2023년 부동산 변곡점 예상 나온다는데.. "3기신도시·임대만료·금리가 관건"

서울 강서구 마곡동 소재 대기업에 다니는 김 모(34)씨는 "결혼 6년차인데 내 집 마련 기회를 놓쳐버린 것 같아 막막하다"며 "집안 어른들은 집값이 계속 오르기만 하는 것도 아니라며 조급해하지 말라고 하는데, 도대체 언제 서울 집값 상승세가 멈출지 궁금하다"고 토로했다.

서울 종로구에 전세로 살고 있는 전문직 성모(41)씨 부부는 "점수가 낮은 내 청약통장은 사실상 무용지물인데다 전국 곳곳이 다 오르고 있어 내 집 마련 계획을 아예 바꿨다"며 "최근 한 사업에 투자했고 이를 통해 자금력을 키우면서 다가올 주택 가격 조정기에 서울 주요 입지의 급매물을 잡는 게 목표"라고 말했다.

최근 부동산 시장에는 집값 오름세 속 매수에 나서는 수요자들이 있는 한편, 이처럼 자의반 타의반으로 주택가격 하락 조정기를 기다리겠다는 수요자들도 하나 둘씩 늘고 있다. 일각에서는 2023년쯤부터는 조정이 올 수 있다는 전망이 조심스럽게 나오고 있어 주목된다.

◇ 2023년 변곡점 만들 3가지 ‘3기신도시’, ‘임대사업자 주택’, ‘금리’

1일 부동산업계에 따르면 일부 전문가 사이에서는 정부가 부동산 정책 기조를 일관되게 유지할 것이란 전제 하에 부동산 시장 안팎의 주요 변수를 따져봤을 때 주택 가격 조정 시점이 이르면 2023년부터 올 수 있다는 의견이 나오고 있다.

2023년이 주택 시장 변곡점이 될 수 있다는 주장의 첫번째 이유는 3기신도시 공급이다. 정부의 신규 주택 공급 타임라인은 내년부터 3기 신도시의 사전 청약(3만호 이상)을 시작해 2024년부터 입주하는 것이다. 서울 내의 공급은 아니지만 2기 신도시보다 가까운 입지가 포함된 만큼 공급 갈증을 상당 부분 해소할 가능성이 있다.

이와 함께 정부가 주택 임대사업자에 대해 의무 임대 기간을 폐지하고 세제 혜택을 축소하면서 나오게 될 물량에 대한 기대가 있다. 2018~2019년에 임대주택으로 등록한 가구의 임대기간 만료 시기가 2022~2023년이 된다는 점에서 공급이 일시적으로 늘어나는 시점이 될 수 있다는 해석이 나온 것이다. 전체 임대사업자 소유 주택은 160만가구로, 이 중 아파트는 40만가구다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공급량 초과가 일시에 일어나는 시점에 주택 시장 하향 안정화할 가능성이 있다"면서 "정부의 공급 계획대로 3기 신도시 입주가 시작되고, 주택 임대사업자 혜택 폐지에 따른 임대 주택 매도가 이 시기에 맞물릴 경우 주택 시장에 변화가 생길 수 있다"고 설명했다.

전문가들이 또 하나의 변수로 지목하는 것이 ‘금리’다. 현재 저금리 상태가 장기간 지속하는 것이 주택 수요를 늘리는 한 힘으로 작용하고 있다. 반대로 금리가 오른다면 주택 수요도 감소할 가능성이 있다.

홍춘욱 EAR 리서치 대표는 "과거 세계 금융위기 이후 3년 뒤 금리 정책 기조가 바뀌었는데, 코로나 백신 및 치료제 개발이 가시화하고 있는 현 상황 등을 고려하면 코로나 팬데믹 발 저금리 기조의 전환 시점이 2023년이 될 수 있다고 보는 것"이라면서 "미국 등 주요 국가들의 금리 상향이 이어지면 국내 저금리 유동성 장세에 의한 주택 가격 상승세에도 변화가 생길 수 있다"고 말했다.

◇ "새 집 공급 더 늦어지면 캄캄"

하지만 이런 조건들이 충족되는 것이 쉬운 일은 아니다. 우선 관건은 ‘3기신도시 공급이 계획대로 실행되느냐’다. 건설업계에서는 벌써부터 "정부의 3기신도시 공급이 계획대로 되려면 현 시점에 첫 삽을 뜨고 있어야 하는데 지금 시작도 못한 것을 보면 2023년 연말 입주는 쉽지 않다"는 의견이 나온다.

한 대형건설사 관계자는 "3기신도시 뿐 아니라 서울도 당장의 급한 불을 끌 수 있는 주택 공급이 없는 상황"이라고 했다.

정부의 주택 공급이 늦어져 주택 시장의 강보합세가 장기화할수록, 주택 마련 대기 수요자들이 바라는 ‘가격’이 오지 않을 수도 있다는 분석도 있다.

과거 경제 위기에 따른 매수 심리 위축, 공급 확대 영향으로 집값이 하락한 뒤에는 더 큰 폭의 상승세가 있었다. 한국감정원의 전국 주택가격 매매가격 변동률 시계열을 분석해본 결과, 2000년대 들어 서울 아파트 매매가격이 연간 기준으로 하락한 해는 2004년과 2010~2013년 등 5년 뿐이다.

더 거슬러 올라가보면, 1998년에는 서울 아파트값이 한해에만 -14.6% 떨어졌다. 하지만 이후 1999년 12.5% 반등해 2000년 4.18%, 2001년 19.33%, 2002년 30.79% 등으로 가파르게 올랐다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임 교수는 "부동산은 인플레이션이 예상되는 경우 리스크를 회피하기 위해 예금, 현금, 채권 대신 선택하는 인플레 헤지(Inflationary Hedge)용 실물자산"이라면서 "인플레이션 시장에서 주택 가격의 오름 폭은 크고, 조정이 오더라도 하락 폭은 약할 수 있다"고 했다.

결국 전문가들은 정부가 주택 시장 안정화 정책의 패러다임을 ‘규제 중심’에서 ‘공급 중심’으로 바꾸는 것만이 장기적으로 집값을 안정시킬 수 있는 가장 강력한 방법이라고 지적한다.

익명을 요구한 금융권 한 부동산 전문가는 "양도소득세 중과를 유예해 다주택자 보유 주택이 시장에 나올 수 있도록 퇴로를 마련하고, 재건축, 재개발 등 정비사업에 대한 규제를 완화해 공급을 확대하는 방식으로 서울과 수도권 주택 시장에 공급이 이어지도록 해야만 주택시장 가격을 밀어올리는 심리를 잠재울 수 있다"고 강조했다.

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