15억 넘는 집 한 채 가져도..5년 뒤 보유세 3배 오른다

국토연, '공시가격 현실화 로드맵' 발표
시뮬레이션해보니..15억 초과 주택, 보유세 증가 커
6억대 아파트도 5년 뒤엔 재산세 60% 올라
조세저항 우려 '봇물'.."거시경제 충격도 고려해야"

[이데일리 김미영 기자] 정부가 부동산 공시가격을 향후 10년 내 시세의 90%까지 올리기로 함에 따라 집값에 상관없이 모든 주택 보유자들의 세금 부담이 늘게 될 전망이다. 매년 오르는 공시가격에 따라 보유세가 오르면서 고가주택 보유자들 일부는 5년 뒤엔 3배가량 부담이 치솟아, 국민적 조세저항이 터져 나올 것이란 우려가 나오고 있다.

9억 미만 주택보유자도 재산세 60% ‘쑥’

국토교통부 산하인 국토연구원이 27일 공청회를 통해 발표한 ‘공시가격 현실화 로드맵’에 따르면 정부는 2030년까지 모든 공동주택의 공시가격 현실화율을 90%로 끌어올린다. 시세를 기준으로 9억원 미만 주택은 향후 10년에 걸쳐서, 15억원 넘는 고가주택은 5년 내에 현실화율 목표치를 달성한단 계획이다.

이 로드맵대로면 5년 뒤인 2025년엔 9억원 미만 공동주택의 공시가 현실화율은 75.7%이 된다. 올해는 68.1%에 불과하다. 9억~15억원 미만은 올해 69.2%에서 84.1%, 15억원 이상은 75.3%에서 90%가 된다. 5년 동안 9억원 미만 주택 보유자는 7.6%포인트가 오르지만 15억원 초과는 14.7%포인트가 오른다. 고가주택 보유자들의 ‘담세능력’이 상대적으로 높다고 판단, 더 급격하게 현실화율을 올리는 셈이다.

이날 이데일리가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에 의뢰해 공시가격 현실화율을 적용해본 결과 향후 5년 동안 주택 시세에 따라 보유세는 최대 3배 늘어나는 것으로 나타났다.

9억원 미만 공동주택은 향후 5년 뒤엔 60% 정도 보유세 부담이 늘었다. 서울 노원구의 중계무지개아파트 전용면적 59㎡의 경우 보유세가 올해 45만3000원에서 2021년 49만8000원, 2022년 54만8000원, 2023년 60만3000원, 2024년 66만3000원, 2025년 73만원으로 꾸준히 오른다. 5년 미만 보유로 1주택자에 대한 종합부동산세 세액공제가 없다고 가정했을 때다. 최근 6억원에 거래된 이 아파트는 이달 기준 공시가 현실화율이 68.7%다.

고가주택은 보유세 부담 증가폭이 더 컸다. 서초구의 아크로리버파크 전용 84㎡는 올해 1326만원에서 2025년 4096만원으로 보유세가 3배가량 오른다. 시세 30억원 수준으로, 공시가 현실화율이 올해 10월 78.3%에서 5년 뒤 90%를 찍게 돼서다.

“거시경제 충격, 조세저항 고려해 결정해야”

이 같은 공시가격 현실화 방안이 시행되면 고가주택 보유자뿐만 아니라 상대적으로 저렴한 주택을 보유한 서민층까지도 세부담이 늘어날 공산이 크다.

공시가격 현실화율이 오르면 집값이 오르지 않아도 주택 보유자의 세금 부담이 가중된다. 다주택자는 물론, 실거주하는 집 한 채만 가진 고령자나 연금생활자도 세부담 증가를 떠안아야 한다.

정부가 재산세율을 낮춰주겠다고 약속한 중저가 주택 보유자들도 공시가 인상으로 입을 타격이 만만찮다. 공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 보유세는 물론 건강보험료 책정, 기초연금을 포함한 각종 복지제도 수급 자격을 가르는 기준이 되기 때문이다.

특히 공시가격 현실화로 인해 일부 저가 소형 아파트 소유자들은 청약자격이 발탁될 처지에 놓였다. 정부는 전용 60㎡ 이하, 수도권 기준 공시가격 1억3000만원 이하(비수도권 8000만원 이하) 1호 또는 1세대(분양권 포함) 소유자가 민영주택을 청약할 경우 무주택자로 간주하고 있다. 향후 공시가격이 올라 기준금액이 넘어가면 청약가점 계산 시 무주택자 인정을 받지 못하게 된다.

전방위적 세부담 증가가 예고되면서 이날 공청회 토론회에 참석한 각계 전문가들 사이에선 우려가 쏟아졌다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 “조세의 기준이 되는 공시가격은 실거래가격과는 다소 차이가 있는 게 당연하다”며 “이를 부정하고 무리하게 실효율을 높이다간 실거래가격 산정의 기준점에 대한 인위적 조작이나 기준점의 변경 여지에 따라 부당하게 조세부담이 늘어날 수 있다”고 꼬집었다.

조세저항이 일어날 것이란 목소리도 많았다. 김광훈 법무법인 세양 대표변호사는 “급격한 공시가격 상승은 정부가 국민의 재산권을 지켜준다는 신뢰를 떨어뜨리고 국민적 불안만 야기할 수 있다”고 했고, 유선종 건국대학교 부동산학과 교수는 “도달 목표와 방식 모두 중요하지만 거시경제의 충격이나 조세저항을 고려해 결정돼야 한다”고 쓴소리했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “공시가와 연동되는 종부세의 경우 과세표준과 관련된 공정시장가액 비율이 매년 5%포인트씩 인상돼 2022년 공시가격의 100%로 맞춰질 예정이고, 내년엔 ‘3주택 이상 및 조정대상지역 2주택’에 대한 과세표준이 구간별로 현행 두 배정도 세율로 인상될 예정이라 규제지역의 세부담이 커진다”며 “공시가격의 현실화 계획은 시장의 수용성을 고려해 신중을 기할 필요가 있다”고 조언했다.

김미영 (bomnal@edaily.co.kr)