"1년 전세 갱신땐..최대인상폭 5% 아닌 2.5%"

임대차법 Q&A
계약갱신 청구때 내용증명만?
문자로 보내도 가능하지만
집주인 답장은 꼭 받아둬야

◆ 부동산시장 대혼란 ◆

전월세상한제 등 임대차 3법을 통과시킨 정부가 전세를 월세로 돌리기 어렵게 만드는 후속 대책 마련에 나선 가운데 시장에서는 바뀔 제도의 파장을 둘러싸고 혼란이 지속되고 있다. 사진은 서울 강남구 한 부동산중개업소 전경. [이충우 기자]

계약갱신청구권·전월세상한제 등 임대차법이 시행된 지 일주일이 지났다. 세입자와 집주인 모두 갑작스러운 법 시행에 극심한 혼란을 겪고 있다.

매일경제 부동산 유튜브 채널 매부리TV의 '임대차법 Q&A'에 독자들이 질문한 궁금증을 '알쏭달쏭 Q&A'로 정리했다. 답변은 국토교통부 '임대차법 Q&A'와 서울시 전월세 보증금지원센터 상담사 의견을 반영했다.

―계약갱신청구는 내용증명만 되나.

▷의사 표현은 정해진 형식은 없다. 그러나 나중에 집주인이 말을 번복할 수 있어 입증하기 쉬운 방식으로 의사 표현을 해놓는 것이 중요하다. 내용증명 외에도 문자로 의사를 표시한 후 집주인에게 답장 받아놓기, 전화 통화 녹음 등이 가능하다. 집주인이 나중에 연락을 못 받았다고 말을 번복할 수도 있으므로 답장을 받아놓는 게 좋다.

―1년 만에 계약갱신권을 청구하면 인상률 5%를 적용받나.

▷세입자는 계약갱신청구권을 1회 최대 2년 5% 한도에서 주장할 수 있다. 세입자가 계약갱신권을 청구하면 1년만 살겠다고 해도 괜찮다. 이때 집주인은 2년 임대 상한이 5%이기 때문에 세입자가 1년만 산다고 할 경우 최대 2.5% 이내에서 세입자와 협의해야 한다.

―한국토지주택공사(LH) 전세도 계약갱신권을 주장할 수 있나.

▷LH 전세도 계약갱신청구권이 인정된다. LH가 집을 빌려서 전대를 하는 형태지만 전차인(실질 세입자)이 LH에 계약갱신권을 청구하면 된다.

―장인·장모가 입주하려 한다. 계약갱신청구권을 거절해도 될까.

▷갱신 거절 시 실거주 기준은 '임대인(집주인과)과 직계존비속'이다. 집이 본인 단독명의라면 배우자와 그 직계존속의 실거주는 계약 갱신 거절 사유로 인정되지 않는다.

―집주인이 실거주하겠다고 계약 갱신을 거절했는데 어떻게 확인할 수 있나.

▷정부는 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거부한 경우 세입자에게 계약 갱신을 요구한 기간(향후 2년간)에 해당 주택의 확정일자와 전입신고 정보를 열람할 수 있도록 할 예정이다.

―임차인이 계약 시 애완동물을 사육하지 않기로 약속하고 이를 어겼다. 계약 갱신 거절 사유가 되는지.

▷임대차법과 상관없이 특약사항 미이행으로 계약 해지 사유가 된다.

―집이 낡아서 재건축업자에게 집을 팔려고 한다. 새 매도인은 건물을 다시 짓는다는데 세입자의 계약갱신청구권을 거절해도 될까.

▷집주인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유에는 '주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고 우려가 있는 경우'다. 집이 낡아서 허물고 다시 지어야 할 정도면 세입자의 계약갱신권을 거부할 수 있다.

―8월 1일에 5% 이상 인상한 계약서를 썼는데, 8월 30일이 만기다. 소급 적용돼서 5% 이하로 청구할 수 있나.

▷법 시행일 이후 만기가 한 달 이상 남은 경우 소급 적용된다. 따라서 계약서를 다시 쓸 수 없다.

[이선희 기자]