[천장 없는 전세..어디까지 오르나?] 열쇠는 금리가 쥐고 있다?

■ 취재파일

전세 매물 감소, 가격 상승.

그 원인을 두고 논란이 일고 있습니다.

대체로 야당과 그 지지자들은 임대차 3법 때문이라고 하고, 여당은 이미 진행되어 온 것이라 전세가 급격히 줄지 않을 것이라는 주장입니다.

하나하나 따져보겠습니다.

최근 전세가의 상승, 일부에서 이야기하는 전세 소멸, 과연 모두 임대차 3법 때문인가요?

▷[윤지혜 / 기자]
네, 시기적으로 따져보면 '임대차 3법 때문에 전세가가 오른다'고 볼 수 있는 측면이 있습니다.

전세가 상승은 이전부터 계속돼 왔지만 최근 매물 감소까지 이어진 것은 임대차 3법의 영향 때문으로 분석되는데요.

강화된 규제에 집주인들이 고민에 빠지면서 '매물 잠김' 현상이 일어나고 있기 때문입니다.

실제로 지난달 서울시 아파트 전세 계약은 9년 만에 가장 적었는데요.

임대차 3법 시행 이후 서울 아파트 전세 매물 16% 줄었다는 조사 결과도 있습니다.

▶[송태희 / 앵커]
전세의 월세화, 이른바 전세 종말 혹은 소멸에 대한 반론도 있죠?

▷[윤지혜 / 기자]
그렇습니다. 

전세보증금을 승계하는 일명 '갭투자'로 집을 사는 경우가 많다는 점 때문입니다.

집주인이 전세 보증금으로  갭투자 등 다른 곳에 목돈 투자를 한 경우가 많아 보증금을 내주기가 힘들어 전세가 유지된다는 겁니다.
    
실제로 국토부 통계를 보면 지난 5월 서울주택 구매의 절반이 갭투자였고, 강남 4구는 무려 72.7%였습니다.

▶[송태희 / 앵커]
4년마다 전세금 급등할 가능성을 우려하는 지적도 있죠?

▷[윤지혜 / 기자]
그렇습니다.

집주인이 그간 못 올렸던 인상분을 한꺼번에 반영하면서 전세시장이 다시 한번 요동을 칠 수 있다, 혹은 전세금 급등을 4년 뒤로 유보하는 것에 지나지 않는다는 등 우려의 목소리가 큽니다.

하지만 그렇게만 단언할 수 없다는 지적도 있습니다.

일부 전문가들은 2+2라는 제도가 아니라 4년 뒤 경기상황과 그에 따른 금리 변화가 변수라고 지적 합니다. 

▶[송태희 / 앵커]
제도, 경기상황에 따른 금리가 주요 변수가 될 수밖에 없다는 것이군요.

실제로 전세가 상승, 월세 부담의 가장 중요한 변수는 금리라는 지적이 있습니다.

구체적으로 짚어 보죠.

현재 저축성 예금 금리는 얼마나 됩니까?

▷[김성훈 / 기자]
지난 12일 기준, 5대 시중은행의 2년 기준, 정기 예금 금리는 연 0.48~1% 수준입니다.

1%대 금리도 까다로운 우대 조건을 갖춰야 하기 때문에, 사실상 예금 금리 ‘0%대 시대’라고 볼 수 있습니다.
     
한국은행이 집계한 지난 6월 신규 취급액 기준 은행권의 순수저축성예금 금리도 평균 연 0.88%에 불과했습니다. 

▶[송태희 / 앵커]
그럼 아파트 한 곳을 사례로 전세와 월세 전환 시 월 수익을 은행 이자와 비교해 볼까요?

▷[김성훈 / 기자]
네, 서울 동작구에 전세 보증금 5억 7천만원 짜리 전용면적 114제곱미터(114.65㎡) 아파트를 예로 들어보겠습니다.

집주인이 전세 보증금을 예금 금리 0.8%인 은행 정기예금에 2년간 묻어둘 경우 이자 수익은 연간 456만원이고, 월별로는 38만원에 불과합니다.

하지만 보증금 3억원의 반전세로 전환하면 현재 4%인 전월세 전환율을 적용한 월세 90만원에, 보증금 3억원에 대한 은행이자 20만원을 더해 월 110만원의 수익을 얻을 수 있습니다.

단순 비교해 봐도 약 3배의 수익 차이가 납니다. 

▶[송태희 / 앵커]
전국적으로 형성된 전월세 전환율은 어느 정도인가요?

▷[김성훈 / 기자]
전월세 전환율 4%는 권고사항이라 시장 상황에 따라 지역별로 다소 차이가 있는데요.

부동산 업계에 따르면 서울은 4~5%, 수도권은 5~6% 지방은 7~10% 수준입니다.

현재 저금리 시대라 집주인은 월세를 선호하지만, 세입자는 월세보다 전세 선호가 뚜렷합니다.

5대 시중은행의 전세자금 대출 금리는 1.86%에서 3.79% 수준인데요.

따라서 세입자 입장에서는 전세대출 이자를 부담하더라도 전세를 선호할 수밖에 없습니다.

▶[송태희 / 앵커]
그렇다면 앞으로 금리가 오를 가능성이 있나요?

▷[윤지혜 / 기자]
한국은행이 잇달아 금리를 내려 그야말로 초저금리 0% 시대에 접어들었는데요. 

한국은행 관계자는 금리 인상 시기를 묻는 질문에 "금리 인상은 경기 반등이 전제됐을 때 검토가 가능하다"며 "아무래도 미국의 금리 인상 시기와 맞출 수밖에 없는데 미국은 2023년이 돼야 고려할 것으로 보인다"고 말했습니다.

지난 금융통화위원회에서 한은이 금리를 유지하면서 부동산 가격 상승의 부정적인 영향을 언급한 바 있습니다.

하지만 한은 관계자는 "부동산 시장도 고려는 해야겠지만, 금리 결정과 관련해서는 경기 상황이 먼저"라고 했습니다. 

결국 부동산 시장 불안 때문에 금리가 오를 가능성은 당분간 매우 낮다고 볼 수 있습니다.

▶[송태희 / 앵커]
그렇다면 금리는 당분간 저금리 기조 유지하겠군요.

전세 시장을 안정시키려면 어떻게 해야 하나요?

▷[윤지혜 / 기자]
단번에 해결하려다 보면 부작용도 커질 수밖에 없습니다.

대신 다양한 정책 조합으로 접근해야 한다는 지적이 있는데요.

시중 유동성을 흡수하면서 임대주택 등 공급 대책으로 시장에 분명한 신호를 줘야 한다는 지적입니다.

[함영진 / 직방 빅데이터랩장 : 민간에서는 임대에 대한 공급이 줄어들 수 있기 때문에 그 간극을 공공임대, 공적 임대를 통해서 임대료가 불안해지지 않도록 임대주택의 공급을 확대할 필요가 있겠습니다.]

[권대중 / 명지대 부동산학과 교수 : 지속적으로 부동산 가격이 오르는 이유는 시중(에) 유동성 자금이 많기 때문에 그렇습니다. 뉴딜펀드처럼 정부가 국채를 발행해서 유동성 자금을 흡수해야 된다(고 생각합니다.)]

▶[송태희 / 앵커]
당장 가을 이사철 전세시장은 어떻게 전망되나요?

▷[김성훈 / 기자]
전세시장이 단기적으로는 안정될 것이란 관측이 있는데요.

계약갱신청구권을 통해 기존 세입자들이 2년 더 눌러앉으면서 새로 전셋집을 찾는, 전세 수요 자체가 줄 것이란 예상 때문입니다.
                            
[김인만 / 김인만부동산연구소장 : (계약기간 연장을) 소급 적용을 해버렸으니까 (기존) 세입자들도 그냥 눌러앉아 살 것이고 결과적으로는 강제 안정이 되는 거죠. 단기적으로 안정될 수밖에 없잖아요.]

반면, 신규 전세 물량의 가격 상승으로 오름세가 이어질 것이란 전망도 있습니다.

[김규정 / NH투자증권 연구위원 : (전세) 가격은 오름세가 계속 갈 가능성이 좀 더 많아요. 많지 않은 신규로 나오는 전세 계약 물건들은 수요에 비해서 부족할 테니까 임대인이 좀 더 요구하는 대로 가격이 상향조정돼서 계약될 가능성이 많죠.]

▶[송태희 / 앵커]
사실 전세가격에 영향을 미치는 요소는 매매가인데요.

매매가가 오르면 전세가도 오르지 않습니까?

이와 관련해 홍남기 경제부총리가 주목되는 발언을 했다고요?

▷[윤지혜 / 기자]
네, 지난 10일 홍남기 부총리는 기자간담회에서 그동안 정부의 부동산 정책에 쏟아지던 비판에 대해 조목조목 해명을 했는데요.

집값 안정을 넘어 하향 조정할 필요가 있다는 점도 시사했습니다.

"부동산 가격 안정에 만족하지 않고 일부 과도하게 오른 부분에 대해서는 적절한 조정 단계를 거쳐야 한다"고 했습니다.

정부의 의지가 현실이 될지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같은데요.

그 시험대는 9월에서 10월, 가을 이사 철이 될 것으로 보입니다.

▶[송태희 / 앵커]
IMF는 최근 우리나라 집값 상승률이 세계 63개국 중 37위라고 밝혔습니다.

OECD도 우리나라 실질 주택가격이 다른 나라에 비해 안정세를 유지하고 있다고 진단했습니다.

하지만 이런 객관적 지적이 정작 우리 피부에 와 닿지 않는 게 현실입니다.

부동산 시장 안정이 기대가 아니라 공감 가는 현실이 되었으면 합니다.

이번 취재파일 여기까지입니다. 시청해 주셔서 감사합니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)     

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