"사전청약 대기수요 늘어나면..전세시장 되레 더 불안해질수도"

전문가 5인 긴급진단
3기신도시 공공분양 입지
서울 핵심지 수요 대체 못해
'패닉바잉'은 달래겠지만
서울 집값 잡기엔 역부족
재개발·재건축 풀어줘야 효과
배후지 다세대 집값 타격 우려

"30대 패닉바잉 심리는 다소 누그러지겠지만 현재 발표된 계획만으로 서울 집값을 잡기엔 역부족이다."

8일 발표된 3기 신도시 사전청약 계획에 대해 매일경제가 인터뷰한 5인의 부동산 전문가(권대중 명지대 부동산학과 교수, 고종완 한국자산관리연구원장, 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수, 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장, 함영진 직방 빅데이터랩장)는 "정부의 공급 시그널 자체는 긍정적이지만 시장 안정화를 위해 보완해야 할 점이 많이 있다"며 "3기 신도시 공급과 함께 재개발·재건축 활성화 등 서울 도심 공급 확대를 위한 실효성 있는 정책이 추진돼야 한다"고 한목소리로 지적했다.

전문가들은 우선 3기 신도시의 입지가 서울 도심권을 대체할 정도로 뛰어나지 않은 만큼 패닉바잉 심리가 다소 완화되더라도 서울 아파트 매수 수요를 완전히 잠재우진 못할 것이라고 분석했다. 이번 발표에선 태릉CC, 용산 캠프킴 등 서울 핵심지 '노른자' 지역의 공급계획은 주민 반발 등으로 일단 제외됐다.

권대중 교수는 "3기 신도시는 빨라도 5~6년 후에 입주하는 것이고 서울에는 여전히 입주물량이 크게 부족하다"며 "3만가구 규모 사전청약으로는 서울 주택시장을 안정화하기 역부족"이라고 내다봤다. 권 교수는 이어 "결국 서울 도심 재건축·재개발 등 정비사업 규제 완화책이 같이 진행돼야 공급 대책이 효과를 발휘할 것"이라며 "등록임대주택이 전국 150만채에 달하는데 이를 매각하면 양도세 비과세 혜택 등 인센티브를 더 파격적으로 줘서 매물을 늘리는 안도 고려해야 한다"고 말했다.

고준석 교수는 "빨라야 5년 후 3기 신도시에 입주한다고 가정해도 바로 교통망을 이용하기는 어려워 보인다"면서 "실수요자가 원하는 지역에 주택 공급이 이뤄져야 하는데 수요와 공급의 '미스 매치'가 여전히 해결되지 않고 있다"고 지적했다.

3기 신도시에 비해 입지가 부족한 인근 지역 부동산 시장의 급격한 침체를 우려하는 목소리도 있었다. 김학렬 소장은 "3기 신도시가 공급된다고 해도 강남 등 서울 중심부는 영향이 없고 최근 오르기 시작한 서울 변두리만 타격을 받을 것"이라며 "서울에서 더 먼 배후지역이나 다세대 빌라가 경쟁력을 잃으면서 집값이 급격히 빠져 일산처럼 장기간 침체될 우려가 있다"고 말했다. 김 소장은 이어 "주택이 부족한 강남권 위주로 공급을 집중하는 '선택과 집중' 전략이 필요하다"며 "현재도 공급이 많은 동북권이나 서북권에는 주택을 공급할 필요가 없다"고 정책 방향성을 수정할 필요성도 제기했다.

3기 신도시 청약을 기다리는 수요가 늘면서 최근 임대차3법 등으로 촉발된 '전세대란'이 더 심화될 가능성도 제기됐다.

김 소장은 "이미 3기 신도시 지역 전셋값은 많이 오른 상태"라며 "계속 급등하다 실제 입주 시점이 돼야 한시적인 조정을 받을 것"으로 내다봤다.

고종완 원장은 "사전청약을 준비하는 사람들이 전세를 선호하는 경향이 강해질 것"이라며 "전세 재계약이 늘어나고, 사전청약하는 곳으로 전세 수요가 쏠릴 가능성이 크다"고 말했다.

3기 신도시 중 실수요자들이 청약을 고려할 만한 추천 지역으로는 전문가 대부분이 하남 교산과 고양 창릉을 꼽았다.

김학렬 소장은 "모든 신도시가 흥행하겠지만 강남 수요를 분산할 수 있는 하남 교산이 가장 인기가 높을 것"이라고 분석했다. 다만 가점이 높은 무주택자라면 올해 실시되는 소규모 택지지구의 본청약을 먼저 노리는 편이 낫다는 분석도 나온다.

함영진 랩장은 "우선 올해 4분기 본청약으로 공급될 위례지구(2300가구), 성남 판교 대장(700가구), 과천지식정보타운(600가구) 등에 시도해본 후 내년 사전청약에 나서도 늦지는 않을 것"이라며 "청약가점이 낮고 특별공급 자격에 해당하지 않는다면 대규모 택지개발지구에, 고가점자라면 보다 입지가 좋은 소규모 택지에 청약하는 것이 현명하다"고 조언했다.

전문가들은 이번 공급 대책에서 태릉CC, 캠프킴, 정부과천청사 용지 등 서울 핵심지 관련 계획이 빠진 점에 대해 한목소리로 아쉬움을 드러냈다.

김학렬 소장은 "서울 핵심지는 워낙 이해관계가 복잡해서 정부도 마음대로 못한다"며 "태릉 등은 주택 공급이 부족하다는 이야기가 나올 때마다 매번 반복적으로 거론되는 카드로, 사실상 숫자 채우기용에 불과할 것으로 우려된다"고 말했다.

권대중 교수는 "공공기관 용지는 기관이 실제로 이전하기 전에는 사전청약이 불가능할 것"이라며 "서울에 주택을 공급해야 의미가 있는데 이런 곳들이 많이 빠져서 아쉬운 상황"이라고 지적했다. 고종완 원장은 "서울 노른자 땅이 전부 빠졌다"며 "사전청약 흥행에 악영향을 미칠 것"이라고 말했다.

[정지성 기자 / 박윤예 기자]