[단독] 씨 마른 아파트에 빌라 '패닉 바잉'..거래규모 12년來 최대

규제로 아파트 씨 마르자 전세·매매수요 다세대로 쏠려
서울 7월 거래 6,369건..'매매수급지수' 통계작성 후 최고

[서울경제] 부동산 정책 실패에 따른 ‘패닉 바잉’이 서울 빌라(다세대주택) 시장까지 덮쳤다. 거래 건수가 서울 집값이 급등했던 지난 2008년 이후 12년 만에 최대 수치를 기록한 것. 대출 규제에다 아파트 전세는 물론 매매 매물마저 씨가 마르자 빌라로 수요가 옮겨간 것이다.

문제는 빌라 시장은 공급 과포화 등으로 이미 경고음이 켜진 상태라는 점이다. 빌라발(發) 경고음이 더 커지고 있는 상황이다.

◇빌라로 옮겨간 ‘패닉 바잉’=10일 서울시 부동산정보광장에 따르면 지난 7월 서울 다세대주택 거래량은 9일 기준 6,369건을 기록했다. 해당 수치는 2008년 4월(7,686건) 이후로 12년 만에 가장 높은 수치다. 수요가 늘면서 한국감정원 기준 7월 서울 연립주택 매매 수급지수는 102.8을 기록, 관련 통계가 작성된 이래 가장 높은 수치를 보였다.

이처럼 빌라 시장이 달아오른 데는 정부의 과도한 아파트 규제와 정책 실패가 배경에 깔려있다. ‘6·17 대책’ ‘7·10 대책’ 등 각종 규제에도 불구하고 현재 서울 아파트 시장은 30대를 주축으로 한 ‘패닉 바잉’으로 인해 상승세를 이어가고 있다. 서울 외곽의 중저가 아파트까지도 가격이 감당하기 어려울 정도로 치솟으면서 ‘패닉 바잉’이 다세대주택까지 확대되는 양상이다.

여기에 공공재개발 기대까지 겹치면서 다세대주택 시장은 계속 뜨거워질 것으로 전망된다. 국토부는 앞서 8·4 공급대책을 통해 정비구역에서 해제되거나 아직 지정되지 않은 지역도 공공재개발 대상으로 검토하겠다고 밝힌 바 있다. 이에 뉴타운 해제지역 또는 노후 빌라 밀집 지역 중심으로 재개발 기대수요까지 몰리면서 가격이 상승하는 모습이다.

◇아파트보다 더 위험한 빌라 거품=전·월세 시장 또한 최근 임대차 3법 도입 이후로 시끌시끌한 모습이다. 전월세 수급지수도 크게 치솟았다. 전세 수급지수는 102.3으로 2017년 7월 이래 최고 수치를 기록했고, 월세 수급지수는 98.3으로 역시 관련 통계 작성 이래 가장 높았다.

시장에서는 상승세를 탄 ‘빌라 시장’에 불안한 시선을 보내고 있다. 빌라 공급은 아파트에 비해 손쉽게 이뤄지기 때문에 시장이 탄력적이다. 이미 뉴타운 해제지역 등을 중심으로 서울 빌라의 경우 공급 과포화가 나타나고 있어서다. 아울러 빌라는 가격 안정기에 먼저 폭락하는 경향이 일반적이다.

현장에서는 신축빌라 전세의 경우 매매가격과 큰 차이가 없는 경우가 많다. 빌라 시장이 조금이라도 불안정해진다면 전셋값이 매매가를 뛰어넘는 ‘깡통 전세’ 사태가 쉽게 나타날 수 있다는 뜻이다. 실제로 주택가격이 하락세를 이어가던 지난해 초 강서구 화곡동 일대에 주택 100여가구를 소유한 개인이 잠적하면서 다세대주택이 대거 경매시장에 출현, 세입자 피해가 속출한 바 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “서울 아파트 가격이 크게 뛰면서 3040 등 자금 여력이 안 되는 젊은 세대들이 안정적인 실거주를 생각하며 빌라 시장에 뛰어드는 양상이 나타나고 있다”며 “실거주 목적에서는 나쁘지 않지만 빌라 시장은 아파트 시장에 비해 수요가 적어 가격 상승 등을 기대하기 어려운 측면이 있다”고 설명했다./권혁준기자 awlkwon@sedaily.com