분양가 상한제 시행에 서울 주택 공급 '주춤', 지역주택조합 공급 우려 속 대안으로 떠올라

정부가 8월 초 23번째 부동산 추가 대책을 앞둔 가운데 지난 29일부터 민간택지 분양가상한제가 본격 시행되면서 서울 주택 공급절벽이 심화될 수 있다는 우려가 커지고 있다.

분양가 상한제는 신규 분양 아파트의 가격 안정화를 위해 아파트 분양 시 택지비와 건축비 등 주택 건설에 드는 비용에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정한 뒤 그 가격 이하로 분양하게 한 제도다. 분양가 상한제가 적용되면 위원회의분양가 심사 가이드라인에 따른 적정성 심사를 통과해야 하기 때문에 주변 시세 대비 70~80% 수준으로 분양가가 낮아질 가능성이 높다는 분석이다.

서울의 경우 대부분의 재건축 단지가 이 분양가 상한제에 적용 받게 되는데, 일반 분양가를 낮출수록 분양사업의 수익성이 떨어지게 된다. 수익성이 떨어지면 분양일정을 잡는데 차일이 생기게 되고, 장기 표류할 경우 서울에서 공급되는 주택 물량 감소가 불가피 할 것이라는 게 시장의 예측이다.

게다가 서울 주택 중에는 20년 이상 된 주택 비중이 45%고, 30년 이상 된 노후 주택 역시 17.6%여서 새 아파트에 대한 수요도 많은 편이다. 아울러 1인 가구와 수도권으로 전입하는 인구도 늘어나고 있다.

이처럼 서울에서 분양가 상한제 시행으로 아파트 수요와 공급이 엇갈릴 것이라는 관측이 나오는 가운데 지역주택조합 아파트가 효과적인 내 집 마련의 대안으로 부상하고 있다.

지역주택조합 아파트는 조합설립인가 신청일 이전 동일권역에서 6개월 이상 거주해온 무주택자나 소형 주택 소유자(전용면적 85㎡ 이하 1주택자)들이 직접 조합을 만들어 사업주체가 되는 아파트를 말한다.

과거 지역주택조합은 조합원 모집에 대한 사전신고나 검증절차가 명확하지 않아 사업 부작용 문제에 부딪혀 왔지만 2017년 주택법 개정으로 제도적 안전장치가 마련됨으로써 사업 안정성과 투명성을 확보해 사업 부작용을 대폭 줄일 수 있게 됐다.

자격 요건을 갖춘 사람들이라면 별도의 청약통장이 필요하지 않으며 일반적인 재개발·재건축과 달리 임대주택 의무비율이 없고 절차가 간소해 사업속도도 빠른 편이다. 또한 토지확보나 시행사이윤 등 각종부대비용을 절감할 수 있어 일반아파트보다 분양가가 10~20%가량 저렴한 가격으로 새 아파트를 받는 점도 매력이다.

현재 서울 내에는 (가칭)신림지역주택조합이 ‘신림 파라곤 더 밀리안’ 아파트 홍보관을 열고 조합원 모집에 나선다고 밝혀 이목을 집중시키고 있다. 특히 단지가 들어서는 관악구는 주거 가치를 높이는 여러 사업의 진척으로 신흥 주거지로 유망한 곳이어서 더욱 눈길을 끈다.

신림 파라곤 더 밀리안은 서울특별시 관악구 신림동 1480-1번지 일대에 790가구(예정) 규모로 조성되며 수요자들의 선호도가 높은 전용면적 59㎡, 84㎡의 중소형 타입으로만 구성된다.

더군다나 신림 파라곤 더 밀리안은 교통·교육·생활인프라 삼박자를 고루 갖춰 높은 주거 편의성을 자랑한다. 지하철 2호선 신대방역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권으로 이를 활용해 주요 업무지구인 구로디지털단지까지 한 정거장, 가신디지털단지·강남까지는 20분 대에 이동 가능하다. 또한 단지 인근에 남부순환로가 있고 시흥IC로 접근이 용이해 차량 이동 여건도 좋다.

추가적인 교통 호재들도 단지 인근에 추진 중이어서 사업이 완료되면 신림 파라곤 더 밀리안은 관악구 내 최고의 교통여건을 갖춘 입지를 자랑할 전망이다. 가장 주목도 높은 사업은 경전철 난곡선(예정)이다. 강남북 균형발전의 일환으로 시행되는 경전철 난곡선은 보라매~난향동을 잇는 4.1Km 노선으로 경전철 신림선(예정)과도 연결돼 개통 시 강북권 이동이 한결 수월해진다. 총 6개의 정거장이 생길 예정이며, 그 중 하나인 난곡사거리역(가칭/예정)이 단지 바로 앞 난곡사거리에 들어서는 것으로 국토위 승인 검토 중에 있다.

도로 교통망도 확충된다. 남부순환로와 강남순환도로를 잇는 신림봉천터널(예정)이 개통되면 일대에 몰리는 교통량을 분산시켜 교통 체증 문제가 획기적으로 개선될 전망이며 강남으로 향하는 또 다른 경로로도 이용할 수 있다.

뛰어난 학군도 눈 여겨 볼 점이다. 반경1km 거리에 15개 학교가 밀집해 있으며 이 중 미성초·난곡중·독산고가 단지 500m거리에 위치한 원스톱 학세권이어서 자녀를 안심하고 통학 시킬 수 있다.

풍부한 생활인프라도 보유했다. 신림종합시장, 롯데백화점(관악점), 롯데마트(금천점)가 지근거리에 있고 주민센터(조원동·신사동)도 가까워 편리하게 이용할 수 있다. 강남성심병원, 보라매병원 등 대형 의료시설도 단지 인근에 위치해 있다. 이 밖에도 신림근린공원, 독산자연공원을 비롯해 입주민들이 여가 및 휴게 공간으로 활용 가능한 공원들이 단지 주변에 다수 있으며 한국 100대 명산인 관악산도 가깝다.

단지 내부는 평면식 설계에 남향 위주 배치가 적용되며 넓은 동간거리를 확보한 아파트로 조성될 계획이다. 평면설계는 4bay와 돌출 발코니(일부세대)가 설치돼 보다 넓은 공간활용이 가능하여 개방감이 좋은 신림에 10여년 만에 선보이는 최신식 아파트다.

조합 관계자는 “분양가 상한제와 더불어 여러 규제가 시행되면서 부동산 시장 일각에서 서울 내 주택 공급이 줄어들 것이라는 우려가 계속해서 나오고 있어 새 아파트를 희망하는 실수요자들에게 지역주택조합이 효과적인 내집마련의 선택지로 자리잡을 전망”이라며 “신림 파라곤 더 밀리안은 주변에 이용 가능한 인프라가 풍부해 주거 편의성이 높고 관악구 내 여러 호재의 수혜도 입을 예정이어서 미래 가치가 뛰어난 아파트”라고 말했다.

한편 신림 파라곤 더 밀리안은 서울시 서초구 방배동 851-3(내방역 7번출구 앞)에 홍보관을 마련해 운영하고 있으며 방문 시 자세한 사항을 안내 받을 수 있다.

real@heraldcorp.com

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