[이슈분석] 정부, 주택공급 확대 방안 발표..집값 안정 효과는?

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 권대중 명지대 부동산학과 교수

공급을 늘려라, 최근 부동산 정책과 관련해 가장 큰 화두였던 말입니다. 문재인 대통령까지 나서서 지시를 내렸고, 그 결과가 어제 나왔습니다. 13만2천호의 물량, 송파구의 초 거대 단지인 헬리오시티도 1만 세대가 안 되니 많은 물량 같으면서도, 이걸로 충분한가 싶기도 합니다.

또, 이 공급 계획이 나왔다고 해서 서울의 아파트가 당장 늘어나는 것도 아닙니다. 당정도 이를 의식해서인지 불안심리 해소를 위한 발표라는 점을 강조하기도 했습니다. 결국 집이 부족하니 얼른 사야 한다는 불안 심리를 잠재우고자 했다는 건데, 과연 이번 공급이 집값을 안정시키는 효과를 발휘할 수 있을까요.

Q. 어제(4일) 주택공급 확대 방안이 발표됐습니다. 서울과 수도권에 총 13만2000호의 주택을 추가로 공급할 텐데요. 전반적으로 이번 공급방안에 대해 어떻게 평가하시나요?

- 정부, 수도권에 총 13.2만 가구 추가 공급 발표
- 서울·수도권 공급 확대…군시설·국유지 입지 확보
- 공공참여 고밀재건축 시 용적률 500%·50층 완화
- 공공재건축 시 기부채납…무주택자 등 공공분양 활용
- 3기 신도시 용적률 상향 및 복합개발부지 고밀화
- 사업지연 정비구역 해제 지역 종상향 등 인센티브

Q. 서울 등 수도권에 신규택지가 과연 어디에 숨어 있을까. 정부가 굉장히 고민한 흔적이 보입니다. 그린벨트는 개발하지 않겠다고는 했지만 태릉골프장은 포함시키기로 했습니다. 그 외에도 공공기관 유휴부지 등을 적극 활용했어요?

- 홍남기 "태릉골프장 외 그린벨트 해제 없다"
- 태릉골프장 등 신규부지 개발로 3.3만호 예정
- 서울조달청·서울의료원 등 포함 신규택지 발굴
- 강남·서초구에만 4000세대…부동산 요동 우려
- 홍남기 "일부 개발 호재 인식…철저히 모니터링"

Q. 가장 많이 관심을 가졌던 것이 용적률 상향이었는데요. 최고 700∼800%까지 올리는 방안도 논의된다는 얘기가 나왔는데 급격한 변경은 하지 않기로 가닥을 잡았다고요. 기존에 발표됐던 3기 신도시와 서울의료원, 용산정비창 등이 이로 인해 공급이 확대되죠?

- 공공재건축 용적률 최대 500%·50층 허용
- 당초 700~800% 검토…급격한 인상 무리 판단
- 현 준주거지역 최대 500%…서울시 조례 400%
- 용적률 상향으로 주택공급 2.5~3배 상승 전망
- 3기 신도시·용산정비창 등 용적률 상향 공급 확대

Q. 공공재건축도 가닥이 잡혔습니다. 재건축이 계속 미뤄졌던 단지에서 공공참여형으로 진행하면 용적률도 상향되고 층수도 50층까지 가능합니다. 그런데 일부는 정부로 환수를 하죠. 증가 용적률의 절반에서 70%까지를 기부채납으로 가져가는데, 이걸로 추가 이익의 90% 이상을 환수한다고 하더라고요. 이게 무슨 뜻인지, 또 각 재건축 단지들 반응 어떤지 궁금합니다.

- 최대 50층 가능성 열린 재건축…조합원 반응은
- LH 등 공공기관 참여…소유자 60% 동의 필요
- 고밀재건축 시 기부채납…절반 이상 장기공공임대
- 주거비율 상한·공원설치 의무 완화…주거공간 확보
- 재건축 시장 과열 우려…토지거래허가구역 지정 검토
- 각종 인센티브에도 '시큰둥'…기부채납 등 걸림돌
- 홍남기 "기대수익률 기준 90% 이상 환수 예정"
- 압구정 현대 "저가·소형 중심…우리와 안 맞아"
- 전문가 "강남권은 중대형 많아 쉽지 않을 듯"
- 사업 지연에 일부 단지 관심…착공까지 시일 걸릴듯

Q. 공공재건축이 추진되지 않으면 공급에 문제가 생기지만 잘 추진돼도 부작용이 만만치는 않습니다. 그렇지 않아도 교통체증이 심각한 강남이 더 악화 될 거라는 얘기도 나오고요. 또 하나의 문제는 조망권입니다. 주변 아파트들의 불만도 클 것 같아요?

- 도심 고밀화 개발에 교통난·주차난 우려 목소리도
- 최고 50층 개발에 주변 주택·학교 등과 일조권 우려
- 서울시 "공공재건축 참여의사 밝힌 조합 현재 없다"
- 조합 동의없이 불가능한 공공재건축…목표달성 의문

Q. 일반 재건축이 포함되지 않았다는 점에서는 많은 재건축 단지들이 아쉬움이 남는 것 같아요?

- 공공재건축 출발부터 '삐끗'…서울시 별도 브리핑
- 서울시 "공공재건축, 민간 참여할 수 있을지 의문"
- 서울시 "재건축은 민간의 영역"…방향성 문제 제기
- 비정상으로 멈춰 있는 민간재건축…정상화 필요

Q. 어제 서울시에서도 주택공급 확대방안 세부 공급계획을 발표했는데요. 지분적립형 분양주택이라는 새로운 모델을 제시했습니다. 20~30년에 걸쳐서 저축하듯이 지분을 나눠서 취득한다는 건데요. 기존에 대출을 이용해서 사는 것과 어떤 점이 다른가요?

- 서울, 지분적립형 분양주택 도입…"내집마련 기회"
- 분양가 20~40% 지분 취득하면 '내 집 마련’
- 20~30년 걸쳐 저축하듯 지분 분할 취득 방식
- 특별공급, 신혼부부 40%·생애최초 30% 확대
- 전매제한 종료 후 시가로 주택처분도 가능

Q. 집이 바로 뚝딱 만들어지는 것이 아니라 당장 어떤 효과가 있을지 궁급합니다. 집값 안정에 큰 효과가 있을까요? 

- 전문가들, 장기적으로 집값 안정 효과 기대 목소리
- 무주택 실수요자, 분양시장 대기 효과 기대
- 강남권 포함 대규모 공급 시그널에 시장 '긍정적'
- 교통망 구축 등 장시간 필요…단기 효과는 미비
- 저금리에 집값 잡기 한계…전셋값 상승 지속 전망
- 경실련 "집값상승과 투기조장만 부추길 것" 우려

Q. 많은 분들이 주거안정과 함께 내 집 마련이라는 목표가 있는데 이번 대책은 임대에 초점이 맞춰진 것 같아요. 김현미 장관은 2025년엔 임차인구의 25%가 임대주택에 살 거라고 했지만 국민들이 그걸 원하는지는 고민해봐야 합니다. 어떻게 보시나요?

- 김현미 "임차인들, 껑충 뛴 전월세에 전세 난민 돼"
- 김현미 "2025년 임차가구 25% 임대주택 거주"
- 김현미 "전월세 걱정 있지만 하반기 물량 풍부"
- 꽁꽁 언 임대시장…전월세·이사 걱정없는 시대 올까
- 임대주택 발언에 국민 "평생 임대주택 살라는건가"
- 여당 일부 의원들도 "우리 동네엔 임대주택 충분"

Q. 부동산 대책 후속법안이 줄줄이 통과하면서 종부세는 물론 양도세, 취득세 등 관련 세금이 오를 예정입니다. 다주택자들은 물론 1주택자도 어느 정도 증세는 감안해야 하는데요. 이래도 집값이 안정되지 않으면 다음에 나올 수 있는 대책이 또 있을까요? 

- '다주택자 세금인상' 부동산 3법, 본회의 통과
- 잇단 부동산 대책에 '혼란'…정책 신뢰성 저하
- 더딘 집값 안정…추가 부동산 대책 가능성은   

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