하남 교산신도시, 토지이용계획 수립 및 공공택지재발지구 토지보상 본격화 소식 알려

하남교산 대토보상협의회, 세무/법무/리츠 등 전문분야 구성원들과 함께 대토보상리츠 도와

2020년 12월부터 하남 교산신도시 공공택지개발지구에서 토지보상이 본격 시작된다는 소식이 전해지며, 하남 교산신도시 토지이용계획 윤곽이 드러났다.

토지이용계획(안)은 사업지구 토지이용계획의 효율성과 문화재 보존, 주변 산림 생태 연결성 확보, 복합계획도시건설과 친환경적인 도시환경 조성 등을 위해 주택건설용지와 공공시설용지 등으로 조성계획을 수립했다.

계획 인구와 세대 수는 애초 8만명(3만2천세대)보다 1천460명(1천991세대)이 늘어난 8만1천460명(3만3천991세대)으로 책정됐다.

또한 지구계획 승인 신청에 앞서 현황 도로(고속도로)와 그린벨트 환경 등급, 문화재 현상변경, 도시관리계획(용도지역ㆍ도시계획도로 등), 지적선 등을 모두 고려해 지구경계를 다시 설정하면서 사업 면적이 177,034㎡ 감소한 것으로 파악되었다.

주택건설용지는 ▲단독주택용지 256,834㎡(3.1%) ▲공동주택용지 1,242,557㎡(19.7%) ▲근린생활시설용지 83,870㎡(1.3%) 등으로 구성돼 전체 사업 면적 6,314,121㎡ 중 1,583,261㎡로 25.1%를 차지했다. 공공시설용지는 4,730,860㎡로 전체 면적 중 74.9%를 기록한다.

이와 함께 토지보상금 지급 시 현금 비율을 40% 수준(현행 95%)으로 줄이는 방안으로 현금 대신 토지로 보상하는 제도인 대토(代土)와 채권으로 지급받을 경우 인센티브를 더 주는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.

재결금 지급 또는 공탁 순으로 수용재결에 이의가 있을 경우, 토지보상법 제83조, 제85조에서 정한 기한 이내에 이의신청이나 행정소송을 제기 할 수 있다.

하지만 대토보상을 받으려면 보상금액에 대해 일체의 이의제기가 없어야 한다. 보상금 지급의 경우, 현지인은 토지보상금은 전액 현금보상(지주가 원할 시 채권 보상도 가능), 부재부동산 소유자는 1억원까지는 현금, 1억원 초과금액은 전액 채권으로 보상한다. 이때 토지보상금을 제외한 지장물 등 기타 보상금은 전액 현금보상이다.

정부는 대토 보상자들이 리츠에 출자하면 리츠 사업자가 공동주택을 개발하는 방식인 '대토 리츠'도 활성화할 방침을 밝혔다. 대토보상 계약자들이 리츠를 통해 보다 안전하고 시행사가 아닌 계약자에게 모두 배당이 돌아갈 수 있도록 대토보상리츠를 장려하고 있는 것이다.

국토부에 따르면 지주가 대토보상을 선택할 경우 땅을 받아 주택을 짓거나, 금융상품인 LH대토보상리츠에 가입해 5~6% 수익을 얻을 수 있다. 대토보상리츠(Reits 부동산투자회사)는 LH가 토지를 받아 자산 운용사로 개발 사업을 진행한 후 수익을 배분하는 형태를 뜻한다.

이에 교산지구 현지인 조합으로 구성된 '하남교산 대토보상협의회' 최관용 부위원장은 "개인 재산임에도 불구하고 강제수용으로 인한 양도세는 재산권리의 침해라고 생각한다. 양도세의 혜택 방안이 반드시 필요하다"며 "LH는 대토보상을 장려하는 만큼, 공급가격, 공급시기, 공급상한가를 미리 적용해야 한다"고 말했다.

'하남교산 대토보상협의회'는 간접보상(이주자택지, 협의양도인택지, 생활대책용지) 용지 공급의 손실을 막고, 세무·법무·리츠 등 전문분야 구성원들과 함께 대토계약자들이 대토보상리츠를 통한 수익이 모두 배당되도록 하는 증액의 기회를 마련하고 있다.

한편, 이주자택지는 토지에 거주하던 주택 소유자에게 공급되는 택지로, 현재 점포겸용 단독주택 용지 위주로 돼 있으나 앞으론 공동주택 용지도 제공된다. 정부는 이주자택지로 공급하는 단독주택 용지를 단지 형태로도 공급해 마을 단위의 재정착이 이뤄지도록 지원할 예정임을 밝힌 바 있다.

또한 정부는 최근 '주택공급에 관한 규칙' 개정안을 마련하고 토지를 감정평가액 수준으로 넘기는 협의양도인의 경우, 지금까지는 단독주택 용지 추첨 자격을 얻었지만 앞으론 그 지구에 지어지는 아파트를 특별공급 받을 수도 있도록 했다.

협의양도인이 아파트 특공을 선택하면 100% 당첨되기에 이번에 토지보상에 착수한 하남 교산을 비롯해 성남, 과천 등지의 인기 택지에선 협의양도가 활성화될 것으로 기대된다.

현재 협의양도 대상이 되는 토지 면적은 수도권에선 1,000㎡ 이상, 수도권 외 지역의 면적 기준은 400㎡로, 정부는 더 많은 주민이 재정착할 수 있도록 이 기준을 하향 조정하는 방안을 검토 중이다.

신도시 예정지에 거주 중인 취약계층에 대해서도 지원책이 마련된다. 비닐하우스 등 비주택 거주자에 대해선 신도시 건설 시간엔 임시 거처를 제공하고, 공사가 끝난 뒤에는 사업지구나 인근 지역의 국민임대 특공 대상에 포함시켜 재정착을 지원한다.

또한 영농인 등의 생계지원을 위해 신도시 건설 과정의 수목 벌채나 분묘 이장 등 공사를 할 때는 주민들에게 우선 일자리를 제공하고, 영세 상인들을 위해선 공공임대형 상가 등을 조성해 주변 시세의 80% 수준으로 공급한다.

김광태기자 ktkim@dt.co.kr