집값 잡으려고 내놓은 재건축 2년 실거주 법안.. "거꾸로 작동 중"

정부가 6.17 대책 때 발표한 `재건축 아파트 실거주 2년 의무거주` 규정을 담은 법안이 재건축 아파트 몸값만 올려주는 결과로 이어지고 있다. 진척이 더뎠던 재건축 사업장들이 올 연말에 법안이 통과될 것으로 전망하고 조합 설립에 속도를 낸 탓이다. 또 실거주를 하겠다는 사람이 늘며 전세금 상승 요인으로도 작용하고 있다.

하지만 올해 연말에 통과될 것으로 보였던 법안은 정작 국회 상임위 법안심사 소위를 통과하지 못하고 있다. 부동산 전문가들은 이제라도 이 규제가 정말로 필요한 것인지, 부동산 가격 안정화에 도움이 되는 것인지 되짚어볼 필요가 있다고 지적한다.

재건축 아파트 실거주 2년 의무거주 규정은 노후 아파트에 실제로 최소 2년을 거주한 사람에게만 입주권을 주겠다는 것이다. 거주요건을 채우지 못할 경우 현금청산되기 때문에 투자자는 손해를 입을 가능성이 크다. 이 때문에 정부는 재건축 사업 속도를 늦추고, 연쇄적으로 재건축 아파트 가격이 널뛰는 것을 방지할 수 있을 걸로 기대했다.

서울 강남구 압구정동 일대. /조선DB

3일 부동산 업계에 따르면 서울 반포동 신반포 2차 전용면적 74㎡(22평)는 지난달 21억2000만원에 매매됐다. 3.3㎡당 9600만원 가량에 거래된 셈이다. 지난 5~6월 실거래가 16억5000만~17억7000만원 대비 4억~5억원 정도 올랐다. 전반적으로 아파트값이 오른 여파도 있지만, 신반포 2차가 조합 설립에 들어간다는 소식이 집값을 크게 올렸다.

신반포2차 인근 공인중개업소 관계자는 "이전까지는 재건축 사업을 둘러싸고 워낙 갈등이 심해 ‘사면 오래 묵혀야 하는 곳’이란 생각이 강했는데, ‘실거주 2년 의무 거주’ 규제가 나오면서 조합 설립 속도가 빨라졌고 결국 매매가가 더 올랐다"고 했다.

서울 강남구 압구정동의 현대 7차 아파트 전용면적 245㎡(80평)도 이달 초 67억원에 매매됐다. 지난 8월 65억원에 거래되며 역대 최고가를 쓴 지 불과 두 달만에 신고가를 다시 썼다. 인근 공인중개업소 관계자는 "조합 설립에 별 생각이 없던 소유주도 조합 설립에 동의를 하고 있다"면서 "전체적으로 동의율이 상당히 높아졌다"고 했다.

재건축 사업이 부진했던 압구정 일대 재건축 아파트들은 조합 설립을 눈앞에 두고 있다. 부동산 업계에 따르면 압구정 1구역~5구역의 조합 설립 동의율은 78~82% 수준이다. 이 밖에도 개포5단지가 이달 1일 조합설립인가를 받았고, 과천 10단지도 조합설립 동의율 높이기에 박차를 가하고 있다.

이 법안은 임대차 3법으로 촉발된 전세난도 더 심화시키고 있다. 2년 거주 의무를 채우기 위해 집주인들이 노후 아파트로 들어가고 있기 때문이다. 서울 대치동 은마 아파트가 대표적이다.

은마 아파트는 노후된 환경 탓에 전세를 놓는 집주인들이 많았는데 최근 집주인들이 속속 이사를 들어오고 있다. 재건축 사업 진행이 서울시와의 갈등으로 요원한 은마 아파트의 경우 현실적으로 올해 안에 조합 설립을 기대하기 어렵다는 판단에 따라 2년 거주 요건을 먼저 채우는 편이 낫겠다고 판단한 이들이 많아졌기 때문이다. 은마상가의 한 공인중개업소 관계자는 "지난 8~9월에 계약 만료가 예정된 물건의 주인들에게 전화를 돌렸는데, 5명 중에 1명 정도는 집주인이 들어가 살 계획이라고 했다"고 전했다.

문제는 정부가 6.17 대책 때 발표한 재건축 아파트 실거주 의무 거주 규정이 정작 국회 상임위 법안심사 소위를 통과하지 못했다는 점이다. 이 법안은 내년 논의로 넘어갈 것이라는 전망도 나오고 있다. 결론적으로는 집값 상승에 전세 품귀현상만 빚어놨다는 지적이 뒤따르고 있다.

부동산 업계 한 관계자는 "2년 거주요건을 맞춘 투자자와 맞추지 못한 투자자들끼리 갈등이 커지면서 사업이 지연되리라고 봤는데 오히려 재건축 조합 설립이 빨라졌다"면서 "규제의 역설이 생긴 셈"이라고 했다.

부동산 전문가들은 재건축 아파트의 2년 거주 요건이 실제로 규제 효익이 있는지 따져볼 필요가 있다고 지적하고 있다. 재건축 사업을 속도감 있게 진행하는 것이 집값 안정에 도움이 되는지, 전세난이 심각해진 상황에서 이런 부차적인 규제가 필요한 지 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "규제로 수요를 인위적으로 눌러놓으면 왜곡만 생긴다"면서 "장기적으로 집값 안정을 위해선 재건축 인허가를 풀어 시장에 공급 신호를 지속적으로 줘야 하고 불필요한 규제는 재고해야 한다"고 했다.

조합 설립을 앞당겨 준 실거주 2년 거주 의무 법안 때문에 압구정동이나 반포 등 재건축 아파트의 가격이 더 오를 수 있다고 우려하는 이들도 있다. 조합 설립 이후로는 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1주택자에 한해서 조합원 지위를 양도할 수 있기 때문에 매매할 수 있는 물건이 줄어들기 때문이다. 집값 상승기에 매수자가 많은데 매도 물건이 줄어들면 매도자 우위 시장이 펼쳐지면서 집값 하락 압력은 작아진다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "기대심리에 가격이 더 오른 것"이라면서 "공급방안은 재개발, 재건축, 주거환경개선 뿐인데 이걸 이해하지 못하고 규제만 덧붙이면 희소자원에 대한 가격은 더 오를 수 밖에 없다"고 했다.

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