24번째 대책..전세값 잡고 집값 압력 낮출까

김현미 국토교통부 장관이 19일 종로구 정부서울청사에서 서민·중산층 주거안정 지원방안 발표를 마친 뒤 인사하고 있다. / 사진=이기범 기자 leekb@

'뾰족한 수가 없다'며 고심을 거듭하던 정부의 전세대책이 나왔다. 2년간 11만4000가구의 공공 전세를 공급하겠다는게 핵심이다. 특히 내년 상반기까지 총 공급 물량의 40% 이상인 4만9000가구를 집중 공급해 전세난 해소에 나선다.

정부는 '효과가 있을 것'이라고 낙관했지만 부동산 전문가들은 아파트가 부족한 상황에서 빌라와 다세대 중심의 공급대책으론 시장의 수요를 만족시킬 수 없을 것으로 평가 절하했다.

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2년간 11.4만 가구 전세형 공공 임대 공급

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국토교통부와 기획재정부 등 정부관계부처는 이 같은 내용을 골자로 한 '서민 중산층 주거안정 지원 방안'을 19일 발표했다.

임대차2법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 도입 후 최근 전셋값이 상승하고 전세품귀 현상이 벌어지자 공공임대 방식으로 전세물량을 '영끌'(영혼까지 끌어모아) 한 것이다.

이에 따라 2022년까지 수도권 7만 가구, 서울 3만5000가구 등 총 11만4000가구의 전세형 공공임대가 공급된다. 최근 전세난을 감안해 내년까지 전체 물량의 40%인 4만9000가구가 조기에 풀린다.

공급유형은 크게 4가지로 △공공임대 공실 활용 3만9100가구 △공공 전세주택 1만8000가구 △신축 매입약정 4만4000가구 △비주택 공실 리모델링 1만3000가구 등이다. 이 가운데 공공임대 공실과 공공 전세주택 5만7100가구는 소득이나 자산 기준 없이 무주택자라면 누구나 입주 가능하다.

공공임대 공실 활용의 경우 3개월 이상 공실이면 소득이나 자산 조건 없이 무주택자 누구나 전세로 입주 가능하다. 현행 기준으론 6개월 이상 공실이어야 단계적으로 소득 기준이 완화되고 전세 비중이 50%에 불과하다.

올해 12월까지 입주 희망자를 모집하며 내년 2월부터 입주 가능하다. 현행 공공임대는 국민임대 기준으로 거주 기간 제한이 없으나 공실 활용 전세는 기본 4년에 추가 2년을 포함, 총 6년까지만 거주를 허용할 방침이다.

1만8000가구를 공급하는 공공전세는 2022년까지만 한시 운영된다. 민간 건설사가 이미 보유한 미분양 주택이나 앞으로 신속하게 건설할 수 있는 다세대·오피스텔 등을 한국토지주택공사(LH)가 매입 약정해 전세로 공급하는 게 핵심이다.

소득·자산 기준 없이 무주택자면 추첨방식으로 누구나 입주 할 수 있으며 최대 6년 거주 가능하다. 보증금은 시세의 90% 이하로 책정할 계획이다. 기존에도 매입임대를 운영해 왔으나 공공전세는 매입 단가가 종전 1억2000만원(평균)에서 최대 6억원(수도권 4억원)으로 올라가서 공급 면적이 30평대까지 가능해 진다.

아울러 기존에 운영해 오던 신축 매입약정으로 임대주택 물량을 확대한다. 이 주택은 기존의 소득 기준은 유지하되 시세의 80% 수준의 저렴한 임대료로 거주가 가능하다.

상가나 오피스, 호텔 등 숙박시설을 리모델링해 주거용으로 전환하는 방안도 제시됐다. 이는 8·4 공급대책에서도 나왔다. 공공 뿐 아니라 민간에서도 참여할 수 있도록 용적률 규제, 주차장 규제 등은 완화한다.

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文 대통령 지시한 중산층 공공 임대 공급 계획도 발표

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중산층도 거주할 수 있는 '질 좋은 평생주택'은 5년간 6만3000가구 공급할 예정이다. 내년부터 3~4인 가구가 선호하는 전용 60~85㎡의 중형 임대주택을 신규 도입한다. 거주 기간은 30년까지로 중산층도 포함하는 만큼 소득 기준을 중위소득의 130%에서 150%로 확대한다. 이는 3인 가구 기준 월소득 581만원에 해당한다.

김현미 국토부 장관은 "조기에 대책 효과가 나올 수 있도록 최대한 기간을 단축하고 즉시 입주자 모집을 실행해 국민 여러분이 성과를 조기에 체감하실 수 있도록 하겠다"라고 말했다.

7일 서울 송파구 일대의 아파트 모습. / 사진=이기범 기자 leekb@

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전문가들은 "글쎄"...전세 못잡고 집값 자극할 수도

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"주택 수요자들은 아파트를 원하는데 빌라, 다세대 임대주택를 늘려서 전세난을 해결하겠다는 건 난센스다"

"전세 구하기 어려워 정부 대책을 기다린 사람들에게 대못박은 내용이다. 이들이 또 다시 패닉바잉에 나서면 소규모 구축 아파트값도 자극할 수 있다"

전문가들은 전세난을 근본적으로 해결하기 위해선 임대차2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 보완과 서울 시내 민간 재건축, 재개발 사업의 정상화가 시급하다고 입을 모은다.

그러나 정부가 민간 임대주택 공급자 역할을 해온 다주택자에 대한 규제를 계속 강화한 데다, 민간 재건축도 투기를 유발하는 부정적 측면으로만 인식해 '공공' 주도 정책 외에는 별다른 해법을 내놓지 못하는 상황이다.

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 "이번 전세난에 임대차2법 영향이 크지 않다는 걸 전제로 짠 정책이어서 실효성을 기대하기 어렵다"며 "늦었지만 공공과 함께 민간 부문에서도 주택시장을 정상화시킬 방안을 모색해야 한다"고 말했다.

이번 대책이 또 다른 시장 불안의 불쏘시개가 될 것이란 우려도 나온다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "이번 대책을 살펴 본 실수요자들이 아파트는 당분간 공급이 없다고 느껴서 차라리 지금 살고있는 주택을 매입하는 역선택을 할 수도 있다"며 "이럴 경우 그동안 상대적으로 가격상승률이 낮았던 시내 소규모, 중저가 아파트값이 불안해질 가능성도 있다"고 말했다.

그는 이어 "일반적으로 내 집마련을 준비 중인 수요자들은 공공주택보다는 민간 분양주택을 훨씬 선호한다"며 "임대주택은 이를 위해 거쳐가는 과정이나 소외계층 지원을 위한 보조 수단으로 접근해야지 모든 문제를 해결하는 대책이 될 수 없다"고 했다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 박미주 기자 beyond@mt.co.kr, 유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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