임대차3법 계약갱신청구권 전월세상한선제 내용은 [김연기 부동산전문변호사 칼럼]

[경향신문]

사회를 떠들썩하게 했던 임대차 3법이 지난 7월 31일부터 시행된지 3개월이 지났다.
이 시행령으로 앞으로 국내 부동산은 전세보다 월세가 더 늘어날 것이라는 전망과 함께 전세대란이라 할 정도로 부동산 전세 시장이 불안전한 상황이라 할 수 있다.

새로운 개정안이 시행된지 얼마되지 않아 여전히 생소한 임대차3법에 대해 간략하게 정리를 해보자면, 임대차3법은 크게 계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 하고 있다.

계약갱신청구권은 상가건물임대차보호법 제10조1항에 이미 존재하는 개념으로 이 조항에 따르면임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 계약갱신청구권을 규정하고 있다.

이와 마찬가지로 새로운 임대차법에서도 세입자가 계약갱신청구권을 요구하면 임대인은 특별한 사유가 없는 한, 1회에 한해 추가로 계약을 2년 더 연장해야 한다. 즉 2+2방식의 계약갱신청구권이다.

다만 집주인이 해당 주택에 실거주를 할 경우에는 세입자의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는데 집주인 뿐만 아니라 임대인의 직계존속〮비속이 거주하는 경우에도 해당되고 거주기간은 세입자가 계약갱신을 요구했던 기간만큼 집주인이 실거주해야 한다.

이는 기존 세입자에게도 소급적용 되어 법 시행일 기준, 계약기간이 1개월 이상 남은 세입자라면 계약연장을 요구를 할 수 있다.

그렇다면 이런 경우, 2018년 5월 최초 임대차계약을 하고 2020년 3월 만기 때 재계약을 하면서 집주인이 이후 추가연장을 하지 않겠다는 특약사항을 포함하여 계약을 했다면, 2022년 3월에 새 임대차3법의 적용을 받아 계약연장을 요구할 수 있을까?

이 경우, 존속 중인 임대차에 해당하기에 ‘추가연장없음’ 이란 특약사항이 있다해도 새로운 임대차법을 적용할 수 있다.
물론 자세한 계약서 내용과 상황에 따라 임대인의 계약갱신거부가 위반사항이 아닐 수 있기에 실제 관련 사안들은 전문변호사와 상의하는 것이 안전하다.

또한, 집주인이 실거주를 하지 않으면서 계약갱신을 거절했다면 세입자는 법정손해배상제도를 활용하여 실제 손해를 입증하지 않더라도 법에서 정한 일정 금액을 집주인으로부터 손해액으로 보상 받을 수 있다 이 제도는 세입자가 집주인이 실거주를 핑계로 계약갱신거절을 하는 경우 대응할 수 있는 수단이고 집주인이 애초에 허위로 갱신을 거부하는 것을 막고자 하는 방침이다.

하지만 앞으로 집주인의 실거주 입증이 애매하다면 이와 관련한 법적 분쟁이 발생할 가능성도 클 것으로 본다.

만일 집주인이 계약갱신을 거절하고 실거주를 하지 않고서 주택을 비워둔다면 이 경우에도 법정손해배상제도를 활용할 수 있을까?
손해배상 요건이 반드시 실거주를 전제로 하지 않기에 이 경우는 문제가 없다. 문제가 되는 경우는 기존 세입자가 계약갱신을 요구한 기간동안 다른 새로운 임차인과 계약을 맺게 되는 경우이다.

그리고 계약 기간 중 집주인이 해당 주택을 매도하였다면 새로운 임대인에게 그 권리와 의무가 포괄승계되는 것이기에 세입자는 새 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.

새 임대차 3법의 또 다른 특징은 전월세상한선제인데, 이는 과도한 임대료 상승을 제한하기 위한 것이다.

집주인은 직전 계약한 임대료의 최대 5%를 초과하여 인상할 수 있으며 지방자치단체는 조례를 통해 5% 이내에서 상승폭을 정할 수 있는 내용이다.

새로운 임대차3법은 빠른 시간 내 법안이 통과되면서 많은 궁금증들도 있고 앞으로 법 시행이 되면서 부작용이 발생할 가능성도 있다.
새로운 임대차 3법이 매물 품귀현상을 가속화했다는 전문가들의 의견도 있으나, 이 임대차법 개정의 취지는 임차인을 보호하기 위한 것으로 임차인 입장에서는 적절한 활용을, 임대인 입장에서는 적절한 대응방안을 세우는 것이 바람직할 것이다.