 서초구 우면동에 공급된 토지임대부 아파트 사례가 대표적이다. 지역 부동산 업계에 따르면 최근 서울 서초구 우면동 'LH서초5단지'는 전용면적 59㎡가 10억2000만원, 전용 84㎡가 12억5000만원에 매매 계약서를 쓴 것으로 알려졌다.

2013년 분양당시 이 아파트 전용면적 59㎡와 84㎡의 분양가는 각각 1억4470만∼1억4480만원, 2억450만∼2억460만원이었다. 7년새 9억원 가량의 차익이 생긴 셈이다.

주변 아파트의 가격이 오르는 것도 마찬가지다. 정비사업으로 살기 좋은 곳으로 변모하면 수요가 몰리고 주변 아파트나 상가 등의 가격도 오를 가능성이 크다. 이 역시 공공 정비사업인지 민간 정비사업인지를 구분할 이유가 없다.

전문가들은 청량리를 대표적인 사례로 꼽는다. 과거 청량리는 집장촌이 밀집해 있다는 이유로 주거지역으로 선호되지 않았지만 최근 청량리는 ‘빨리 사야 하는 곳’ 중 하나로 꼽히고 있다. 정비사업으로 주거환경이 대거 좋아질 것이란 기대감이 커졌기 때문이다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "민간 주도건 공공 주도건 정비사업이 성공적으로 펼쳐지면 지가 상승은 피할 수 없다"면서 "여기에서 개발이익 사유화 논란이 벌어질 수 밖에 없는데, 이 때문에 양도소득세와 같은 제도가 있다. 이미 개발이익 일부를 사회에 환원하도록 장치가 마련돼 있는 셈"이라고 했다.

현행 양도세율은 ‘지나치다’는 논란이 나올 정도로 높은 편이다. 특히 3주택 이상인 다주택자에게 최대 72%가 부과된다. 정부는 지난 7월 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도세율을 1년 미만은 40%에서 70%로, 2년 미만은 최대 60%로 확대했다.

서울과 수도권 등 규제지역의 경우에는 중과세율도 올렸다. 2주택자의 경우 양도세 기본세율(최대 42%)에서 20%포인트를, 3주택 이상은 30%포인트를 각각 중과해 최고세율이 62%, 72%까지 늘었다.

여기에 재건축 초과이익 환수제도 시행되고 있다. 최초 조합설립추진위원회 승인일(부과 개시 시점)부터 준공인가일(부과 종료 시점)까지의 주택가격 상승 금액에서 정상주택가격상승분(재건축을 하지 않았을 경우의 자연 상승분)과 개발비용을 제외하고 남은 금액에 부담금을 부과하는 제도다.

이 제도가 작동하면 조합원이 재건축으로 얻은 이익의 최고 50%가 부담금으로 책정된다. 2006년 처음 시행된 후 2013~2017년 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행됐다. 이 제도에 대한 위헌 소송도 제기됐지만 헌법재판소는 지난해 말 합헌 결정을 내렸다.

서울 내 지역 격차가 확대된다는 지적도 민간 주도 정비사업 때문에 벌어지는 것이 아니라는 지적도 많다. 이는 국토교통부와 서울시가 도시 계획 정책을 펼치면서 줄여야 하는 것이지, 민간 대신 공공이 공급을 주도한다고 해결될 일은 아니다.

게다가 강남구 삼성동의 글로벌비즈니스센터(GBC) 개발 등 서울 강남권 개발로 인해 생기는 이익금을 강북 지역의 균형 개발에 활용할 수 있도록 하는 근간의 법도 지난 9일 통과됐다. 이에 따라 특·광역시 안의 지구단위계획구역에서 용도지역 변경을 통한 용적률 상향 등 도시계획 변경을 허가해주는 대신 개발이익의 일부를 현금으로 기부채납 받은 것의 사용지역을 '특·광역시 안'까지 확대할 수 있게 됐다. 현재는 해당 자치구 안에서만 사용이 가능했다.

물론 변 내정자가 지적한 대로 해당 지역에 거주하던 원주민과 임차인이 내몰린다는 지적은 아직 제대로 해결하지 못한 뼈아픈 부분이다. 민간 정비사업의 경우 이 문제가 더 큰 것이 사실이다.

여기에는 적극적인 정책 개입이 필요하다는 게 중론이다. 정부와 서울시도 최근 이 문제를 해결하기 위한 여러 정책을 내놓고 있다. 올해 국토부는 철거민 주거안정 지원을 위해 임시주택 입주 대상자를 확대했다. 공공택지 개발이나 주거환경개선사업 등으로 주택을 철거할 때 해당지역 주택 소유자나 세입자에게 사업기간 중 공공임대주택을 임시 사용하도록 하는데, 그동안 비닐하우스 거주자와 무허가 건축물 세입자 등은 임시사용 대상자에 포함되지 않았다.

서울시도 정비사업에 따른 취약계층을 위한 정책을 펴고 있다. 지난해 서울시는 단독주택 재건축 세입자에게도 재개발에 준하는 이주비를 제공하고, 임대주택 입주기회를 제공해 '철거 난민'을 막기 위한 단독주택 재개발 세입자 지원대책을 마련했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "가장 우려스러운 건 주택 가격이 수년째 불안한 현재 시점에서 공공자가주택 공급이 공급 대책의 중심으로 내세워지면 시장 불안만 조장할 수 있다는 점"이라면서 "공공자가주택이 일부 층에겐 단비와 같을 수 있지만 모든 부작용을 민간 정비 탓으로 돌려선 문제를 해결할 수 없다"고 했다.

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